Entscheidungsstichwort (Thema)
Bemessung von Grunderwerbsteuer. Einbeziehung der vom Generalunternehmer neben den Bauleistungen übernommenen Mietgarantie, der Kosten für die Baugenehmigung und der Erschließung bei einheitlichen Vertragswerk. Grunderwerbsteuer
Leitsatz (amtlich)
Ist der Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das Grundstück mit noch zu errichtenden Gebäude, so rechnet zur grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung grundsätzlich jede Leistung des Erwerbers, die er als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks im bebauten Zustand zahlt. Dazu rechnen neben den Aufwendungen für die Bauleistungen eines Generalunternehmers auch die Kosten für die von ihm übernommene Mietgarantie, die zur Vorbereitung der Baumaßnahmen durch den Verkäufer entgeltlich erfolgte Beschaffung der Bau- und Sondergenehmigungen sowie die Kosten der vom Verkäufer übernommenen Verpflichtung zur Erschließung des Grundstücks, wenn sämtliche Verträge ein einheitliches Vertragswerk bilden.
Normenkette
GrEStG 1983 § 1 Abs. Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1
Nachgehend
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreites fallen, soweit sie bis zur teilweisen Hauptsacheerledigung angefallen sind, der Klägerin zu 68 % und dem Beklagten zu 32 % zur Last. Die weiteren Kosten des Verfahrens trägt allein die Klägerin.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Einbeziehung von Bauleistungen bei der Bemessung von Grunderwerbsteuer.
Im November 1992 erhielt die Klägerin – ursprünglich firmierend als … GmbH – von der BG Bauconsult Beratungsgesellschaft für Baulandentwicklung, Stadtsanierung und Gewerbeansiedlung mbH (nachfolgend kurz: BG) ein Angebot über ein Grundstück in der Gemarkung … mit angeblich gesichertem Baurecht und gesicherter Erschließung. Desweiteren erklärte die BG, dass möglicherweise das von der Gemeinde mit der Erschließung des Gesamtareals beauftragte Unternehmen, … AG, gewonnen werden könne, eine Mietgarantie für die Flächen zu übernehmen. Außerdem legte die BG im Februar 1993 ein Angebot der Fa. E., vor, welches Baukosten von DM 1.500.00 pro m² Bürofläche auswies.
Die Klägerin, die das Objekt in Form eines Immobilienfonds vermarkten wollte, erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Juni 1993 (UR Nr. … des Notars … … mit dem Amtssitz in …) von der BG Grundstücksteilflächen (Teilfläche ca. 23.000 m²; Quartier B., Teilfläche ca. 15.000 m², Quartier D.). Der Kaufpreis betrug DM 5700.000,00.
Gemäß § 3 des Kaufvertrages waren die Planungsleistungen des zunächst von der BG beauftragten Architekturbüros … entsprechend der Gesamtübersicht vom 03. Mai 1993 im Kaufpreis enthalten. Weiter heißt es in dem Vertrag, dass der Erwerber in der Vergabe der Architekten- und Ingenieurleistungen frei sei. Die Fälligkeit des Kaufpreises war an diverse Bedingungen wie z. B. die Erteilung der Baugenehmigung geknüpft. Weitere Fälligkeitsbedingung war gem. § 3 Ziff. 2 j des Kaufvertrages, dass der„Erwerber aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Veräußerers mit der Firma … AG sowohl eine Erstvermietungsgarantie gemäß beiliegendem Muster (Anlage 5) als auch einen Generalunternehmervertrag über das Quartier B. rechtswirksam abgeschlossen hat.” Die Erstvermietungsgarantie sollte sich auf eine vermietbare Nutzfläche von ca. 10.000 m² beziehen, wobei ein Nettomietpreis in Höhe von DM 22,50 pro m² und DM 65,00 pro KFZ-Stellplatz je Monat zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer zugrundegelegt wurde. Der Generalunternehmervertrag sollte die Errichtung eben dieser 10.000 m² Nutzfläche umfassen. Gegenstand des von der BG zu vermittelnden Generalunternehmervertrages sollte die schlüsselfertige Errichtung von Bürogebäuden mittlerer Ausstattung in Quartier B. zu einem Festpreis von DM 2.470,00 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer pro m² Nutzfläche inklusive der Kosten für die Erstvermietungsgarantie sein.
Der Kaufvertrag sah hinsichtlich der Erschließungskosten (§ 8) vor, dass die Erschließung durch die … AG auf der Grundlage des am 1. März 1993 mit der Gemeinde … geschlossenen Erschließungsvertrages erfolgen sollte. Die … AG sollte die Erschließungskosten flächenanteilig auf die Grundstücke im Erschließungsgebiet umlegen.„Der Erwerber verpflichtet sich gem. § 328 BGB gegenüber der Firma … AG, NL …, mit der Maßgabe, dass diese ein eigenes Forderungsrecht erwerben soll, zur Zahlung von Erschließungskosten für die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen gem. vorstehend Ziff. 1 in Höhe von DM 85,00 pro m² Nettobauland zzgl. Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe…” Zudem versicherte die BG, dass die erstmalige Erschließung des Kaufgrundstückes durch die … AG vorgenommen werde. Desweiteren verpflichtete sich die BG mit der … AG eine Vereinbarung folgenden Inhalts zu treffen:„Soweit die Firma … AG von der Gemeinde Zahlungen auf den von der Gemeinde zu tragenden 10 % Anteil an den Erschließungskosten erhält, hat sie diese dem Erwerber unverzüglich zu erstatten.” Weite...