Abschreibungen, AfA und Wertminderungen / 2.5.2 Nachträgliche Herstellungskosten

Rz. 116

Aufwendungen für die Erweiterung oder Verbesserung eines Wirtschaftsguts in Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung sind nachträgliche Herstellungskosten, sofern sie nicht als Erhaltungsaufwand sofort^[1] abziehbar sind oder durch die Aufwendungen ein neues Wirtschaftsgut entsteht.

Nachträgliche Herstellungskosten sind gegeben, wenn nach der Fertigstellung etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird oder wenn ein Gebäude erweitert wird. Das gilt auch bei einer Substanzvermehrung, z. B. durch den Einbau bisher nicht vorhandener Einrichtungen wie einer Alarmanlage, einer Sonnenmarkise, eines Kachelofens, einer Außentreppe oder einer Treppe zum Spitzboden.^[2]

Nachträgliche Herstellungskosten liegen auch dann vor, wenn eine Baumaßnahme zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führt, sofern es sich nicht um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit zu Anschaffungskosten führen. Durch die Baumaßnahme muss der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich erhöht und die Verbesserung dadurch wesentlich werden, z. B. durch den Einbau hochwertiger Materialien oder durch einen erheblichen Mietanstieg.^[3]

Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten führen auch dann zu Herstellungskosten, wenn ein neues Wirtschaftsgut entsteht. Das setzt bei Gebäuden voraus, dass das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist,^[4] weil das Gebäude so schwere Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit als Bau und die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmenden Teilen hat.^[5] Das ist regelmäßig nur der Fall, wenn das Gebäude entkernt werden muss oder tragende Teile komplett ersetzt werden. Ein neues Wirtschaftsgut kann auch dadurch entstehen, wenn das Gebäude durch die Baumaßnahme umgestaltet wird und dadurch eine Funktions- oder Nutzungsänderung erfährt, z. B. durch Umgestaltung von Geschäfts- zu Wohnräumen.^[6]

Rz. 117

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne USt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.^[7] Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen eines Gebäudes i. S.d § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind alle baulichen Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder an Gebäuden selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Dabei sind Aufwendungen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Das gilt auch für Schönheitsreparaturen und für Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Hierunter fallen z. B. eine Baderneuerung, das Verputzen und Streichen der Wände, das Anbringen von Rigipsdecken sowie das Einziehen einer Trennwand, der Austausch von Fenstern, die Erneuerung des Bodenbelags, den Einbau eines Brennwertkessels, Dachdecker- und Sprenglerarbeiten und Maßnahmen zur energetischen Sanierung des Gebäudes, somit alles Arbeiten, die sämtlich eigentlich Erhaltungsaufwand sind.

Ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die baulichen Maßnahmen müssen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.^[8]

Aufwendungen für unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch schuldhaftes Verhalten eines Dritten (Mieter) verursacht worden ist, sind aber auch dann keine anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von 3 Jahren seit der Anschaffung zur Wiederherstellung des Gebäudes durchgeführt werden.^[9]

Die Aufwendungen sind nicht gesondert, sondern einheitlich mit dem Wirtschaftsgut abzuschreiben, auf das die nachträglichen Herstellungskosten aufgewendet worden sind. Dabei kann aus Vereinfachungsgründen so getan werden, als seien die Aufwendungen zu Beginn des Jahres entstanden.^[10]

Rz. 118

Für die Abschreibung ist zu unterscheiden, um was für ein Wirtschaftsgut es sich handelt und wie es bisher abgeschrieben worden ist.

Die AfA bemisst sich in den Fällen

• des § 7 Abs. 1, Abs. 4 Satz 2 EStG nach dem Buchwert oder Restwert zuzüglich der nachträglichen Herstellungskosten;^[11] die Restnutzungsdauer ist neu zu schätzen;^[12]
• des § 7 Abs. 4 Satz 1 und Abs. 5 EStG nach der bisherigen Bemessungsgrundlage zuzüglich der nachträglichen Herstellungskosten.^[13]

Keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern ursprüngliche Herstellungskosten für ein neues Wirtschaftsgut liegen vor, wenn durch die ...