Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Leitsatz
Ein Mietverhältnis mit nahen Angehörigen kann steuerlich nicht anerkannt werden, wenn noch nicht einmal der Nachweis der Zahlung der vereinbarten Miete erbracht werden kann
Sachverhalt
Die Steuerpflichtigen errichteten auf einem von ihnen am 17.4.1990 erworbenen Grundstück ein für die Selbstnutzung bestimmtes Gebäude mit Einliegerwohnung. Das Gebäude war Mitte 1992 bezugsfertig, bis 1999 sollen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen angefallen sein. In den Einkommensteuererklärungen 1992 - 1995 erklärten die Steuerpflichtigen jeweils Verluste aus der Vermietung der Einliegerwohnung, die vom Finanzamt unter dem Vorbehalt der Nachprüfung zunächst auch anerkannt wurden; Mieteinnahmen wurden hierbei nur für das Jahr 1994 erklärt. Nachdem sich bei der Einkommensteuerveranlagung 1995 Rückfragen bezüglich der streitigen Vermietung ergeben hatten, ließ das FA den erklärten Verlust 1995 nunmehr unberücksichtigt und änderte auch die Bescheide für 1992 und 1993. Nach dem Vortrag der Steuerpflichtigen wurde die Einliegerwohnung ab dem 1.7.1992 an die Mutter der Ehefrau aufgrund mündlichen und später schriftlich fixierten Mietvertrages vom 20.6.1992 vermietet. Der Mietzins sollte 850 DM, die Betriebskosten 80 DM und die Heizkostenvorauszahlung 110 DM betragen. Für das Jahr 1992 sei - so der Vortrag der Steuerpflichtigen - der Mietzins mit einem angeblichen Schadenersatzanspruch der Mutter verrechnet worden. Für das Streitjahr 1993 wurden von den Steuerpflichtigen selbst verfasste Quittungen über Mietzahlungen in Kopie eingereicht.
Entscheidung
Die zulässige Klage hatte in der Sache keinen Erfolg. Nach den Ausführungen des FG konnte nicht festgestellt werden, dass das Mietverhältnis tatsächlich durchgeführt worden ist und wenigstens die Hauptpflichten aus dem Vertrag erfüllt worden sind.
Gegen die Durchführung des Mietvertrages spricht nach Auffassung des FG einerseits der fehlende Nachweis von Mietzahlungen und andererseits die widersprüchlichen Angaben, dass die Mutter ihren Pensionsbetrieb auf Sylt aus Altersgründen verpachtet habe und ein ihr gehörendes Ferienhaus, das normalerweise ganzjährig vermietet werde, nur vorübergehend, gewissermaßen provisorisch genutzt habe, gleichwohl die Mutter aber weiterhin auf Sylt mit Hauptwohnsitz gemeldet und auch bei dem für Sylt zuständigen Finanzamt weiterhin steuerlich geführt wurde. In Hamburg war sie nach wie vor nur mit ihrem Zweitwohnsitz gemeldet. Die Mutter hat zudem ausgesagt, dass das Mietverhältnis "so richtig erst Ende 1993" begonnen habe. Das FG hat demzufolge nicht die Überzeugung gewinnen können, dass in 1992 und 1993 wenigstens die Hauptpflichten eines Mietverhältnisses erfüllt worden sind. Nach Auffassung des FG kann auch nicht mit der erforderlichen Gewissheit festgestellt werden, dass der Mutter die Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung stand und vor allem ein Mietzins in einer unter Fremden üblichen Weise gezahlt worden ist. Vielmehr ist das FG davon ausgegangen, dass im Zeitraum 1992 - 1994 kein Mietzins gezahlt worden ist. Für das Streitjahr 1995 konnte dahinstehen, ob das Mietverhältnis anzuerkennen ist. Zwar hatte die Mutter nach ihren Bekundungen in diesem Zeitraum dort dauerhafter gewohnt und die Miete regelmäßig auch bar gezahlt, die behaupteten Barzahlungen konnten aber nicht nachgewiesen werden, etwa durch Belege über Abhebungen des für die Miete benötigten Bargeldbetrages. Nach den Feststellungen des FG ist in den Streitjahren 1992 - 1995 auch nicht - wie unter Fremden üblich - über die Nebenkosten abgerechnet worden.
Hinweis
Nach der Rechtsprechung des BFH wird die Einkunftserzielungsabsicht bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht allein dadurch in Zweifel gezogen, dass die Wohnung an Angehörige vermietet wird. Verträge unter Angehörigen sind nach der ständigen Rechtsprechung des BFH der Besteuerung aber nur dann zugrunde zu legen, wenn sie zum einen bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dieser Fremdvergleich dient - ebenso wie die als erster Schritt zu prüfende bürgerlich-rechtliche Wirksamkeit - bei Rechtsverhältnissen unter Angehörigen der Feststellung, ob der zu beurteilende Sachverhalt dem privaten Bereich (§ 12 EStG) oder dem Bereich der Einkunftserzielung zuzuordnen ist. Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei kann einzelnen dieser Beweisanzeichen je nach Lage des Falles unterschiedliche Bedeutung zukommen. Dementsprechend schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise die steuerrechtliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus. Besonderes Gewicht ist auf die Frage zu legen, ob die Hauptpflichten aus dem Mietverhältnis - Nutzungsüberlassung von Wohnraum gegen Entgelt - erfüllt worden sind (vgl. BFH, Urteil v. 14.1.2003, IX R 5/00, BFH/NV 2003 S. 534). Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrag...