Bauabzugsteuer korrekt einbehalten und abführen / 6 Besonderheiten bei der Bauabzugsteuer

Ein Unternehmer muss die Bauabzugsteuer nur dann einbehalten, wenn er Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist.^[1] Jemand ist Unternehmer i. S. d. UStG, wenn er mit Wiederholungsabsicht Umsätze ausführt. Ob die Umsätze steuerfrei oder steuerpflichtig sind, spielt keine Rolle. Betroffen sind daher z. B. auch

• Vermieter,

• Kleinunternehmer und

• pauschal versteuernde Land- und Forstwirte,

• die nur steuerfreie Umsätze ausführen.

[1] § 2 UStG.

6.1 Auch beim Bau von Fotovoltaikanlagen muss Bauabzugsteuer einbehalten werden

Auch beim Bau von Fotovoltaikanlagen besteht die Verpflichtung, die Bauabzugsteuer einzubehalten. Arbeiten an Fotovoltaikanlagen werden als steuerabzugspflichtige Bauleistungen erfasst. Die Einbehaltungspflicht besteht somit auch dann, wenn der Nullsteuersatz anzuwenden ist.

6.2 Besonderheit für Vermieter von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen: Die 2-Wohnungsgrenze

Grundsätzlich gehören Vermieter zum Kreis der Personen, die verpflichtet sind, die Bauabzugsteuer einzubehalten. Es braucht allerdings keine Bauabzugsteuer einbehalten zu werden, wenn er nicht mehr als 2 Wohnungen vermietet.^[1] Um die "2-Wohnungen-Grenze" zutreffend anwenden zu können, muss Folgendes beachtet werden:

• Die Wohnung müssen mindestens 23 m² groß und baulich abgeschlossen sein sowie über einen eigenen Zugang verfügen. Es müssen Strom- und Wasseranschlüsse für eine Küche sowie ein Bad oder eine Dusche vorhanden sein.
• Eine Wohnung, die leer steht oder die einem anderen unentgeltlich überlassen wird, ist bei der 2-Wohnungen-Grenze nicht einzubeziehen.
• Eine selbst genutzte Wohnung ist bei der 2-Wohnungen-Grenze nicht einzubeziehen und, zwar auch dann nicht, wenn einzelne Zimmer untervermietet werden.
• Befindet sich eine vermietete Wohnung im Ausland, dann ist diese bei der Beurteilung der 2-Wohnungen-Grenze einzubeziehen.
• Ausschlaggebend ist, dass Wohnungen vermietet werden. Ob die Wohnungen zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden, spielt keine Rolle.
• Es spielt ebenfalls keine Rolle, ob die Wohnungen zum Betriebs- oder Privatvermögen gehören.
• Wird eine Wohnung mit Garage vermietet, gehören Garage und Wohnung zusammen, sodass sie ein Objekt sind.
• Werden die Garagen (einzeln ohne Wohnung) vermietet, unterliegen sie dem Steuerabzug (es ist ggf. die Bagatellgrenze von 5.000 EUR zu beachten).

Die 2-Wohnungen-Grenze ist unternehmerbezogen. D. h., dass Ehemann und Ehefrau und beide als Ehegattengemeinschaft jeweils Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sein können. Jede Grundstücksgesellschaft/-gemeinschaft ist für sich zu betrachten, sodass auch Ehegattengemeinschaften mit unterschiedlichen Beteiligungsverhältnissen getrennt zu behandeln sind.

Praxis-Beispiel

Keine Bauabzugsteuer, wenn nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet werden

Die Eheleute bewohnen ein eigenes Einfamilienhaus. Der Ehemann ist Eigentümer von 2 vermieteten Eigentumswohnungen. Die Ehefrau besitzt ebenfalls 2 vermietete Eigentumswohnungen. Zusammen sind die Eheleute je zur Hälfte Eigentümer eines vermieteten Zweifamilienhauses. Außerdem haben die Eheleute zusammen ein Zweifamilienhaus, an dem der Ehemann zu 30 % und die Ehefrau zu 70 % beteiligt sind.

In dieser Situation vermieten die Eheleute 8 Wohnungen, ohne dass die Verpflichtung besteht, eine Bauabzugsteuer einzubehalten. Unternehmer i. S. d. Umsatzsteuergesetzes sind nämlich:

• der Ehemann mit 2 vermieteten Wohnungen
• die Ehefrau mit 2 vermieteten Wohnungen
• die 1. Ehegattengemeinschaft mit einem Beteiligungsverhältnis von 50 : 50 mit 2 vermieteten Wohnungen in einem Zweifamilienhaus
• die 2. Ehegattengemeinschaft, an der die Eheleute im Verhältnis 30 : 70 beteiligt sind, mit 2 vermieteten Wohnungen in einem Zweifamilienhaus

Ergebnis: Kein "Unternehmer" vermietet mehr als 2 Wohnungen, sodass weder der Ehemann noch die Ehefrau verpflichtet ist, die Bauabzugsteuer einzubehalten.

Überschreitet jemand die 2-Wohnungen-Grenze, ist er verpflichtet die Bauabzugsteuer einzubehalten, wenn sein Auftragnehmer keine Freistellungsbescheinigung vorlegt und die Bagatellgrenze überschritten wird.

[1] § 48 Abs. 1 Satz 2 EStG.

6.3 Keine Bauabzugsteuer für die selbst genutzte Wohnung einzubehalten

Es muss keine Bauabzugsteuer einbehalten werden, wenn die Bauleistungen für die selbst bewohnte Immobilie in Auftrag gegeben wird, z. B. für das eigene Einfamilienhaus. Befindet sich die Wohnung in einem gemischt genutzten Objekt müssen die Bauleistungen aufgeteilt werden:

• Bei vermieteten Wohnungen besteht grundsätzlich die Verpflichtung, die Bauabzugsteuer einzubehalten.
• Bei Bauleistungen, die auf die eigene private Wohnung entfallen, besteht keine Verpflichtung, die Bauabzugsteuer einzubehalten.
• Bauleistungen für Gemeinschaftsräume bzw. -flächen, z. B. Flure und Treppenhäuser, werden dem Bereich der überwiegenden Nutzung zugeordnet.

Praxis-Beispiel

Aufteilung der Baumaßnahme

Jemand ist Eigentümer eines Hauses mit 4 Wohnungen. Eine Wohnung bewohnt er selbst, die übrigen 3 Wohnungen hat er vermietet. Er lässt neue Fenster in allen Wohnungen, im Treppenhaus und in den Fluren einbauen. Soweit er Fenster in seiner privaten Wohnung einbauen lässt, braucht er keine Bauabzugsteuer einzubehalten. Die Bauleistungen für die vermieteten Wohnungen unterliegen der Bauabzugsteuer, ebenso der Einbau de...