Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 3 Anschaffungskosten im Handels- und Steuerrecht sowie Anschaffungsnebenkosten

3.1 Handelsrecht: Anschaffungskosten für Vermögensgegenstände

Das Handelsrecht definiert die Anschaffungskosten als Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können.^[1] Neben dem Kaufpreis gehören auch die direkt zuordenbaren Nebenkosten zu den Anschaffungskosten sowie die nachträglich anfallenden Anschaffungskosten.^[2] Damit soll sichergestellt werden, dass auch nachträgliche Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen ihre Berücksichtigung finden. Anschaffungspreisminderungen, die dem Vermögengegenstand einzeln zugeordnet werden können, sind abzusetzen.^[3]

Investitionszuschüsse

Erhält der Unternehmer für seine Investitionen Zuschüsse, können diese handelsrechtlich wie folgt erfasst werden:

• direkt als Minderung der Anschaffungskosten des Vermögensgegenstandes,
• Ansatz eines passiven Sonderpostens oder
• Ausweis als Ertrag (ohne Berührung der Anschaffungskosten des Vermögensgegenstandes).

Es ist jedoch in der Literatur umstritten, ob die sofortige erfolgswirksame Erfassung in der Handelsbilanz zulässig ist. Auch die BFH-Rechtsprechung ist diesbezüglich uneinheitlich. Im Ergebnis führen jedoch sowohl die Verbuchung als Minderung der Anschaffungskosten als auch die Bildung eines passiven Sonderpostens zum selben Ergebnis.

Unter dem Begriff Erwerb versteht man die Übertragung eines Vermögensgegenstands aus einem fremden Macht-/Verfügungsbereich in den eigenen. Maßgebend ist die Verschaffung der Verfügungsmacht. Beim Erwerb eines Grundstücks geht die Verfügungsmacht, soweit nichts anderes im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde, mit dem Übergang von Nutzen und Lasten auf den Erwerber über.

Unter der Betriebsbereitschaft versteht man bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens den Zeitpunkt der Nutzbarkeit. Mit Nutzbarkeit ist gemeint, dass der Vermögensgegenstand entsprechend seiner beabsichtigten Nutzung in Gebrauch genommen werden kann. Bei Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens ist die Betriebsbereitschaft in dem Zeitpunkt gegeben, wenn sie verwertet, verbraucht oder veräußert werden können.

[1] § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB.

[2] § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB.

[3] § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB.

3.2 Steuerrecht: Anschaffungskosten für Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen, mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten anzusetzen. Eine eigene Definition der Anschaffungskosten hat das Steuerrecht nicht. Unter H 6.2 EStH "Anschaffungskosten" erfolgt jedoch der Verweis auf § 255 Abs. 1 HGB. Insoweit ist die handelsrechtliche Definition der Anschaffungskosten auch für die Bewertung im Steuerrecht zu übernehmen. Darüber hinaus wird der handelsrechtliche Begriff durch zahlreiche Verwaltungsanweisungen und ständige Rechtsprechung ergänzt.

Als Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts sind die angefallenen Einzelkosten in Ansatz zu bringen. Nicht angesetzt werden dürfen hingegen die Gemeinkosten, weil sie dem Wirtschaftsgut nicht direkt zugeordnet werden können.

Bei einem Anschaffungsgeschäft in ausländischer Währung ist für die Berechnung der Anschaffungskosten der Wechselkurs im Anschaffungszeitpunkt maßgebend.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 16.12.1977, BStBl 1978 II S. 233.

3.2.1 Vorsteuer: Abzugsfähige und nicht abzugsfähige Vorsteuer sowie Vorsteuerberichtigung

Gemäß § 9b Abs. 1 EStG gehören abzugsfähige Vorsteuerbeträge aus dem Erwerb eines Grundstücks nicht zu den Anschaffungskosten. Nicht abzugsfähige Vorsteuerbeträge, z. B. bei der beabsichtigten Vermietung von Wohnraum über längere Zeit zum Zeitpunkt des Erwerbs, erhöhen die Anschaffungskosten des Grundstücks. Werden Vorsteuerbeträge gem. § 15a UStG in späteren Jahren berichtigt, sind die Mehrbeträge als Betriebseinnahmen oder Einnahmen zu behandeln, Minderbeträge sind als Betriebsausgaben oder Werbungskosten zu behandeln. Die Anschaffungskosten selbst bleiben bei Berichtigungen nach § 15a UStG unberührt.^[1] In der Handelsbilanz wird analog verfahren.

[1] § 9b Abs. 2 EStG.

3.2.2 Zuschüsse: Für Zuschüsse besteht ein Wahlrecht

Erhält der Unternehmer für die Anschaffung einen Zuschuss, so hat er ein Wahlrecht: er kann den Zuschuss als Betriebseinnahme erfassen oder als Minderung der Anschaffungskosten,^[1] Die Erfassung als Minderung der Anschaffungskosten hat die Minderung des AfA-Volumens zur Folge. Wird der Zuschuss bereits vor dem Erwerb des Grundstücks gewährt, hat der Unternehmer das Wahlrecht, den Zuschuss als Betriebseinnahme zu erfassen oder in eine steuerfreie Rücklage einzustellen, sog. Zuschussrücklage gem. R 6.5 Abs. 4 EStR. Wird ein Zuschuss nachträglich gewährt, hat der Unternehmer das Wahlrecht diesen als Betriebseinnahme zu erfassen oder die ursprüngliche AfA-Bemessungsgrundlage zu mindern.^[2]

Der Bilanzausweis erfolgt gem. § 266 (2), A, II HGB "Sachanlagen: 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken".

[1] Vgl. R 6.5 EStR.

[2] R 6.5 Abs. 3 EStR.

3.3 Überblick über Anschaffungskosten bei Gebäuden

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick der Anschaffungskosten (keine abschließende Aufzählung):

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren für Auflassung und Kaufvertrag
• Maklergebühren
• Architektenhonorar (für Beguta...