Anwendung des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes (NGrStG) zur Bewertung des Grundvermögens für die Grundsteuer ab 1. 1. 2022

A. Allgemeines

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Mit dem Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) vom 7. 7. 2021 (Nds. GVBl. S. 502) wurde die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer neu geregelt. Für die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 wird auf den 1. 1. 2025 eine Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge unter Zugrundelegung der Werte auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. 1. 2022 vorgenommen.

Hintergrund ist das Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer auf Bundesebene (Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts [Grundsteuer-Reformgesetz — GrStRefG] vom 26. 11. 2019 [BGBl. I S. 1794] sowie Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung vom 30. 11. 2019 [BGBl. I S. 1875] und Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes [Artikel 72, 105 und 125b] vom 15. 11. 2019 [BGBl. I S. 1546]). Den Ländern wurde damit eine Abweichungsmöglichkeit für die Grundsteuer eingeräumt (Artikel 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG). Von dieser Gesetzgebungskompetenz ist durch das NGrStG für den Bereich der Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) weitreichend Gebrauch gemacht worden. Für den Bereich der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) sind nur punktuelle Änderungen vorgenommen worden.

Das NGrStG zielt auf eine unbürokratische und zeitgemäße Fortentwicklung der Grundsteuer B ab. Für Grundstücke des Grundvermögens wird hierzu auch aus Gründen der Nachvollziehbarkeit einem Flächenmaßstab auf Basis des Äquivalenzprinzips gefolgt und um einen Lage-Faktor ergänzt. Da die tatsächliche Höhe der Steuerbelastung durch den kommunalen Hebesatz bestimmt wird, betreffen die Regelungen zur Berechnungsgrundlage ausschließlich die Lastenverteilung innerhalb derselben Kommune.

Zu § 1

A 1.1 Regelungszweck

(1) Zur Umsetzung des Flächen-Lage-Modells ist es erforderlich, landeseigene Normen im Grundsteuerrecht im NGrStG zu schaffen. Das NGrStG regelt die zu diesem Zweck erforderlichen Abweichungen vom GrStRefG des Bundes.

(2) Die Bestimmungen laut BewG und GrStG sind nur anzuwenden, soweit sich aus dem NGrStG nichts anderes ergibt.

(3) In diesem RdErl. wird zu den Vorschriften des NGrStG Stellung genommen. Auf das oben angeführte Bundesrecht wird verwiesen, soweit es einschlägig ist. Das Bundesrecht baut auf dem Begriff des Grundsteuerwertes auf. Im NGrStG wird stattdessen auf den Äquivalenzbetrag abgestellt.

A 1.2 Anwendbare Regelungen des BewG

1. Die allgemeinen Bewertungsvorschriften der §§ 2 bis 16 BewG sind anwendbar, soweit sie zur Anwendung des NGrStG erforderlich sind und ihnen Bestimmungen des NGrStG nicht entgegenstehen.
2. Die Bestimmungen der §§ 218 bis 228 BewG sind entsprechend anzuwenden, der Vorrang des § 8 NGrStG ist zu berücksichtigen.
3. § 229 BewG ist entsprechend anzuwenden.
4. § 231 BewG gilt ausschließlich für Betriebe der Landund Forstwirtschaft.
5. Die Regelungen der §§ 232 bis 242 BewG zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sind unter Berücksichtigung des § 11 NGrStG anzuwenden.
6. § 243 BewG ist entsprechend anzuwenden.
7. § 244 BewG ist unter Berücksichtigung von § 2 Abs. 4 Sätze 2 und 3 NGrStG entsprechend anzuwenden.
8. § 245 BewG ist entsprechend anzuwenden.
9. § 246 BewG ist unter Berücksichtigung von § 3 Abs. 4 NGrStG entsprechend anzuwenden.
10. § 248 BewG ist anzuwenden.
11. § 261 BewG ist entsprechend anzuwenden.
12. Bei der entsprechenden Anwendung von § 262 BewG ist die abweichende Regelung in § 2 Abs. 4 Satz 2 NGrStG zu berücksichtigen.
13. § 266 BewG ist unter Berücksichtigung von § 13 NGrStG entsprechend anzuwenden.
14. Im Übrigen sind die Vorschriften des BewG nicht anzuwenden.

A 1.3 Anwendbare Regelungen des GrStG

Die Bestimmungen aus dem GrStG sind folgendermaßen anzuwenden:

1. Die §§ 1 bis 12 sind mit Ausnahme des § 2 Nr. 1 anzuwenden.
2. Die §§ 13 und 14 gelten ausschließlich für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
3. § 15 ist nicht anzuwenden.
4. Die §§ 16 bis 18 und 20 gelten für Betriebe der Landund Forstwirtschaft uneingeschränkt und gelten für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens nach Maßgabe des § 9 NGrStG.
5. § 19 GrStG in Verbindung mit § 9 Abs. 4 NGrStG.
6. Die §§ 21 bis 24 sind anzuwenden.
7. Die §§ 25 bis 31 sind unter Berücksichtigung des § 7 NGrStG anzuwenden.
8. Die §§ 32 und 33 sind anzuwenden.
9. § 34 gilt unter Berücksichtigung des § 10 NGrStG.
10. Die §§ 36 und 37 gelten unter Berücksichtigung der §§ 9 und 12 NGrStG.

A 1.4 Verweise auf sinngemäße Anwendung des Erlasses Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1. Januar 2025 (AEGrStG))

Die folgenden Regelungen des AEGrStG sind sinngemäß anzuwenden:

1. A 1.1 Heberecht, Steuerberechtigung,
2. A 1.2 Verwaltung der Grundsteuer,
3. A 1.3 Örtliche Zuständigkeit für die Festsetzung und Zerlegung des Grundsteuermessbetrags,
4. A 1.4 Örtliche Zuständigkeit der Finanzämter für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer,
5. A 1.5 Bekanntgabe des Grundsteuermessbescheids an den Steuerpflichtigen und Mitteilung des Grundsteuermessbetrags an die hebeberechtigte Gemeinde,
6. A 1.6 Meldewesen/Mitteilungspflichten der Behörden,
7. A 3.1 Steuerbefreiungen für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger; Allgemeine Voraussetzungen für die Steuerbefreiungen nach § 3 GrStG,
8. A 3.2 Juristische Personen des öffentlichen Rechts,
9. A 3.3 Öffentlicher Dienst oder Gebrauch,
10. A 3.4 Hoheitliche Tätigkeit,
11. A 3.5 Bestimmungsgemäßer Ge...