Anlagevermögen oder Umlaufvermögen: So werden Wirtschaft ... / 4.1 Parzellierung und Verkauf von Grundstücken

4.1.1 Parzellierung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke

Die Parzellierung und Veräußerung unbebauter Grundstücke ist nicht als gewerbliche Betätigung (Grundstückshandel) zu beurteilen, wenn sich ein Landwirt im Wesentlichen auf eine bloße Verkaufstätigkeit beschränkt, ohne die Flächen als Bauland aufzubereiten und zu erschließen, oder er zumindest bei der Aufbereitung und Erschließung aktiv mitwirkt oder hierauf Einfluss nimmt. Er bezieht in diesen Fällen hieraus weiterhin grundsätzlich Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft nach § 13 EStG.

Eine zwangsweise Umgliederung von Ackerflächen zum Umlaufvermögen ist erst dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegen. Eine solche Zuordnungsdifferenzierung steht im Einklang mit der Definition des Begriffs "Umlaufvermögen" gemäß R 6.1 Abs. 2 EStR, der gemeinhin nur die zur Veräußerung angeschafften oder hergestellten Wirtschaftsgüter umfasst. Die im Betriebsvermögen eines originären land- und forstwirtschaftlichen Betriebs vorhandenen Flächen sind nicht zum Zweck der Veräußerung angeschafft worden.^[1]

Praxis-Beispiel

Parzellierung und Verkauf von Ackerflächen als landwirtschaftliches Hilfsgeschäft

Ein Landwirt teilt einen in seinem Eigentum befindlichen Acker (Anlagevermögen) in 5 Parzellen auf und veräußert diese anschließend an verschiedene Käufer. Über die Parzellierung hinaus entfaltet er keine weiteren Aktivitäten, die das Ackerland besser verwertbar machen könnten.

Ergebnis: Der Verkauf des Ackerlandes (5 Parzellen) führt als Hilfsgeschäft der land- und forstwirtschaftlichen Betätigung grundsätzlich zu Einnahmen aus Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13 EStG. Da der Landwirt keine über die Parzellierung hinausgehenden Aktivitäten entfaltet, die darauf gerichtet sind, den zu veräußernden Grundbesitz zu einem Objekt anderer Marktgängigkeit zu machen, liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Eine Umqualifizierung der in einer Baulandentwicklung einbezogenen Flächen zum Umlaufvermögen vor einer Veräußerung wäre tatbestandlich erst dann durchzuführen, wenn der Landwirt in seiner Person die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels verwirklicht hat.

[1] BFH, Urteil v. 8.11.2007, IV R 34/05, BFH/NV 2008 S. 447, BStBl. 2008 II S. 231.

4.1.2 Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen

Die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen ist in vielen Fällen nicht einkommensteuerpflichtig. Die laufenden Einkünfte aus dem Grundstück stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG dar. Eine Unterteilung des Privatvermögens in Anlagevermögen und Umlaufvermögen entfällt daher.

Achtung

Privatperson kann gewerblicher Grundstückshändler werden

Veräußert eine Privatperson innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung oder Errichtung mehr als 3 Objekte (Grundstücksteile) mit Gewinnerzielungsabsicht und Nachhaltigkeit, liegt für die Finanzverwaltung hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor – und damit keine private Vermögensverwaltung mehr. Es handelt sich dann um ein von Beginn an gewerblich tätiges Unternehmen; die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften nach § 15 EStG.^[1]

Ein erworbenes Grundstück wäre von Beginn an dem Umlaufvermögen zuzuordnen, wenn es in der Absicht angeschafft wurde, es zu teilen und anschließend an verschiedene Bauherren zu veräußern.

[1] BMF, Schreiben v. 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04; BFH Urteil v. 18. 9. 1991, XI R 23/90, BStBl II 1992, S. 135.

4.1.3 Parzellierung von Grundstücken des Anlagevermögens

Selbst eine zum Zweck der Veräußerung vorgenommene Parzellierung eines Grund und Bodens oder Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen ändert nicht die Zugehörigkeit zum Anlagevermögen. Ein früher erworbenes Wirtschaftsgut verliert die Zugehörigkeit zum Anlagevermögen nicht allein dadurch, dass es später verkauft werden soll. Das Grundstück verbleibt somit im Anlagevermögen.

Achtung

Wechsel ins Umlaufvermögen bei aktiver Aufbereitung zum Bauland

Der BFH urteilte, dass ein Grundstück des Anlagevermögens bei zunächst unveränderter Nutzung dann zum Umlaufvermögen wechselt, wenn es in Veräußerungsabsicht parzelliert wird und der Steuerpflichtige an der Aufbereitung zum Bauland aktiv mitwirkt oder Einfluss darauf nimmt.

Durch diesen Wechsel ist dann beispielsweise eine Gewinnübertragung nach § 6b EStG (Reinvestitionsrücklage) nicht mehr möglich, da hierfür eine Zugehörigkeit zum Anlagevermögen vorausgesetzt ist.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 25.10.2001, IV R 47/00 und IV R 48/00, BStBl. 2002 II S. 289.