Leitsatz (amtlich)
Übernimmt der Käufer eines ganz oder teilweise mit öffentlichen, zinsverbilligten Mitteln finanzierten Mietwohngrundstückes diese Darlehnsverbindlichkeiten, so entspricht der Wert der gleichzeitig übernommenen Mietpreisbindung regelmäßig der Differenz zwischen Nennwert und abgezinstem Wert der Darlehnsverbindlichkeiten (Anschluß an das Urteil vom 5. November 1975 II R 106/70, BFHE 117, 304, BStBl II 1976, 130). Ob der Senat für die Zukunft an seiner Rechtsprechung festhalten kann, wonach zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Mitteln abzuzinsen sind und der Eintritt in die Mietpreisbindung als sonstige Gegenleistung i. S. des § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusetzen ist, bleibt im vorliegenden Fall wegen der sogenannten "Selbstbindung" im zweiten Rechtsgang offen.
Normenkette
GrEStG § 11 Abs. 1 Nr. 1; FGO § 126 Abs. 5
Tatbestand
I.
1. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 27. Juli 1962 ein Mietwohngrundstück.
Der Kaufpreis war wie folgt vereinbart:
Barzahlung .... DM
Übernahme grundbuchgesicherter Verbindlichkeiten,
und zwar
a) Forderung der Bundesversicherungsanstalt
für Angestellte in Berlin .... DM
b) Forderung der Stadt X, Landeswohnungsbaumittel,
eingetragen in Abt. III Nr. 2 des Grundbuches .... DM
c) Forderung der Städt. Sparkasse X, Lastenausgleichsmittel,
eingetragen in Abt. III Nr. 3 des Grundbuches .... DM
d) Forderung der Bausparkasse W .... DM
Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) setzte Grunderwerbsteuer fest. Den Antrag der Klägerin, bei Berechnung der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung die in Abt. III Nrn. 2 und 3 des Grundbuches gesicherten geringverzinslichen bzw. unverzinslichen Darlehen aus öffentlichen Wohnungsbaumitteln bzw. Lastenausgleichsgeldern unter dem Nennwert anzusetzen, lehnte es ab.
Nach erfolgloser Sprungklage verwies der Bundesfinanzhof (BFH) die Sache an das Finanzgericht (FG) zurück. Die unverzinslichen und niedrigverzinslichen Verbindlichkeiten dürften nur mit dem abgezinsten bzw. einem erheblich unter dem Nennwert liegenden Wert angesetzt werden. Andererseits komme als grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung jede Leistung in Betracht, die der Erwerber für den Erwerb des Grundstückes erbringe. Als solche Leistung müsse auch die von der Klägerin übernommene Verpflichtung, die öffentlich geförderten Wohnungen preisgebunden zu vermieten, angesehen werden (vgl. dazu das Urteil vom 14. Februar 1967 II 69/63, BFHE 87, 547, BStBl III 1967, 203).
2. Im zweiten Rechtsgang hat das FG die Grunderwerbsteuer herabgesetzt.
Den abgezinsten Wert der in Abt. III Nrn. 2 und 3 des Grundbuches gesicherten Darlehen aus Landeswohnungsbaumitteln und Lastenausgleichsmitteln hat es auf ... DM und ... DM berechnet.
Die von der Klägerin übernommene Mietpreisbindung hat das FG als sonstige Leistung im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) auf ... DM geschätzt.
Mit ihrer Revision begehrt die Klägerin, die zinsverbilligten Darlehen noch geringer und die Mietpreisbindung mit null DM zu bewerten. Sie beantragt, die Grunderwerbsteuer auf ... DM herabzusetzen.
Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Revision der Klägerin ist unbegründet.
1. Die in Abt. III Nrn. 2 und 3 des Grundbuches gesicherten und von der Klägerin übernommenen zinsvergünstigten Verbindlichkeiten hatten bei Abschluß des Kaufvertrages Nennwerte von ... DM und ... DM.
Das FG hat diese Schulden mit ... DM und ... DM, also insgesamt ... DM bewertet. Rechnet man dieser letztgenannten Summe die vom FG geschätzte Mietpreisbindung hinzu, so ergibt sich ein Betrag von ... DM. Das sind etwa 58,18 % der vorgenannten Nennwerte.
Die vorgenannten Schätzungen des FG verstoßen nicht gegen geltendes Recht. Der "vorsichtige Ansatz" des Wertes der Mietpreisbindung im Sinne des genannten Urteils BFHE 87, 547, BStBl III 1967, 203, ist dahin zu verstehen, daß der Wert der Mietpreisbindung der Differenz zwischen Nennwert und abgezinstem Wert der zinsgünstigen Verbindlichkeit entspricht, wenn nicht Umstände dargetan werden, die eine geringere Schätzung erfordern. Das hat der BFH bereits in seinem Urteil vom 5. November 1975 II R 106/70 (BFHE 117, 304, 306, BStBl II 1976, 130) ausgeführt und damit das frühere Urteil BFHE 87, 547, BStBl III 1967, 203, modifiziert. Der Grundsatz, daß regelmäßig der Wert der Mietpreisbindung der Differenz zwischen Nennwert und abgezinstem Wert der Verbindlichkeit entspricht, folgt aus der Konzeption der Wohnungsbaugesetzgebung, insbesondere des hier in Betracht kommenden (und in der vom FG erwähnten Schuldurkunde auch zitierten) Ersten Wohnungsbaugesetzes (I. WoBauG) i. d. F. vom 25. August 1953 (BGBl I 1953, 1047). Nach dessen § 29 sollten durch Festsetzung entsprechend niedriger Mieten (Richtsatzmieten) alle Zinsvorteile, die der Eigentümer eines mit öffentlichen Mitteln finanzierten Hauses erhalten hat, an die Mieter weitergegeben werden. Die Zielrichtung des Gesetzes, nämlich Mietverbilligung durch Zinsvergünstigung, wird in der Begründung des Entwurfes zu § 17 Abs. 2 des I. WoBauG a. F. noch ausdrücklich betont mit dem Satz: "Das entscheidendste Merkmal des sozialen Wohnungsbaues ist die soziale Miete" (wiedergegeben in dem Kommentar zum Ersten Wohnungsbaugesetz von Fischer-Dieskau/Pergande, 2. Aufl., S. 708). Noch deutlicher bringt § 72 Abs. 1 des II. WoBauG diesen Grundsatz zum Ausdruck. Danach ist lediglich diejenige Miete preisrechtlich zulässig, die zur Finanzierung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die dem Bauherrn gewährten Zinsvergünstigungen sollen den Mietern zugute kommen.
Der Umstand, daß wegen der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt Mieten für freifinanzierten Wohnraum in der Anfangszeit der Vermietung möglicherweise nicht voll kostendeckend sein können, so daß der Unterschied zwischen den Mieten im freifinanzierten und im sozialen Wohnungsbau nicht der Zinsverbilligung der öffentlichen Finanzierungsmittel entspricht, kann vernachlässigt werden. Denn diese Anfangszeit dürfte bei der Tendenz steigender Grundstücks- und Baupreise, gemessen an der Laufzeit der Darlehen, durchweg nur von kurzer Dauer sein.
2. Unter diesen Umständen kann es zweifelhaft sein, ob es überhaupt gerechtfertigt ist, zinsverbilligte öffentliche Wohnungsbaudarlehen abzuzinsen und daneben die Mietpreisbindung als sonstige Leistung i. S. des § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusetzen. Sieht man die Zinsverbilligung beim Grundstückseigentümer nur als "durchlaufenden Posten" an, der an die Mieter weiterzugeben ist, so entfällt die Berechtigung zur Aufspaltung der Gegenleistung in die Übernahme des abgezinsten Darlehens und den Eintritt in die Mietpreisbindung; vielmehr bietet es sich dann an, nur die Übernahme der Verbindlichkeit und diese zum Nennwert als Gegenleistung anzusetzen. Der Senat sieht sich jedoch im vorliegenden Fall zu überprüfen gehindert, ob er an seiner bisherigen Rechtsprechung festhalten kann. Denn er ist an die rechtliche Beurteilung gebunden, welche dem zurückverweisenden Urteil vom 14. Februar 1967 II 161/65 zugrunde liegt, soweit sie nicht durch das Urteil BFHE 117, 304, BStBl II 1976, 130, modifiziert worden ist (vgl. hierzu den Beschluß des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 6. Februar 1973 GmS-OGB 1/72, BFHE 109, 206). Der Senat kann eine andere Rechtsauffassung nur in einer anderen Sache vertreten, nicht jedoch in den vorliegenden Verfahren (vgl. das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. Juni 1977 VIII C 49.76, BVerwGE 54, 116; unentschieden der Gemeinsame Senat a. a. O.).
3. Für die Entscheidung dieses Rechtsstreits kommt es demnach darauf an, ob durch das Vorbringen der Klägerin schlüssig dargelegt wird, daß der Wert der Mietpreisbindung niedriger ist als der Abzinsungsbetrag der verbilligten Wohnungsbaumittel. Dies wäre in dem - wohl nur theoretischen - Fall möglich, daß die Zinsverbilligung der öffentlichen Finanzierungsmittel in voller Höhe oder doch im wesentlichen der Klägerin verbliebe und nicht an die Mieter weitergegeben werden konnte, weil die Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau und im öffentlich geförderten Wohnungsbau langfristig in etwa gleichhoch wären. Davon kann im Streitfall aber weder nach den Feststellungen des FG noch nach der Lebenserfahrung ausgegangen werden.
Unter diesen Umständen mag es schon zweifelhaft sein, ob der Vortrag der Klägerin und der festgestellte Sachverhalt die unter 1. dargestellte Minderung der Gegenleistung auf Grund der Übernahme der öffentlichen Wohnungsbaudarlehen von 100 v. H. auf 58, 18 v. H. rechtfertigten. Das kann aber dahinstehen, weil das FA sich der Revision der Klägerin nicht angeschlossen hat. Jedenfalls sind keine Umstände erkennbar, die eine Unterschreitung der vorgenannten 58, 18 v. H. begründen könnten. Der Einwand der Klägerin, ihr eingesetztes Kapital habe sich mit 11,5 v. H. verzinst und "eine Mieteinbuße dürfte einwandfrei nicht vorgelegen haben", rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn dieser Einwand beweist lediglich, daß die Klägerin die Mietpreisbindung ausnutzen konnte, um einen günstigen Barpreis auszuhandeln. Er läßt aber nicht erkennen, daß - weder jetzt noch auf die Dauer - die Zinsverbilligung ihr selbst und nicht den Mietern zugute kommt.
Auf die Revisionsangriffe der Klägerin, das FG sei bei der Abzinsung der verbilligten Finanzierungsmittel von einer unrichtigen Laufzeit ausgegangen und es habe zur Berechnung der Kostenmiete im freifinanzierten Wohnungsbau einen zu hohen Zinssatz für erststellige Hypotheken angesetzt, kommt es auf Grund obiger Rechtsauffassung im Ergebnis nicht an.
Fundstellen
Haufe-Index 73432 |
BStBl II 1980, 218 |
BFHE 1980, 404 |