Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2021 ... / 1.6 Miet- und Pachtverhältnisse zwischen Ehegatten und Angehörigen

Rz. 831

[An Angehörige vermietete Wohnungen → Zeilen 7, 12, 14]

Die steuerrechtliche Anerkennung von Vereinbarungen zwischen Angehörigen setzt voraus, dass die Verträge

• zivilrechtlich wirksam zustande gekommen sind,
• inhaltlich dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (Fremdvergleich) und
• ernsthaft vereinbart und entsprechend der Vereinbarung tatsächlich durchgeführt werden.

Angehörigen steht es frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten. Ein Gestaltungsmissbrauch i. S. v. § 42 AO ist aber gegeben, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die – gemessen an dem angestrebten Ziel – unangemessen ist, der Steuerminderung dienen soll und durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe nicht zu rechtfertigen ist (BFH, Urteil v. 29.8.2007, IX R 17/07 BFH/NV 2008 S. 426; BFH, Urteil v. 4.10.2016, IX R 8/16, BFH/NV 2017 S. 216). Im Rahmen des Fremdvergleichs ist maßgebend für die Beurteilung eines Mietvertrags zwischen Angehörigen die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten (H 4.8 "Fremdvergleich" EStH 2020). Nicht jede Abweichung vom Üblichen schließt die steuerliche Anerkennung im Rahmen des Fremdvergleichs aus. Voraussetzung ist aber, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien (z. B. Überlassen einer bestimmten Mietsache und Höhe der Miete) stets klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. Die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses ist nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass keine schriftliche Vereinbarung hinsichtlich der Nebenkosten getroffen worden ist.

Rz. 832

Unterhaltsberechtigte Angehörige als Mieter

Mietverträge mit Angehörigen, denen gegenüber der Steuerpflichtige unterhaltsverpflichtet ist, können steuerrechtlich auch dann anerkannt werden, wenn die Miete aus den geleisteten Unterhaltszahlungen erbracht wird oder mit dem Barunterhalt der Eltern verrechnet wird (H 21.4 "Vermietung an Unterhaltsberechtigte" EStH 2020).

Rz. 833

Unregelmäßigkeiten bei Nebenabgaben und Zahlung

Unklarheiten bei Nebenabgaben und Barzahlungen ohne Quittung führen für sich allein noch nicht zur Nichtanerkennung des Mietverhältnisses (BFH, Urteil v. 17.2.1998, IX R 30/96, BFH/NV 1998 S. 900; BFH, Urteil v. 21.10.1999, IX B 76/99, BFH/NV 2000 S. 319).

Ein Mietverhältnis ist steuerlich nicht anzuerkennen,

• wenn die Mietzahlungen entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht regelmäßig, sondern in einem späteren Jahr in einem Betrag gezahlt werden;
• wenn Wohnräume im Haus der Eltern, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder vermietet werden (BFH, Urteil v. 16.1.2003, IX B 172/02, BFH/NV 2003 S 412);
• wenn die Hauptpflichten des Mietvertrags nicht von vornherein klar und eindeutig vereinbart worden sind und die spätere Ausgestaltung des Mietverhältnisses einem Fremdvergleich nicht standhält (BFH, Urteil v. 16.2.2016, IX R 28/15, BFH/NV 2016 S. 1006). 

Je mehr "Unüblichkeiten" zusammentreffen, desto eher ist die steuerliche Anerkennung im Rahmen der Gesamtbetrachtung zu versagen. Wegen der steuerlichen Anerkennung von Darlehensverträgen zwischen Angehörigen siehe → Tz 908.

Rz. 834

Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Die für die steuerliche Beurteilung von Verträgen zwischen Ehegatten geltenden Grundsätze können nicht auf Verträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft übertragen werden (BFH, Urteil v. 30.1.1996, IX R 100/93, BStBl 1996 II S. 359).

Rz. 835

Überkreuzvermietung

Bei einer wechselseitigen Vermietung werden die betreffenden Mietverträge steuerrechtlich nach § 42 AO nicht anerkannt, wenn planmäßig in etwa gleichwertige Wohnungen von Angehörigen oder anderen Personen angeschafft, hergestellt bzw. in Wohnungseigentum umgewandelt werden, um sie wieder dem anderen zu vermieten (BFH, Urteil v. 22.1.2013, IX R 18/12, BFH/NV 2013 S. 1094).

Vermietet der Steuerpflichtige sein Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern, kann er die WK bei seinen Einkünften aus V+V auch dann abziehen, wenn er selbst ein Haus seiner Eltern unentgeltlich zu Wohnzwecken nutzt. Ein Missbrauch steuerrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten liegt insoweit nicht vor (BFH, Urteil v. 14.1.2003, IX R 5/00, BFH/NV 2003 S. 534).