Entscheidungsstichwort (Thema)
Rückerwerb aufgrund nichtigen Rechtsgeschäfts
Leitsatz (redaktionell)
Selbst schwierigste finanzielle Verhältnisse, die zu sogenannten Notverkäufen führen, geben solange keinen Anlass, über § 138 BGB in die Privatautonomie einseitig zu Gunsten eines Vertragsbeteiligten einzugreifen, wie nicht feststellbar ist, dass dieser aufgrund verwerflicher Druckausübung - von welcher Seite auch immer - gezwungen war, das Rechtsgeschäft zu tätigen
Normenkette
GrEStG § 16 Abs. 2 Nr. 2; BGB §§ 138, 812; GrEStG § 16 Abs. 2
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 12.03.1991 nach § 16 des Grunderwerbsteuergesetzes 1983 (GrEStG) aufzuheben.
Die Sache befindet sich im zweiten Rechtszug.
Dem Streit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Kläger ist ein Kreisverband der X. Im Jahre 1979 war die A-GmbH an den Kläger wegen der Errichtung bzw. Betreuung eines Alten- und Pflegeheims auf dem sogenannten B-gelände in K. herangetreten. Am 06.11.1980 schlossen der Kläger und die GmbH einen Bauherrenbetreuervertrag, wonach Letztgenannter vom Kläger als Bauherr die wirtschaftliche Betreuung des Bauvorhabens übertragen wurde. In der Folgezeit schwankte der Kläger aus finanziellen Gesichtspunkten hin und her, ob er das mit rund 25,5 Mio. DM ausgerechnete Projekt als Bauherr oder nur als Betriebsträger übernehmen sollte. In der Sitzung des Vorstandes des Klägers vom 02.11.1981 wurde einstimmig beschlossen, dass der Kläger die Betriebsträgerschaft für das Objekt übernehmen wolle.
Am 10.11.1982 erwarb dann der Kläger selbst das Grundstück von der C-GmbH.
Die Finanzierung des Projektes sollte nach den Vorstellungen des Klägers im Wesentlichen durch private und öffentliche Fremdgelder erfolgen. Als Eigenkapital sollte lediglich ein Betrag von 2.070.426 DM bereitgestellt werden. Dieser Betrag sollte gedeckt werden durch ein 5%iges Tilgungsstreckungsdarlehen in Höhe von 575.215 DM sowie durch eine 5%ige Skontogewährung auf die Baukosten in Höhe von 956.441 DM. Die verbleibende Deckungslücke in Höhe von 538.770 DM sollte durch Darlehen oder Veräußerung/Beleihung von Liegenschaften gedeckt werden. Das errechnete Eigenkapital des Klägers war durch eine Bürgschaft der A-GmbH abgesichert worden. Der zuständige Minister hatte die Finanzierung auf Antrag des Klägers genehmigt.
Nachdem mit dem Bau des Alten- und Plegeheims begonnen worden war, noch vor dem geplanten Richtfest, musste der Kläger feststellen, dass der Architekt zu aufwendig gebaut hatte und damit die Gewährung des 5%igen Skontos in Höhe von 956.441 DM nicht erfolgen konnte. Auch die Deckungslücke von 538.770 DM hatte bis dahin noch nicht geschlossen werden können. Zudem mussten Zusatzkosten in Höhe von ca. 1,8 Mio. DM für die Einrichtung des Objektes aufgebracht werden. Letztlich stellte sich auch heraus, dass Vorlaufkosten in Höhevon ca. 1,5 Mio. DM entstehen würden.
In dieser finanziellen Situation bot die A-GmbH dem Kläger an, die gesamte Baumaßnahme selbst zu erwerben, den Kläger von allen Verpflichtungen gegenüber Dritten freizustellen und ihm – nach Abschluss eines Kaufvertrages – das Bauvorhaben über einen Pachtvertrag oder einen Nießbrauchsvertrag zu überlassen.
Dieses Angebot wurde vom Kläger angenommen. Der entsprechende Kaufvertrag wurde am 27.09.1983 notariell beurkundet. Der Kaufpreis betrug 2.221.085,80 DM inklusive Mehrwertsteuer. In Anrechnung auf den Kaufpreis übernahm die A-GmbH die den Grundbesitz treffenden Verbindlichkeiten in Höhe von seinerzeit 1.532.607,13 DM. Der Restbetrag wurde verrechnet. – Wegen der vertraglichen Vereinbarungen im einzelnen wird auf den in den Grunderwerbsteuerakten des Beklagten abgehefteten Vertrag verwiesen.
Da das sogenannte – vom Kläger zu erstellende – Selbstkostenblatt zur Erlangung von Mitteln seitens des Landschaftsverbandes als überörtlichem Sozialhilfeträger am 29.02.1984 bei diesem vorgelegt und das Objekt zum 01.04.1984 bereits in Betrieb genommen werden sollte, wurde im Einvernehmen mit der A-GmbH (vgl. Protokoll über die Sitzung des geschäftsführenden Vorstandes des Klägers vom 21.02.1984, LG-Akten Bd.I, Bl. 260-264) am 28.02.1984 ein Pachtvertrag abgeschlossen, der bei einem Pachtzins von jährlich 600.000 DM zunächst nur bis zum Bezug des Hauses gelten sollte. Danach sollte der Pachtvertrag in einen Nießbrauchsvertrag umgewandelt werden. Der am 28.02.1984 unterzeichnete Pachtvertrag lief seinem Wortlaut nach über 75 Jahre und sollte jeweils um 5 Jahre verlängert werden, sofern nicht zuvor die Kündigung ausgesprochen würde. Der jährliche Pachtzins einschließlich Zinsverpflichtungen der A-GmbH wurde mit 600.000,00 DM festgesetzt, wobei sich dieser Betrag nach den Vorstellungen der Vertragspartner zusammensetzen sollte aus 480.000 DM Zinsanteil und 120.000 DM Verwaltungskosten. Die Vertragspartner hatten sich außerhalb des Pa...