Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel und so genannte Drei-Objekt-Grenze
Leitsatz (redaktionell)
- Zu den Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels.
- Nur wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen, ist trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen.
- Bei vier Veräußerungen innerhalb von weniger als fünf Jahren trägt der Steuerpflichtige die objektive Beweislast dafür, dass er ohne bedingte Veräußerungsabsicht gehandelt hat.
- Durch Berufung auf schlechte Vermietbarkeit kann eine bedingte Veräußerungsabsicht nicht ausgeräumt werden.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1, 2 S. 1
Streitjahr(e)
1997
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Die Kläger sind Eheleute und wurden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist Diplom-Ingenieur und die Klägerin Apothekerin.
Der Kläger war zunächst von 1992 bis 1995 Geschäftsführer einer Firma in W und danach als Erfinder bzw. Gutachter tätig. Zum 01.10.1996 übernahm er abermals eine Geschäftsführertätigkeit in F.
Die Klägerin, die 1992 noch in B Pharmazie studierte, arbeitete nach Beendigung ihres Studiums im Jahre 1994 zunächst als Angestellte in einer Apotheke in D, bis sie 1996 die ...apotheke in B übernahm.
Zum 01.07.1996 zogen die Kläger in ihr 1993 erworbenes, bis dahin vermietetes Zweifamilienhaus in B um.
Der Kläger veräußerte in den Jahren 1996, 1997 und 1999 insgesamt vier Grundstücke, die er jeweils weniger als fünf Jahre vor dem Veräußerungszeitpunkt angeschafft bzw. bebaut hatte. Im einzelnen handelt es sich um folgende Veräußerungen:
Objekt |
Kauf |
Bau |
Art der Nutzung |
Verkauf |
EFH W |
06.06.1982 |
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Selbst |
31.12.1988 |
EFH M |
1988 |
1988 |
Selbst |
27.02.1992 |
Haus W |
31.07.1992 |
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Selbst, z. T. vermietet |
10.09.1996 |
ZFH B |
01.12.1993 |
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Vermietet, ab 01.07.1996 selbst |
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RH W |
1993, unbebaut |
01.11.1995 |
Vermietet |
01.06.1997 |
RH W |
1993, unbebaut |
01.11.1995 |
Vermietet |
01.04.1997 |
RH W |
1993, unbebaut |
01.11.1995 |
Vermietet |
15.03.1999 |
Unbebaut, B |
04.07.1998 |
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Selbst |
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RH O (Kl.) |
15.11.1998 |
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RH O (Kl.'in) |
15.11.1998 |
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Der Beklagte nahm mit Einkommensteuerbescheid für 1997 vom 26.07.1999 einen gewerblichen Grundstückshandel des Klägers an und erfasste für die beiden in 1997 verkauften Objekte einen Gewinn von 101.563,00 DM als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Das hiergegen gerichtete Rechtsbehelfsverfahren blieben erfolglos. Mit Einspruchsbescheid vom 01.08.2000 wies der Beklagte den Einspruch der Kläger vom 13.08.1999 als unbegründet zurück.
Dagegen erhoben die Kläger Klage, mit der sie sich weiterhin gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels des Klägers wenden. Bei der Anschaffung bzw. Herstellung der vorbezeichneten Objekte habe der Kläger keine bedingte Absicht zur alsbaldigen Veräußerung gehabt. Das 1992 zur Selbstnutzung erworbene Haus in W, ..., sei 1996 nur wegen des Umzugs in eine näher am Arbeitsplatz der Klägerin gelegene Wohnung und damit aus Sachzwängen verkauft worden. Im übrigen wäre eine Fremdvermietung aufgrund des baulichen Zuschnitts des Hauses nur schwer oder gar nicht möglich gewesen. Was die 1995 mit drei Reihenhäusern bebauten Grundstücke in W, ..., anbelangen, hätten diese nach den Vorstellungen der Kläger langfristig vermietet werden sollen. Dieses habe sich jedoch als schwierig herausgestellt. Wegen entstandener Mietausfälle und dadurch bedingter Rechtsanwaltskosten seien die Häuser dann 1997 bzw. 1999 verkauft worden. Des weiteren spreche gegen eine bedingte Veräußerungsabsicht bei Herstellung der Reihenhäuser, dass erst zwei Jahre danach eine Teilungserklärung vorgenommen worden sei. Ursprünglich hätte das Grundstück mit einem Vierfamilienhaus als Vermögensanlage zur Altersversorgung bebaut werden sollen. Dieses Bauvorhaben sei jedoch nicht genehmigt worden. Aufgrund der Veräußerung der vorstehenden Reihenhäuser hätten die Kläger dann als Ersatz weitere Reihenhäuser 1998 in O erworben. Diese seien als Vermögensanlage zur langfristigen Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu ihrer Alterssicherung angeschafft worden.
Die Kläger beantragen,
den Einkommensteuerbescheid für 1997 vom 26.07.1999 in der Form des Einspruchsbescheids vom 01.08.2000 dahingehend zu ändern, dass keine Einkünfte des Klägers aus einem gewerblichen Grundstückshandel angesetzt werden, hilfsweise, insoweit einen Gewinn aus Gewerbebetrieb in Höhe von 26.084,00 DM zu berücksichtigen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hält an der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels fest, da seiner Ansicht nach die sog. Drei-Objekts-Grenze zur Abgrenzung privater Vermögensverwaltung von gewerblicher Tätigkeit überschritten worden sei. Aus dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb bzw. Bebauung und Veräußerung der vorbenannten Objekte könne auf eine bedingte Veräußerungsabsicht des Klägers gesc...