ABC der Werbungskosten / Abbruchkosten

Literatur: Stöckel, NWB 2018, 2110.

Abbruchkosten für ein Gebäude, das zur Einkunftserzielung genutzt worden ist, sind ebenso wie Abschreibungen Werbungskosten. Durch den Abbruch wird dargetan, dass das Gebäude wirtschaftlich verbraucht ist; Restwert und Abbruchkosten führen daher als letzter Akt der Einkunftserzielung zu Werbungskosten. Da es sich um den letzten Akt der Einkunftserzielung handelt, ist diese Behandlung unabhängig davon, ob das Grundstück neu bebaut wird oder nicht, und ob das neu erstellte Gebäude der Einkunftserzielung dient oder privat genutzt wird.^[1] In diesem Fall sind auch Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung, mit dem der Restwert des Gebäudes abgeschrieben wird, Werbungskosten (Rz. 243).^[2]

Wird der Abbruch aber vorgenommen, um das Grundstück veräußern zu können, können die Abbruchkosten mit der (nicht steuerbaren) Veräußerung des Grundstücks zusammenhängen; dann sind sie keine Werbungskosten (vgl. "Veräußerung").

Wird ein bebautes Grundstück in Abbruchabsicht erworben, oder rechnet der Stpfl. bei Erwerb damit, dass wegen des schlechten Zustands der Bausubstanz ein Abbruch erforderlich werden könnte, sind die Abbruchkosten Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes, keine Werbungskosten (§ 6 EStG Rz. 286). Gleiches gilt, wenn das Gebäude in der Absicht erworben wird, es teilweise abzubrechen; dann sind die Kosten des Teilabbruchs und der entsprechende Buchwert Herstellungskosten des neu gestalteten (umgebauten) Gebäudes. Wird mit dem Abbruch eines Gebäudes innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb begonnen, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen.^[3] Hatte der Stpfl. dagegen bei Erwerb des Gebäudes keine (teilweise) Abbruchabsicht, sondern beabsichtigte er einen Umbau unter Beibehaltung der vorhandenen tragenden Bausubstanz, und erweist sich die Bausubstanz bei Durchführung der Umbauarbeiten als so schlecht, dass ein Totalabbruch erfolgen muss, sind die Abbruchkosten und der Restwert des abgebrochenen Gebäudes Werbungskosten.^[4] Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Maßnahme notwendig oder ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Allein maßgeblich ist, ob eine Maßnahme ihren Veranlassungszusammenhang in der Einkünfteerzielung hat.^[5]

Kosten für den Abbruch eines Gebäudes können Werbungskosten bei den sonstigen Einkünften aus einem privaten Veräußerungsgeschäft i. S. v. § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG sein.^[6]

[1] BFH v. 31.3.1998, IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212; FG Baden-Württemberg v. 18.4.1996, 14 K 601/91, EFG 1996, 804; FG Rheinland-Pfalz v. 19.8.1999, 4 K 2234/97, EFG 1999, 1275.

[2] BFH v. 17.9.2008, IX R 64/07, BFH/NV 2009, 442; a. A. FG München v. 24.4.2008, 15 K 2140/05, EFG 2008, 1369; FG München v. 26.2.2018, 7 K 1568/17, rkr., Haufe-Index 11788422.

[3] BFH v. 13.11.1979, VIII R 93/73, BStBl II 1980, 69.

[4] BFH v. 15.10.1996, IX R 2/93, BStBl II 1997, 325.

[5] BFH v. 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl II 1978, 620; FG Nürnberg v. 26.7.2017, 5 K 793/15, Haufe-Index 11526505.

[6] FG Düsseldorf v. 2.2.2021, 10 K 3253/17 E, rkr., EFG 2021, 743.