Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel beim Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages

FinMin Bayern, Erlaß v. 4.1.2000, 31 - S 2240 - 1/182 - 1 005

1. Städtebauliche Verträge dienen als Instrument kooperativen Verwaltungshandelns der Einbringung und Nutzbarmachung privater Initiativen in die Entwicklung von Städten und Gemeinden.

Wenn eine Gemeinde personell und finanziell nicht in der Lage ist, städtebauliche Planungen selbst auszuarbeiten und die zur Vorbereitung und Durchführung erforderlichen Maßnahmen abzuwickeln, kann sie Leistungen aus ihrem Aufgabenbereich durch Abschluss eines Städtebaulichen Vertrags auf einen Dritten übertragen. Damit können von der Gemeinde selbst in absehbarer Zeit nicht zu gewährleistende tatsächliche Baumöglichkeiten geschaffen werden. Städtebauliche Verträge werden von der Gemeinde mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossen, wenn sie ein Gemeindegebiet städtebaulich entwickeln, andererseits aber dabei anfallende Kosten dem Grundstückseigentümer auferlegen will. Der Grundstückseigentümer erhält dabei als Gegenleistung die Verpflichtung der Gemeinde auf zügigen Erlaß des Bebauungsplanes. Städtebauliche Verträge liegen somit im Interesse des Gemeinwohls.

2. In steuerlicher Hinsicht ist nach Auffassung der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder allein der Abschluß eines städtebaulichen Vertrags noch kein Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel bei einem privaten Grundstückseigentümer. Ob bei nachfolgenden Veräußerungen von Grundstücken, die Gegenstand des städtebaulichen Vertrages sind, ein Gewerbebetrieb vorliegt, richtet sich nach den gleichen Grundsätzen, die allgemein für die Veräußerung von Grundstücken eines privaten Grundstückseigentümers gelten (vgl. BMF-Schreiben vom 20.12.1990, BStBl 1990 I S. 884); für Grundstücksverkäufe nach Abschluß eines städtebaulichen Vertrages gibt es hierbei keine Sonderregelungen.

Nach Tz. 5 des BMF-Schreibens vom 20.12.1990, a.a.O., sind alle Aktivitäten des Veräußerers bei der Baureifmachung, Erschließung und Bebauung einzeln zu untersuchen und im Zusammenhang zu würdigen. Aktivitäten, die auf einen Gewerbebetrieb hindeuten, sind Aufgaben, die durch den städtebaulichen Vertrag von der Gemeinde auf den Grundstückseigentümer übertragen werden und damit zu einem erheblichen Risiko für den Grundstückseigentümer führen können. Dies ist sachgerecht, weil die vertragliche Übernahme (Erfüllung) kommunaler Aufgaben durch Private ihrer Art nach in den gewerblichen Bereich fällt.

Welche Aufgaben vertraglich übernommen werden können, leitet sich aus § 11 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch ab; danach gehört die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner (Grundstückseigentümer, Dritter) zu den (übernehmbaren) Aufgaben. Hingegen sind die nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch mögliche – bloße – Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen und die Bereitstellung von Grundstücken keine „Aufgaben”, die von der Gemeinde auf den Grundstückseigentümer (Bauwilligen) übertragen werden können.

Für die steuerliche Beurteilung folgt daraus:

• Werden kommunale Aufgaben durch städtebaulichen Vertrag auf den Grundstückseigentümer übertragen (z.B. die Durchführung der Erschließung in eigener Regie oder durch Beauftragung von Erschließungsunternehmen – „Erschließer” –), ist dies als Merkmal für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels zu werten.
• Werden durch städtebaulichen Vertrag vom Grundstückseigentümer ausschließlich Kosten oder sonstige Aufwendungen übernommen (z.B. volle Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten ohne dass z.B. die Beauftragung der ausführenden Firmen durch den Grundstückseigentümer erfolgt und dieser auch nicht die Planung und Erschließung vorbereitet – konzipiert hat) und/oder Grundstücke bereitgestellt (z.B. unentgeltliche Abtretung von Gemeinbedarfsflächen), handelt es sich nicht um Merkmale, die auf einen gewerblichen Grundstückshandel hindeuten.

Normenkette

EStG § 15