Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 9 Nachträgliche Anschaffungskosten bei Gebäuden

9.1 Nutzungsänderung

Neben den Kosten, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben oder ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, gehören zu den Anschaffungskosten außerdem die nachträglichen Anschaffungskosten.^[1] Bei den nachträglichen Anschaffungskosten handelt es sich ebenfalls um Kosten, die den Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, auch wenn diese längere Zeit nach dem Erwerb des Objekts anfallen.

Nachträgliche Anschaffungskosten können auch vorliegen, wenn der Vermögensgegenstand in einem betriebsbereiten Zustand war, die Aufwendungen jetzt eine andere als die bisherige Nutzung ermöglichen, der Gegenstand also in einen betriebsbereiten Zustand für die neue Nutzung versetzt wird.

Praxis-Beispiel

Nachträgliche Anschaffungskosten bei einem Gebäude

Die ursprünglichen Anschaffungskosten für ein Gebäude betrugen 300.000 EUR. Es wurde die lineare Abschreibung (im Jahr der Anschaffung 3 %) geltend gemacht. Im Jahr 01 fielen nachträgliche Anschaffungskosten von 20.000 EUR an, die zur Bemessung der Abschreibung zu den Anschaffungskosten von 300.000 EUR hinzugerechnet werden.

320.000 EUR × 3 % =

9.600 EUR

Die Entwicklung des Buchwerts ist davon abweichend zu ermitteln:

ursprüngliche Anschaffungskosten	300.000 EUR
Abschreibung 10 Jahre × 3 % von 300 000 EUR =	90.000 EUR
= Buchwert am 1.1.01	210.000 EUR
+ nachträgliche Herstellungskosten	20.000 EUR
– Abschreibung im Jahr 01	9.600 EUR
= Buchwert am 31.12.01	220.400 EUR

Die Berechnung der Abschreibung ist gesondert zu erfassen. Im Übrigen werden die nachträglichen Herstellungskosten dem bisherigen Buchwert hinzugerechnet, sodass sich dadurch das verbleibende Abschreibungsvolumen ergibt.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0090/0240	Geschäftsbauten	20.000
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	3.800	1200/1800	Bank	23.800

Bei der Buchung der Abschreibung – ermittelt aus der Summe der ursprünglichen Anschaffungskosten und der nachträglichen Herstellungskosten – gibt es keine Besonderheiten.

[1] § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB.

9.2 Anschaffungsnahe Herstellungskosten gem § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehört auch die Beseitigung verdeckter Mängel.

Bei der Prüfung der 15 %-Grenze ist nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf das jeweilige selbstständige Gebäudeteil abzustellen, wenn das Gebäude in verschiedener Art und Weise genutzt wird.^[1]

In einer Verfügung der OFD Nordrhein-Westfalen vom 14.3.2017^[2] wurden einige offene Zweifelsfragen geklärt, die sich durch die jüngste Rechtsprechung ergeben hatten:

1. Sind Schönheitsreparaturen in die Berechnung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen?

   Auch unabhängig von der handelsrechtlichen Einordnung zählen sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Hierzu gehören insbesondere

   • Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäude(-teile),
   • Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Verbesserung des Gebäudes im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB,
   • Aufwendungen für Schönheitsreparaturen, ohne dass es für diese eines engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Gebäudes bedarf.

2. Sind die jährlich anfallenden Erhaltungsaufwendungen auch dann sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG anfallen?

   Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind – unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG beruhen – nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen.^[3]

3. Ist für die Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hinsichtlich der Durchführung der Maßnahmen innerhalb der 3-Jahresfrist der Beginn, der einzelne Bauabschnitt oder der Abschluss der Baumaßnahme entscheidungserheblich?

   Es sind sämtliche Baumaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in den 3-Jahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des 3-Jahreszeitraums weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezah...