Ablösung einer Grundschuld mit Kredit: Darlehenszinsen sind nicht immer Werbungskosten

Kommentar

Schuldzinsen und sonstige Kreditkosten sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart wirtschaftlich zusammenhängen. Das Darlehen muß zur Erzielung von Einkünften, z. B. aus Vermietung und Verpachtung, aufgenommen und tatsächlich verwendet sein ( Finanzierungskosten ).

Ein zur Ablösung von Grundschulden aufgenommenes und verwendetes Darlehen steht nur dann in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung , wenn die mit diesem Darlehen abgelösten Grundschulden ihrerseits durch solche Einkünfte veranlaßt sind. Die dingliche Belastung von Grundstücken mit Hypotheken oder Grundschulden begründet für sich allein noch keinen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Maßgebend ist vielmehr der tatsächliche Verwendungszweck des Darlehens.

Dienten Grundschulden als Sicherheiten für die Kreditverbindlichkeiten einer KG, die das Grundstück gemietet hat, so kommt ein Werbungskostenabzug für den Vermieter nur in Betracht, wenn die Grundschuldbestellung nicht wesentlich privat mitveranlaßt war.

Die Ablösung der Grundschulden führt auch nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten des Grundstücks. Denn diese Grundpfandrechte beeinträchtigten nicht die Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Vermieters als Eigentümer ( Werbungskosten-ABC – Vermietung und Verpachtung ).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 29.07.1997, IX R 89/94

Hinweise:

1. Die Steuerpflichtige hatte zwei ihr gehörende bebaute Grundstücke an eine KG vermietet. Ihr Ehemann war Gesellschafter dieser Firma; nach seinem Tod waren seine Kinder X und Y und der gemeinsame Sohn Z Gesellschafter der KG. X verunglückte 1981 tödlich. Seine Ehefrau und Erbin schied 1985 gegen eine Abfindung aus der KG aus. Damals nahm die KG Darlehen auf, für welche die Steuerpflichtige, die an der Gesellschaft nicht beteiligt war, als Sicherheit ihre Grundstücke mit Grundschulden von insgesamt 3.000.000 DM belastete. 1991 fiel die KG in Konkurs. Um die Inanspruchnahme aus der Grundschuldhaftung abzuwenden, nahm die Steuerpflichtige bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen auf und löste damit die Verpflichtungen aus den Grundschulden ab. Für dieses Darlehen machte sie Schuldzinsen und Notarkosten erfolglos als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

2. Ein Werbungskostenabzug des Vermieters wegen Finanzierungsaufwendungen zugunsten des Mieters wird nur ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn allein auf diese Weise das Mietverhältnis zustande kommt oder fortgesetzt werden kann. Handelt es sich aber bei den Beteiligten des Mietverhältnisses um nahe Angehörige oder – auf einer Seite – eine aus solchen bestehende Gesellschaft, dürfte sich die wesentliche private Mitveranlassung des Aufwands und damit das Abzugsverbot für Lebenshaltungskosten ( § 12 EStG ) regelmäßig schwerlich ausschließen lassen.

Da im vorliegenden Fall der Finanzierungsbedarf wegen des Ausscheidens der Stieftochter der Vermieterin aus der KG angefallen war, hatte er an sich mit dem Mietverhältnis nichts zu tun.

3. Wäre die Vermieterin an der KG beteiligt gewesen, hätte sie aus der Grundstücksvermietung keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Gewerbebetrieb – Sonderbetriebseinnahmen – ( § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG ) erzielt und die Finanzierungskosten möglicherweise als Sonderbetriebsausgaben abziehen können.