Vermietung und Verpachtung / 1.4.3 Einzelfälle

• Mietverträge zwischen Eltern und Kindern

Ein Mietverhältnis, das Eltern mit ihrem volljährigen und unterhaltsberechtigten Kind abschließen, ist auch dann steuerlich anzuerkennen, wenn das Kind die Mietzahlungen an die Eltern im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet. Allein diese Tatsache führt danach nicht zur Ablehnung des Mietvertrags als Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO. Die Gewährung von Unterhalt ist kein Kriterium des Fremdvergleichs.

Das Mietverhältnis ist darüber hinaus auch dann anzuerkennen, wenn das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt zahlt, d. h. wenn die Eltern nur den um die Miete geminderten Barunterhalt an das Kind überweisen. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses ist in diesen Fällen vielmehr, dass der Mietvertrag dem sog. Fremdvergleich standhält.

Für rechtsmissbräuchlich hält der BFH jedoch nach wie vor einen Mietvertrag zwischen Eltern und ihrem Kind, wenn

• Wohnräume im Haus der Eltern, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an ein volljähriges unterhaltsberechtigtes Kind vermietet werden,
• die Eltern sich an der vermieteten Wohnung ein eigenes Mitbenutzungsrecht vorbehalten, das über die einem fremden Vermieter zustehenden Rechte hinausgeht.

Wichtig

Mietverträge mit Minderjährigen

Beim Abschluss von Mietverträgen mit Minderjährigen sind die Bestellung und Mitwirkung eines Ergänzungspflegers zwingend erforderlich. Hat dieser nicht mitgewirkt, ist der Vertrag nichtig oder zumindest schwebend unwirksam und damit im Regelfall auch steuerrechtlich nicht anzuerkennen. Die zivilrechtliche Heilung durch Bestellung eines Ergänzungspflegers entfaltet steuerlich erst ab dem Zeitpunkt Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt. Ausnahmsweise sind Verträge bereits von Anfang an steuerrechtlich zu berücksichtigen, wenn den Vertragsparteien die Nichtbeachtung der Formvorschriften nicht angelastet werden kann und sie zeitnah nach dem Erkennen der Unwirksamkeit oder dem Auftauchen von Zweifeln an der Wirksamkeit des Vertrags die erforderlichen Maßnahmen zur Heilung des Formmangels ergriffen haben.^[1]

Vermietet ein volljähriges Kind ein Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern, wird das Mietverhältnis anerkannt. Dies gilt aber nicht, wenn lediglich Wohnräume, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, im eigenen Haus an einen pflegebedürftigen Elternteil vermietet werden.^[2]

• Mietverträge mit verheirateten Kindern

Bei Abschluss eines Mietvertrags mit einem verheirateten Kind liegt grundsätzlich kein Gestaltungsmissbrauch vor. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Eltern den Mietvertrag nicht nur mit ihrem unterhaltsberechtigten Kind, sondern auch mit dem Partner ihres Kinds abschließen.

Das Gleiche gilt bei einem Mietverhältnis mit einem Kind und dessen Lebensgefährten/in. Jedoch kann in diesen Fällen vom Finanzamt ein Fremdvergleich angestellt werden, wenn das Mietverhältnis durch die Beziehung zwischen Eltern (Elternteil) und Kind bestimmt ist.

• Mietverträge zwischen geschiedenen Ehegatten

Nicht rechtsmissbräuchlich ist ein Mietverhältnis mit dem geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten, wenn die Miete mit dem geschuldeten Barunterhalt verrechnet wird.^[3] Wird dagegen eine Wohnung aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung zu Wohnzwecken überlassen und dadurch der Anspruch des Unterhaltsberechtigten auf Barunterhalt vermindert, liegt kein Mietverhältnis vor.

• Mietverträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Die für die steuerliche Beurteilung von Verträgen zwischen Ehegatten geltenden Grundsätze können nicht auf Verträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft – ausgenommen eingetragene Lebenspartnerschaften – übertragen werden, es sei denn, dass der Vertrag die gemeinsam genutzte Wohnung betrifft.^[4] Allerdings ist ein Mietverhältnis zwischen 2 Personen, die eine Beziehung führen und ein gemeinsames Kind haben, wegen eines deshalb bestehenden sog. Näheverhältnisses, das auf einen Gleichklang wirtschaftlicher Interessen schließen lässt, steuerlich nicht anzuerkennen, wenn die Gestaltung und die Duchführung des Vereinbarten einem Fremdvergleich nicht standhält.^[5]

Leben die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zusammen in einer Wohnung, die einem von ihnen allein gehört, und zahlt der andere für die Mitbenutzung dieser Wohnung die Hälfte der üblichen Miete, wird dieses Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des BFH nicht anerkannt.^[6] Die als Miete erklärten Zuzahlungen eines Partners stellen Beiträge zur gemeinsamen Haushaltsführung dar.

• Wechselseitige Vermietung

Ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO bei einem wechselseitigen Mietverhältnis zwischen Eltern und Kind kann vorliegen, wenn die bürgerlich-rechtlichen Vertragsbeziehungen der Parteien untereinander nicht durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe zu rechtfertigen sind, sondern lediglich eine rein formale Anknüpfung zum Zweck der Minderung der Eink...