Außergewöhnliche Abnutzung / 1 Technische oder wirtschaftliche Abnutzung

Die häufigsten Fälle einer technischen Abnutzung sind leicht zu verstehen: die Beschädigung eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Brand, Bruch, Feuchtigkeit, Säureeinwirkung, Insektenbefall, Überschwemmung oder anderes. Infrage kommt daneben eine ungewöhnlich intensive Nutzung, z. B. im Rahmen eines 3-Schicht-Betriebs, wenn diese hohe Beanspruchung bei der Bemessung der linearen AfA nicht berücksichtigt wurde.

Die AfaA bleibt auch zulässig, wenn der Schaden durch eine unsachgemäße Behandlung, z. B. einen Bedienungsfehler durch den Steuerpflichtigen selbst oder einen Arbeitnehmer, verursacht worden ist.

Der eindeutigste Fall der außergewöhnlichen Abnutzung ist der völlige Abbruch eines Gebäudes, z. B. nach einem Brandschaden. Gehört das Gebäude zum Betriebsvermögen, muss der Restwert erfolgswirksam ausgebucht werden. Bei einem vermieteten Gebäude des Privatvermögens darf der Eigentümer im Regelfall eine AfaA in Höhe des Restwerts (Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich bisherige Abschreibungen) vornehmen. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Eigentümer ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude abreißen lässt, um das unbebaute Grundstück besser veräußern zu können.^[1] Bei Beendigung der Vermietungstätigkeit mit anschließender Eigennutzung kommt es entscheidend darauf an, ob der Grund für einen Gebäudeabriss in der Zeit der Vermietung und somit vor der Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden ist. Trifft dies zu, wird ein darauf gegründeter Abbruch als durch die Vermietung veranlasst angesehen und eine AfaA ist zulässig. Steht jedoch der Entschluss für den Gebäudeabbruch unmittelbar im Zusammenhang mit dem Entschluss, das Objekt für die eigenen Wohnzwecke zu nutzen, kann eine AfaA nicht vorgenommen werden.^[2] In Grenzfällen kann entscheidend sein, ob der Eigentümer überzeugend darlegen kann, er habe das Gebäude wegen technischer Mängel oder unzureichender wirtschaftlicher Nutzbarkeit abbrechen müssen. Hier sollten vor Beginn der Baumaßnahmen die nötigen Nachweise (Bilder, Gutachten) beschafft werden.

Praxis-Tipp

Fälle des Umbaus, Anbaus u. Ä.

In einigen Fällen wird die Frage der AfaA häufig übersehen, nämlich bei dem Umbau eines Gebäudes oder in den Fällen des Anbaus und des Aufstockens. In diesen Fällen muss regelmäßig ein Teil der bisherigen Bausubstanz entfernt werden. Der Eigentümer darf deshalb eine AfaA in Höhe des anteiligen Buchwerts bzw. Restwerts des Gebäudes vornehmen.

Praxis-Beispiel

Wirtschaftliche Abnutzung

• Ein Computer kann nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden, weil ein neues, für den Betrieb unverzichtbares Programm auf diesem Gerät nicht läuft.
• Ein entgeltlich erworbenes Patentrecht verliert durch neue technische Entwicklungen an Wert.
• Ein Fabrikationsgebäude kann nicht mehr in der bisherigen Form genutzt werden, weil die Produktion aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen aufgegeben oder ins Ausland verlagert worden ist.
• Eine Produktionsanlage muss aus Gründen des Umweltschutzes stillgelegt werden.
• Ein Wirtschaftsgebäude kann nach Auszug des Mieters nicht mehr anderweitig genutzt werden.^[3]
• Demgegenüber kann auch ein deutlicher Rückgang der erzielbaren Miete eine AfaA nicht rechtfertigen, sofern der Rückgang auf einer marktbedingten Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit beruht.^[4]
• Anders kann es aussehen, wenn sich ein Gebäude nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen der auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nicht oder nur eingeschränkt an Dritte vermieten lässt.^[5]

• Wird ein bebautes Grundstück bereits in der Absicht erworben, es abzubrechen, gehören Restbuchwert und Abbruchkosten zu den Herstellungskosten eines neuen Gebäudes bzw. zu den Anschaffungskosten des Grundstücks, sofern dieses nicht wieder bebaut wird. Eine AfaA ist nicht möglich.^[6]

  Diese Rechtsgrundsätze gelten auch beim unentgeltlichen Erwerb eines Mitunternehmeranteils im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nach § 6 Abs. 3 EStG^[7] sowie bei der Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen mit Abbruchabsicht.^[8]

• War zum Zeitpunkt des Erwerbs nur ein Teilabriss geplant und musste das Gebäude später aufgrund der schlechten Bausubstanz ganz abgerissen werden, kann i. H. d. Differenzbetrags eine AfaA vorgenommen werden.^[9]

Treten Baumängel bereits während der Herstellung eines Gebäudes auf, wird eine AfaA nicht zugelassen.^[10] Das gilt selbst dann, wenn diese Baumängel erst nach der Fertigstellung entdeckt werden.^[11] In der Praxis lassen die Finanzämter allerdings häufig die AfaA zu, wenn die Baumängel erst im Jahr nach der Fertigstellung beseitigt werden. Einfacher ist es, stattdessen die Aufwendungen für die Beseitigung der Schäden als Erhaltungsaufwand, d. h. als sofort abziehbare Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten, anzusetzen.

Ein Fall der außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung kann die gesunkene Rentabilität eines Vermietungsobjekts darstellen. Dies aber nur, wenn sie auf ein unübliches und daher ungeplantes Ereignis zurückgeführt werden kann, ohne dass dab...