Prof. Dr. Dr. h.c. Wolfgang Ballwieser
Tz. 60
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Umbuchungen zu oder von Finanzinvestitionen in Immobilien sind nur bei einem Verwendungswechsel der Immobilie vorzunehmen. Dieser zeigt sich durch (IAS 40.57):
- den Beginn einer Eigentümernutzung mit einer Umbuchung von Finanzinvestitionen zu eigentümergenutzten Immobilien;
- den Beginn der Entwicklung im Hinblick auf einen Verkauf mit einer Umbuchung von Finanzinvestitionen zu Vorräten;
- das Ende einer Eigentümernutzung mit einer Umbuchung von eigentümergenutzten Immobilien zu Finanzinvestitionen;
- den Beginn eines Operating-Leasingverhältnisses mit einem anderen Vertragspartner mit einer Umbuchung von Vorräten zu Finanzinvestitionen.
Tz. 61
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Bewertet ein Unternehmen Finanzinvestitionen in Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, so ändert ein Wechsel zwischen Finanzinvestitionen in Immobilien, eigentümergenutzten Immobilien und Vorräten den Buchwert der Immobilie nicht (IAS 40.59).
Tz. 62
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Werden die Finanzinvestitionen in Immobilien zum beizulegenden Zeitwert bewertet und wird eine Finanzinvestition zur eigentümergenutzten Immobilie oder zu Vorratsvermögen, entsprechen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilien für die Folgebewertung gem. IAS 16 für eigentümergenutzte Immobilien, gem. IFRS 16 für geleaste Immobilien und gem. IAS 2 für Vorräte deren beizulegendem Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung (IAS 40.60).
Tz. 63
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Beim Wechsel von einer eigentümergenutzten Immobilie zur Finanzinvestition, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, ist IAS 16 bis zum Tag des Bestimmungswechsels anzuwenden. Die an diesem Tag bestehende Differenz zwischen Buchwert nach IAS 16 und beizulegendem Zeitwert ist wie bei einer Neubewertung gem. IAS 16 zu behandeln (IAS 40.61). Es gilt demgemäß:
- Jede noch nicht berücksichtigte Minderung des Buchwertes ist erfolgswirksam in der Periode zu erfassen. Gibt es für die betrachtete Immobilie eine Neubewertungsrücklage gem. IAS 16, wird die Wertminderung zuerst gegen die Neubewertungsrücklage verrechnet.
Jede noch nicht erfasste Erhöhung des Buchwertes wird folgendermaßen behandelt:
- Soweit die Werterhöhung eine frühere außerplanmäßige Abschreibung aufgrund von Abwertungsverlusten kompensiert, muss die Werterhöhung erfolgswirksam in der Periode erfasst werden. Der dafür angesetzte Betrag darf den Betrag, der zur Wiederherstellung des Buchwertes, der sich ohne außerplanmäßige, aber nach planmäßiger Abschreibung ergeben hätte, nicht übersteigen.
- Der verbleibende Teil der Werterhöhung muss im sonstigen Ergebnis erfasst und in der Eigenkapitalveränderungsrechnung (vgl. IAS 1, Darstellung des Abschlusses; insb. IAS 1.96) unter der Überschrift Neubewertungsrücklage in das Eigenkapital gebucht werden. Bei späterem Abgang der Finanzinvestition darf der Neubewertungsüberschuss den Gewinnrücklagen zugeführt werden; das muss erfolgsneutral geschehen. (IAS 40.62; vgl. auch IFRS-Komm., Teil B, IAS 16, Tz. 36ff.)
Tz. 64
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Beim Wechsel von Vorräten zu Finanzinvestitionen, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, ist die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert am Tag des Bestimmungswechsels und dem früheren Buchwert als Nettogewinn oder Nettoverlust der Periode im Ergebnis zu erfassen (IAS 40.63).
Tz. 65
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Wenn ein Unternehmen die Herstellung oder Entwicklung einer selbst hergestellten Finanzinvestition in Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, abschließt, ist die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert am Tag des Abschlusses und dem früheren Buchwert als Nettogewinn oder Nettoverlust der Periode im Ergebnis zu erfassen (IAS 40.65).
Tz. 66
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Beabsichtigt ein Unternehmen, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Hinblick auf einen geplanten Verlauf umzubauen, ist die Immobilie gem. IAS 2 zu bilanzieren. Als Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gilt der beizulegende Zeitwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung (IAS 40.60). Der Übergang von IAS 40 zu IAS 2 erfolgt somit ohne Sprung in der Bewertung der Immobilie. Trifft ein Unternehmen dagegen die Entscheidung, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ohne Umbaumaßnahmen zu veräußern, erfolgt gem. IAS 40.58 keine Umgliederung in die Vorräte. Sobald aber eine Veräußerung höchstwahrscheinlich iSv. IFRS 5.7 ist, muss eine Umgliederung dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, unabhängig vom verwendeten Bewertungsmodell in den Bilanzposten "zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte" erfolgen. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die gem. dem Anschaffungskostenmodell bewertet werden, sind dann die Bewertungsvorschriften von IFRS 5 zu berücksichtigen, dh., dass die Immobilie dann abzüglich Veräußerungskosten zu bewerten ist. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, ist eine Anwendung der Bewer...