Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren; Einfamilienhaus mit Schwimmbecken
Leitsatz (NV)
Eine besondere Ausstattung, die zu einer wesentlichen Abweichung von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern führt, kann sich grundsätzlich auch aus dem Vorhandensein eines Schwimmbeckens ergeben. Ein Schwimmbecken mit einer Wasseroberfläche von 28 m rechtfertigt für sich gesehen nicht die Anwendung des Sachwertverfahrens.
Normenkette
BewG § 76
Verfahrensgang
Tatbestand
Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben 1975 ein Grundstück und bebauten es 1977 mit einem Wohnhaus und einer Garage. Im Untergeschoß des Gebäudes wurde ein Schwimmbad mit einer Wasseroberfläche von 28 qm eingerichtet.
Durch Einheitswertbescheid -- Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1978 -- vom 28. Februar 1980 wurde der Einheitswert für das Grundstück auf 288 600 DM -- Grundstücksart Zweifamilienhaus -- festgestellt. Der Einheitswert war vom Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt -- FA --) im Sachwertverfahren ermittelt worden.
Am 27. September 1988 beantragten die Kläger eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Sie vertraten dabei die Auffassung, daß das Grundstück nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sei.
Das FA ließ das Grundstück nunmehr durch seinen Bausachverständigen besichtigen. Dieser kam in seinem Gutachten vom 20. Februar 1989 zu dem Ergebnis, daß das Grundstück im Ertragswertverfahren zu bewerten sei. Die Wohnfläche des Hauses liege mit 168 qm unter 220 qm. Die Wasseroberfläche des Schwimmbeckens liege mit 28 qm unter 40 qm. Es sei eine normale architektonische Gestaltung und Raumaufteilung vorhanden. Aufgrund einer weiteren Besichtigung des Gebäudes durch den Sachbearbeiter und den Sachgebietsleiter des FA kam dieses zu der Ansicht, daß im Streitfall das Sachwertverfahren anzuwenden sei, da die Isolierverglasung des Hauses, der offene Kamin, die Bodenbeläge und das Schwimmbecken die Anwendung des Sachwertverfahrens rechtfertigten. Das FA erließ daraufhin am 20. November 1990 einen berichtigten Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 1. Januar 1989), mit dem der Einheitswert auf 263 100 DM und die Grundstücksart Einfamilienhaus festgestellt wurden.
Gegen diesen Bescheid richtete sich nach erfolglosem Einspruchsverfahren die Klage. Mit dieser machten die Kläger (weiterhin) geltend, daß das Ertragswertverfahren anzuwenden sei.
Das Finanzgericht (FG) hat mit seiner in Entscheidungen der Finanzgerichte 1997, 718 veröffentlichten Entscheidung die Klage als unbegründet abgewiesen. Das FA habe zu Recht das Grundstück nach dem Sachwertverfahren bewertet. Das Grundstück hebe sich wesentlich von der Masse der zu bewertenden Einfamilienhäuser ab, weil es im Untergeschoß ein Schwimmbad mit einer Wasseroberfläche von 28 qm habe. Ein derartiges Schwimmbad sei nach den Verhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt so selten, daß das Ertragswertverfahren nicht anwendbar sei, weil sich eine übliche Miete nicht ermitteln bzw. schätzen lasse.
Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger, mit der diese unrichtige Anwendung des §76 BewG durch das FG geltend machen.
Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Kläger ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG (§126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --).
1. Die Entscheidung des FG verletzt §76 des Bewertungsgesetzes (BewG). Zu Unrecht hat das FG angenommen, daß der Einheitswert des Einfamilienhauses allein wegen des im Keller des Hauses vorhandenen Schwimmbeckens mit einer Wasseroberfläche von 28 qm im Sachwertverfahren zu ermitteln sei. Seine Entscheidung ist deswegen aufzuheben.
Nach §76 Abs. 1 BewG wird der Einheitswert von Einfamilienhäusern grundsätzlich im Ertragswertverfahren ermittelt. Ausnahmsweise erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren (§76 Abs. 3 Nr. 1 BewG), wenn sich das zu bewertende Objekt aufgrund besonderer Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern unterscheidet. Ob die tatsächlichen Voraussetzungen des §76 Abs. 3 Nr. 1 BewG für die Bewertung im Sachwertverfahren gegeben sind, ist eine Frage der Wertverhältnisse und steht damit unter dem Gebot der Maßgeblichkeit der Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) des §27 BewG (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs -- BFH -- vom 21. Oktober 1987 II R 26/87, BFHE 151, 88, BStBl II 1987, 841). Entscheidend ist, ob aus der Sicht des Hauptfeststellungszeitpunkts das Einfamilienhaus der Kläger sich i.S. des §76 Abs. 3 Nr. 1 BewG von den nach §76 Abs. 1 BewG zu bewertenden Einfamilienhäusern wesentlich unterscheidet.
Eine besondere Ausstattung, die zu einer wesentlichen Abweichung von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern führt, kann sich grundsätzlich auch aus dem Vorhandensein eines Schwimmbeckens ergeben. Der erkennende Senat sowie der früher zuständige III. Senat haben mehrfach die Auffassung vertreten, daß allein das Vorhandensein von Schwimmbecken, die sich in neben dem Einfamilienhaus angebauten bzw. in freistehenden Schwimmhallen befinden, die Anwendung des Sachwertverfahrens rechtfertigen kann (BFH-Urteile vom 10. Februar 1978 III R 107/76, BFHE 124, 370, BStBl II 1978, 294; vom 26. Februar 1986 II R 184/79, BFH/NV 1987, 364, und vom 5. März 1986 II R 146/77, BFHE 146, 178, BStBl II 1986, 386). An der diesen Entscheidungen zugrundeliegenden Rechtsauffassung hält der Senat fest; sie gilt entsprechend für im Keller von Einfamilienhäusern eingerichtete Schwimmbecken. Allerdings rechtfertigt im Streitfall die Größe des Schwimmbeckens mit einer Wasseroberfläche von 28 qm anders als die den oben genannten Entscheidungen zugrundeliegenden Gestaltungen -- entgegen der Auffassung des FG -- für sich gesehen nicht die Anwendung des Sachwertverfahrens (vgl. BFH-Beschluß vom 12. Dezember 1996 II R 45/94, BFH/NV 1997, 336), denn hierfür genügt nicht jede nach oben tendierende, sondern nur eine deutliche, aufgrund des im Streitfall vorhandenen Schwimmbeckens von geringerer Größe nicht gegebene Abweichung der Gestaltung oder Ausstattung des Grundstücks von der Mehrzahl der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäuser (BFH-Urteil in BFHE 146, 178, BStBl II 1986, 386; vgl. auch Erlaß des Finanzministeriums Nordrhein-Westfalen vom 25. April 1988 S 3199-6-V A4/S 3199-14-V A4, Der Betrieb vom 25. April 1988, 1090, wonach erst Schwimmbecken mit mindestens 40 qm zur Anwendung des Sachwertverfahrens führen).
2. Die Sache ist zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückzuverweisen; der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden. Die Frage, ob im Streitfall nach §76 Abs. 3 Nr. 1 BewG eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren zu erfolgen hat, ist vom FG aufgrund einer Gesamtwürdigung aller vom FG noch festzustellenden Ausstattungsmerkmale zu entscheiden.
Fundstellen
Haufe-Index 55103 |
BFH/NV 1999, 593 |