Prof. Dr. Dr. h.c. Wolfgang Ballwieser
Tz. 1
Stand: EL 36 – ET: 10/2018
Der Standard behandelt Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, hinsichtlich Ansatz, Bewertung und Angaben. Immobilien sind standortgebundene, langfristig nutzbare und heterogene Güter, für die sich eigenständige Märkte herausbilden (vgl. Zülch 2003, S. 20f.).
IAS 40 wurde erstmals im April 2000 verabschiedet und ersetzte IAS 25, Bilanzierung von Finanzinvestitionen, soweit sich dieser mit der Bilanzierung von Finanzinvestitionen in Immobilien befasste. Im Dezember 2003 wurde eine überarbeitete Version herausgegeben. Wesentliche Unterschiede beim Übergang von IAS 40 (2000) auf IAS 40 (überarbeitet 2003) betrafen Immobilien, die von einem Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses gehalten werden. Hintergrund war die Tatsache, dass in bestimmten Rechtskreisen das wirtschaftliche Eigentum an Immobilien – ähnlich dem deutschen Erbbaurecht – nur im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen übertragbar ist (Überblick bei Zülch 2003, S. 93–97). Obwohl hierbei die Stellung des Leasingnehmers weitestgehend mit der eines Eigentümers vergleichbar ist, waren diese Fälle aufgrund ihrer Qualifizierung als Operating-Leasingverhältnis vom Anwendungsbereich des IAS 40 (2000) ausgenommen (vgl. ADS Int 2002, Abschn. 10, Tz. 62 (Stand: 2006)). Durch den 2003 überarbeiteten IAS 40 sollten Immobilien mit dieser Form der Verschaffung wirtschaftlichen Eigentums anderen Immobilien, die im rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum des Bilanzierenden stehen, gleichgestellt werden. Da der Einbezug jedoch nicht zwingend war, hat man mit dieser Änderung den Anwendungsbereich von Wahlrechten erweitert. Dies hat man durch die aktuelle Fassung durch Streichung von IAS 40.3 und IAS 40.6 im Zusammenhang mit IFRS 16, Leasingverhältnisse beseitigt. Im Mai 2008 wurde IAS 40 im Rahmen der jährlichen Verbesserungen an den IFRS 2007 geändert, um Anlagen, die im Bau oder in der Entwicklung für eine spätere Nutzung als Renditeimmobilien sind, in den Anwendungsbereich von IAS 40 zu bringen. Im Dezember 2013 erfolgte eine weitere Änderung im Rahmen des jährlichen Verbesserungsprojekts 2011–2013 zur Klarstellung der Beziehung zwischen IFRS 3 und IAS 40 bei der Klassifizierung einer Immobilie als als Finanzinvestition gehalten oder als eigentümergenutzt. Im Dezember 2016 hat der IASB Änderungen in Bezug auf Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien finalisiert. Diese traten am 1. Januar 2018 in Kraft. Auf IAS 40 wirkten ferner der ab 1. Januar 2018 verbindliche IFRS 15, Erlöse aus Verträgen mit Kunden, und der ab 1. Januar 2019 verbindliche IFRS 16, Leasingverhältnisse, ein. Letzterer kann früher angewendet werden, sofern das Unternehmen vor oder gleichzeitig mit der Erstanwendung des Standards auch IFRS 15 anwendet (IFRS 16.C1). Davon wird im Folgenden ausgegangen.