rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Keine Anwendung des § 21 Abs. 2 EStG bei nicht normtypischem Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen
Leitsatz (redaktionell)
Bei der Vermietung eines Wohngrundstücks zu einem unter 50% der ortsüblichen Marktmiete liegenden Entgelt kann die Nutzungsüberlassung nur dann unter Verzicht auf die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden, wenn die Bedingungen der Nutzungsüberlassung grundsätzlich marktüblichen Gegebenheiten und damit normtypischem Verhalten entsprechen. Daran fehlt es, wenn die Kostenmiete das 4-fache der am Markt erzielbaren Miete beträgt und die langfristig ohne Anpassungsmöglichkeiten vereinbarte Mietzahlung im wesentlichen nur die Nebenkosten abdeckt.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 2
Streitjahr(e)
1991, 1992, 1993
Nachgehend
Tatbestand
Die Kläger sind Eheleute und wurden in den Streitjahren (1991 bis 1993) zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist Rechtsanwalt; die Klägerin erhält eine Rente. Die Kläger erzielen zusammen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehrerer Grundstücke.
Für die Streitjahre hat eine Betriebsprüfung (BP) stattgefunden. Gemäß Betriebsprüfungsbericht vom 22.03.1996 bestand Einvernehmen über die Feststellungen der BP mit Ausnahme der steuerlichen Beurteilung des Grundstücks G in…und den daraus erzielten Einkünften. Das Grundstück G, gelegen in einem Wohngebiet mit starkem Verkehrsaufkommen und zahlreichen Handwerks- und Gewerbebetrieben, wurde von den Klägern im Jahre 1988 als unbebautes Grundstück erworben. Es grenzt unmittelbar an das ebenfalls den Klägern gehörende Grundstück, auf dem das von den Klägern selbst genutzte Einfamilienhaus steht. Auf dem Grundstück G befand sich zum Zeitpunkt des Erwerbes nur eine an einen Getränkehandel vermietete Halle. Auf Grund des am 20.06.1988 gestellten Bauantrages wurde am 30.03.1989 eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit einer Wohnung und einer Schwimmhalle erteilt. Nach Fertigstellung am 01.01.1992 wurde das Gebäude von dem Sohn des Klägers und der Ehefrau des Sohnes genutzt auf Grund eines am 25.09.1989 geschlossenen Mietvertrages. Danach beträgt die Miete 1.500 DM im Monat. Eine Abrede zu den Nebenkosten enthält der Vertrag nicht. Nach dem Mietvertrag ist das Mietverhältnis auf 15 Jahre festgelegt und verlängert sich automatisch um jeweils 10 Jahre. Der Mietzins wurde für die gesamte Mietdauer festgeschrieben. Der Mietvertrag umfasst die Nutzung des Gebäudes G und der darin befindlichen Schwimmhalle, an der sich aber der Kläger als Vermieter auch ein persönliches Nutzungsrecht vorbehalten hatte.
Die Größe der Wohnung wird von den Klägern mit 250 m² angegeben. Demgegenüber hat die BP auf Grund von Lieferscheinen für Teppichböden sowie Aufmassberechnungen des Fliesen- und Parkettlegers eine Nutzfläche von insgesamt 361 m² ermittelt. Wegen der kostenaufwändigen Errichtung des Einfamilienhauses hatte die BP zunächst eine Kostenmiete in Höhe von 49,89 DM/ m² ermittelt. Diese ist aber nicht zum Einsatz gekommen, da nach Meinung der BP die Vermietung des Hauses im Bereich der steuerlich unbeachtlichen Liebhaberei liege. Die BP begründete diese Auffassung mit einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), wonach bei einer Vermietung an nahe Angehörige Liebhaberei dann gegeben sei, wenn die Miete weniger als 1/3 der anfallenden Werbungskosten deckt (BFH vom 25.01.1994, IX R 139/92). Im Streitfalle stehen nach den Ermittlungen der BP den Einnahmen von 18.000 DM jährlich Werbungskosten in Höhe von 140.000 DM bis 320.000 DM gegenüber. Bei der Durchführung der Einkommensteuerveranlagung erkannte der Beklagte die im Zusammenhang mit der Vermietung des Einfamilienhauses G an den Sohn des Klägers geltend gemachten Werbungskosten nicht an, während die Mieteinnahmen aus den fremdvermieteten Teil des Grundstückes (Getränkehalle) angesetzt wurden.
Die Beteiligten streiten außerdem über die Herstellungskosten des Einfamilienhauses, wobei sich die Beträge in einem Rahmen zwischen 1.084.312 DM und 1.660.925 DM bewegen. In diesen Herstellungskosten sind nicht unerhebliche Aufwendungen für eine Inneneinrichtung enthalten, deren Wert sich zwischen 118.143 DM (laut Angaben der Kläger) und 222.560 DM (laut BP) bewegt. Die Kläger tragen hierzu vor, die Inneneinrichtung sei nicht Gegenstand des Mietvertrages, weil diese dem Sohn und seiner Ehefrau geschenkt worden sei. Zu dieser Inneneinrichtung gehört u. a. eine Einbauküche in Werte von 108.216 DM. Auch wenn die Schwimmhalle für den Kläger aus medizinischen Gründen notwendig sei, handele es sich keineswegs bei dem Bau des Hauses mit Schwimmbad um die Erfüllung eines Jugendtraumes des Klägers.
Die auf Grund der BP ergangenen geänderten Einkommensteuerbescheide wurden von den Klägern mit Einsprüchen angefochten. Die Einsprüche wurden vom Beklagten als unbegründet zurückgewiesen. In den Gründen führte der Beklagte aus,...