Anschaffungskosten einer Altbau-Eigentumswohnung mit zeitnahem Umbau

Kommentar

Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen ( § 255 HGB ). Zur Gegenleistung für den Erwerb können auch Aufwendungen zählen, die neben dem nach dem Kaufvertrag geschuldeten Kaufpreis aufgrund eines gesonderten Vertrages geleistet werden.

Anschaffungskosten sind daher auch Aufwendungen für die beim Erwerb einer Eigentumswohnung gesondert vereinbarte Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile, weil es sich um einen einheitlichen, auf die Anschaffung einer renovierten Eigentumswohnung in einem renovierten Gebäude gerichteten Vorgang handelt.

Wird eine Eigentumswohnung in einem um die Jahrhundertwende errichteten Altbau gekauft und zugleich mit dem Kaufvertrag auch ein Werkvertrag mit einer anderen Firma des Verkäufers über umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, so gehören die Umbau- und Modernisierungsaufwendungen ebenfalls zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung ( Anbau/Ausbau/Umbau ).

Bei einem Erwerb bis 1986 können die Anschaffungskosten in begrenzter Höhe erhöht abgesetzt werden ( § 7b EStG ). Es handelt sich um keine Herstellungskosten, für die nach früherem Recht erhöhte Modernisierungsabsetzungen ( § 82a EStDV ) in Betracht kamen.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 17.12.1996, IX R 47/95

Hinweise:

1. In dem entschiedenen Fall war die Eigentumswohnung 1983 für 230.000 DM gekauft worden. Die Umbau- und Modernisierungsaufwendungen beliefen sich auf insgesamt 295.000 DM. Sie betrafen außer den Umbauarbeiten insbesondere Spengler- und Dachdeckerarbeiten, den Einbau einer neuen Heizungsanlage, die vollständige Erneuerung der Bäder, sämtlicher Türen, Fenster und Rolläden sowie die Überprüfung und Modernisierung der gesamten Elektroanlage.

2. Die im II. Rechtsgang ergangene BFH-Entscheidung führt die bisherige Rechtsprechung, insbesondere das Urteil v. 30. 7. 1991, IX R 42/89, BStBl 1991 II S. 918, fort, mit der schon Renovierungsaufwendungen am Gemeinschaftseigentum den Anschaffungskosten der Altbau-Eigentumswohnung zugerechnet wurden. Das muß erst recht für die vorliegende Gestaltung gelten, bei der die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten auch das Sondereigentum betrafen.

3. Nach Auffassung des BFH ist die Rechtslage insoweit anders als bei den sogenannten anschaffungsnahen Aufwendungen, die nach ständiger Rechtsprechung seit dem Beschluß des Großen Senats v. 22.8. 1966, GrS 2/66 (BStBl 1966 III S. 672) als Herstellungsaufwand beurteilt werden. Denn dort gehe es um Aufwendungen, die nach dem Erwerb eines Gebäudes gemacht werden. Letztere Unterscheidung überzeugt insofern nicht, als der Große Senat von einem inzwischen überholten Anschaffungskostenbegriff ausgegangen ist. Im Ergebnis schränkt die neuere Rechtsprechung denn auch diese Entscheidung in Fällen wie dem vorliegenden zutreffend ein.