Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Zu den Herstellungskosten gehören sowohl die Kosten, die unmittelbar der Herstellung dienen, als auch Aufwendungen, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder mit der Herstellung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.
Die Herstellungskosten eines Gebäudes umfassen folgende 4 Bereiche:
| Herstellungskosten eines Gebäudes = |
| Kosten der Vorbereitung |
Aufwendungen für unselbstständige Außenanlagen |
Erschließungsfolgekosten |
| Eigentliche Baukosten |
Es liegt auf der Hand, dass die eigentlichen Bauaufwendungen für den Architekten, Statiker und die am Bau beteiligten Handwerksfirmen zu den Herstellungskosten des Gebäudes rechnen. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch für die Herstellung des Gebäudes verlangte und gezahlte überhöhte Preise. Zur Behandlung der Vorsteuer gelten die Ausführungen zu den Anschaffungskosten entsprechend.
Daneben gibt es zahlreiche Sonderfälle, die im folgenden ABC der Herstellungskosten erläutert werden.
ABC der Herstellungskosten eines Gebäudes
Wird ein nutzungsfähiges, bebautes Grundstück in der Absicht erworben, das Gebäude abzureißen und an dessen Stelle ein neues Gebäude zu errichten, so gehören die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des Neubaus. Das Gleiche gilt für den Gebäuderestwert des abgerissenen Gebäudes.
Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, um darauf ein Gebäude zu errichten, und zahlt er an den Mieter oder den Pächter des Grundstücks Entschädigungen für eine vorzeitige Räumung, so stellen diese Zahlungen keine Anschaffungskosten des Grund und Bodens, sondern Herstellungskosten des Gebäudes dar. Aufwendungen eines erbbauverpflichteten Grundstückseigentümers zur Ablösung des Erbbaurechts zählen zu den Herstellungskosten des nach dem Abriss der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück neu errichteten Gebäudes. Sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen vor bei Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.
Die Aufwendungen für eine in ein Wohngebäude eingebaute Alarmanlage gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Sie sind nachträgliche Herstellungskosten, wenn die Alarmanlage erst nach der Fertigstellung des Gebäudes eingebaut wird.
- Anschaffungsnaher Aufwand
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Zu diesen Aufwendungen gehören aber nicht die Aufwendungen für Erweiterungen i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
S. "Hausanschlusskosten".
Anwalts- und Prozesskosten teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Qualifikation derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren. Stehen Anwalts- und Prozesskosten also mit der Herstellung eines Gebäudes im Zusammenhang, gehören die Aufwendungen zu den Herstellungskosten.
Personenaufzüge bei Mietwohngrundstücken gehören zum Gebäude; die Aufwendungen für die Installation derartiger Aufzüge gehören somit zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Lastenaufzüge stellen i. d. R. Betriebsvorrichtungen dar und sind daher selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter mit eigener AfA.
S. "Erdarbeiten".
- Außenanlagen/Umzäunung/Hof
Angemessene Aufwendungen für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen ("lebende Umzäunung") gehören zu den Herstellungskosten. Aufwendungen für die Umzäunung eines Mietwohngrundstücks gehören zu den Gebäudeherstellungskosten und sind einheitlich mit dem Gebäude abzuschreiben, wenn ein einheitlicher Nutzungszusammenhang und Funktionszusammenhang besteht (s. auch "Gartenanlagen").
Die erstmaligen Aufwendungen für den Belag des Hofs sowie die Zufahrt zur Garage und die Wege von der Grundstücksgrenze zum neu errichteten Gebäude werden zu dessen Herstellungskosten gerechnet. Die Aufwendungen für deren laufende Unterhaltung sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.
Sämtliche Kosten für die Erlangung einer Baugenehmigung gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, auch wenn es sich um eine von der Gemeinde erhobene Abgabe handelt.
Kosten des Aushubs.
Kosten für die Untersuchung des Baugrunds.
Kosten im Zusammenhang mit dem Austausch von Boden oder dessen Verdichtung bzw. Einpressung.
Prozesskosten = Herstellungskosten; Kosten der Beseitigung = Herstellungskosten; Abtragung unselbstständiger Gebäudeteile während der Bauphase = Herstellungskosten.
Kosten hierfü...