Instandhaltungsrückstellung beim einzelnen Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz

Ist ein bilanzierender Gewerbetreibender an einer Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt, hat er die anteilige Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen zu bilanzieren. Die Instandhaltungsrückstellung vermittelt einen geldwerten Anspruch des Wohnungseigentümers auf Bezahlung von Aufwendungen. Ein eventueller Erwerber würde der Beteiligung an der Rückstellung einen eigenständigen Wert zumessen.

Sachverhalt

Die Klägerin verwaltet Liegenschaften und handelt mit Immobilien. Sie erwarb 2016 mehrere Teileigentumsrechte an einer Immobilie in Z für einen Gesamtkaufpreis von 40.000 EUR. Dazu gehörten unter anderem auch Instandhaltungsrückstellungen in Höhe von 14.815,19 EUR. Das Finanzamt Y berechnete die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises von 40.000 EUR. Der Antrag, die Bemessungsgrundlage um das Guthaben aus der Instandhaltungsrückstellung zu vermindern, hatte letztlich auch vor dem BFH keinen Erfolg.

In den Forderungen Iaut Bilanz auf den 31.12.2016 aktivierte die Klägerin die Instandhaltungsrückstellungen zunächst. Gegen den Feststellungsbescheid legte die Klägerin dann Einspruch ein, den sie damit begründete, dass die Instandhaltungsrückstellung gemäß WEG keine eigene Verkehrsfähigkeit besitze. Dementsprechend sei die Forderung erfolgswirksam aufzulösen und der erklärte Gewinn um diesen Betrag zu mindern. Der Einspruch wurde als unbegründet zurückgewiesen.

Die Klage wurde damit begründet, dass die Instandhaltungsrückstellung kein bilanzierungsfähiges Wirtschaftsgut darstelle, weil diese nach der Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer bei einer Veräußerung nicht auf den Erwerber übergehe, sondern im Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibe.

Entscheidung

Das FG wies die Klage als unbegründet zurück. Für eine im Betriebsvermögen gehaltene Eigentumswohnung muss eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung mit den Anschaffungskosten in der Bilanz des Eigentümers anteilig aktiviert werden, da sie einen geldwerten Anspruch auf Bezahlung von Aufwendungen aus der Instandhaltungsrückstellung vermittelt. Dem steht auch die jüngere Rechtsprechung des BFH zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung von geleisteten Beiträgen zu einer Instandhaltungsrückstellung in Veräußerungsfällen nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer besitzen aus grunderwerbsteuerlicher Sicht zwar keinen Anteil am Verwaltungsvermögen.

Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise vermittelt die anteilige Instandhaltungsrückstellung jedoch einen geldwerten Anspruch auf Bezahlung von Aufwendungen aus der Instandhaltungsrückstellung. Der Anspruch wird im Veräußerungsfall von einem Wohnungsveräußerer auf den Erwerber übertragen und abgegolten. Er ist bei der Klägerin zu aktivieren.

Hinweis

Das FG bestärkt mit seiner Entscheidung gleichzeitig die BFH-Rechtsprechung, nach der die in eine Instandhaltungsrückstellung eingezahlten Beträge erst mit deren Verbrauch durch die Eigentümergemeinschaft als Werbungskosten abziehbar sind. Literaturmeinungen, nach denen die Beiträge nach Neufassung des WEG 2020 bereits bei Abfluss abzugsfähig sein müssten, da die Beiträge in den Verfügungsbereich der jeweiligen Eigentümergemeinschaft übergingen und damit der Verfügungsmacht der Immobilieneigentümer entzogen seien, teilt das FG nicht.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil v. 21.06.2023, 2 K 158/20