Annahme einer auf Dauer angelegten Vermietung trotz eines befristeten Mietvertrags

Leitsatz

Allein der Abschluss eines Mietvertrags auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer ausgerichtet.

Normenkette

§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG , § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG

Sachverhalt

Die Kläger erwarben im Jahr 1995 eine Eigentumswohnung, die sie ihrem Sohn für monatlich 650 DM (Kaltmiete) vermieteten. Hinsichtlich der Nebenabgaben enthielt der Mietvertrag keine Eintragungen. Der Mietvertrag wurde bis 31.1.2001 (ohne Verlängerungsklausel) befristet. Der Sohn wohnte nach stillschweigender Verlängerung des Mietvertrags bis Juni 2002 in der Wohnung. Anschließend vermieteten sie die Kläger fremd.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr machten die Kläger negative Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung geltend, deren Berücksichtigung das FA wegen unklarer Nebenkostenvereinbarugen am Fremdvergleich scheitern ließ.

Das FG wies die Klage mangels Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger ab, weil das Mietverhältnis mit dem Sohn ausweislich des Mietvertrags nicht auf Dauer angelegt gewesen sei. Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger.

Entscheidung

Der BFH hat die Sache zurückverwiesen, weil das FG nicht alle maßgeblichen Beweisanzeichen für die Annahme einer auf Dauer angelegten Vermietung (wie z.B. die konkludente Verlängerung des Mietverhältnisses mit dem Sohn sowie die anschließende Fremdvermietung) in seine Gesamtwürdigung einbezogen habe. Die von den Klägern zunächst – indifferent – erwogene Selbstnutzung sei steuerrechtlich nicht anders zu bewerten als eine stets bestehende bedingte Veräußerungsabsicht (vgl. dazu BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BFH-PR 2002, 171).

Hinweis

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften; die Einkünfteerzielungsabsicht kann insoweit nur in Ausnahmefällen verneint werden.

Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BFH, Urteil vom 9.7.2002, IX R 57/00, BFH-PR 2002, 419). Diese Voraussetzung kann trotz Vereinbarung eines Vertrags auf bestimmte Zeit auch dann gegeben sein, wenn mehrere Zeitmietverträge hintereinander abgeschlossen werden sollen oder der ursprüngliche Vertrag – auch konkludent – verlängert werden soll.

Deshalb hat der BFH als Indiz gegen die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit nicht allein auf die Befristung des Vertrags abgestellt, sondern entscheidend auf den Umstand, dass bereits im Mietvertrag die Befristung mit einer ausdrücklich erklärten Selbstnutzungsabsicht oder Verkaufsabsicht verknüpft wird (BFH, Urteil vom 4.12.2001, IX R 70/98, BFH/NV 2002, 635).

Für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit spricht vor allem, dass sich der Steuerpflichtige tatsächlich so verhält und seine Wohnung nach Ablauf der ausbedungenen Mietzeit wiederum vermietet oder den befristeten Vertrag verlängert (vgl. zur Berücksichtigung späterer Umstände BFH, Urteil vom 28.6.2002, IX R 68/99, BFH-PR 2002, 417).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 14.12.2004, IX R 1/04