Baumängelbeseitigung

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Betriebsausgaben
• Herstellungskosten
• Substanzbeeinflussung

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Geschäftsbauten	0090	0240		Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
Grundstückaufwendungen betrieblich	4290	6350		Sonstige betriebliche Aufwendungen

So kontieren Sie richtig!

Kosten zur Beseitigung von Baumängeln vor Fertigstellung zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Dies gilt selbst dann, wenn die bisherigen Leistungen beseitigt werden müssen. Die Buchung der Aufwendungen erfolgt auf das betreffende Gebäudekonto, beispielsweise auf das Konto "Geschäftsbauten" 0090/0240 (SKR 03/04).

Die in der Rechnung des beauftragten Unternehmens gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer wird auf das Konto "Abziehbare Vorsteuer 19 %" 1576/1406 (SKR 03/04) gebucht.

Die Gegenbuchung erfolgt auf das infrage kommende Kreditorenkonto.

Buchungssatz:

Geschäftsbauten

Abziehbare Vorsteuer

an Kreditorenkonto

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Baumängel vor Fertigstellung eines Bürogebäudes

Unternehmer Hans Groß lässt ein neues Bürogebäude errichten. Vor dessen Fertigstellung stellt er fest, dass Klinkersteine und einige Fenster nicht richtig angebracht bzw. eingebaut wurden. Da die beauftragte Baufirma mittlerweile in Insolvenz gefallen ist, beauftragt er die Baufirma Müller (Kreditorenkonto 79832) mit der Beseitigung dieser Mängel. Diese stellt 8.333 EUR brutto in Rechnung:

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0090/0240	Geschäftsbauten	7.000
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	1.333	79832/79832	Fa. Müller	8.333

Praxis-Tipp

Steuerschlüssel DATEV-Anwender

Durch Verwendung des Steuerschlüssels "90" wird automatisch das Konto "Abziehbare Vorsteuer 19 %" angesprochen.

3 Baumängel gehören zu den Herstellungskosten und wirken sich über die Abschreibung aus

Aufwendungen zur Beseitigung von Baumängeln vor Fertigstellung eines Betriebsgebäudes sind keine als Erhaltungsaufwand sofort abziehbaren Betriebsausgaben, sondern gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes.^[1]

Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden am Bauvorhaben, die durch fehlerhafte Bauarbeiten verursacht wurden, sowie für sonstige Folgekosten, etwa Verteuerungen aufgrund von Bauverzögerungen, dienen ebenfalls der Herstellung des Gebäudes. Auch Kosten für die Abtragung einzelner unselbstständiger Teile des Gebäudes während der Bauphase stellen (vergebliche) Herstellungskosten dar. Mangels bestehendem, abnutzbarem Wirtschaftsgut kommt eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) nicht in Betracht.^[2]

Nach Fertigstellung aufgetretene und behobene Baumängel dürfen nicht als sofort abziehbare Betriebsausgaben gebucht werden. Auch sie gehören vielmehr zu den nachträglichen Herstellungskosten/Anschaffungskosten des Gebäudes und wirken sich als solche erst über die Abschreibung (AfA) aus.

[1] BFH, Urteil v. 24.3.1987, IX R 17/84, BStBl II 1987, S. 694.

[2] BFH, Urteil v. 30.8.1994, IX R 23/92, BStBl II 1995, S. 306.

4 Baumängel als anschaffungsnahe Aufwendungen

Werden nach der Anschaffung eines Gebäudes innerhalb von 3 Jahren Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt, deren Kosten größer 15 % der Anschaffungskosten betragen, so sind diese als anschaffungsnahe Aufwendungen zu den Anschaffungskosten zu zählen. Werden bei diesen Arbeiten verdeckte, aber bereits im Zeitpunkt der Anschaffung vorhandene Baumängel behoben, so zählen diese Aufwendungen ebenfalls zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17, BStBI II S. 533.

5 Prozesskosten werden ebenfalls als Herstellungskosten beurteilt

Nach Urteil des BFH gehören auch die Prozesskosten im Rahmen der zivilrechtlichen Auseinandersetzung zwecks Behebung von Baumängeln zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Hintergrund ist, dass die Prozesskosten Folgekosten des Baumangels darstellen und als solche der steuerrechtlichen Beurteilung der Baumangelkosten folgen.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl II 1988, S. 431.

6 Kein Erhalt von Bauleistungen aufgrund des Konkurses des Bauunternehmers

Kommt es aufgrund des Konkurses des Bauunternehmers dazu, dass bereits geleistete Vorschüsse aufgrund von Nichtleistung verloren gehen, können diese in dem Veranlagungszeitraum, in dem der Rückzahlungsanspruch als uneinbringlich gilt, als Betriebsausgaben gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abgezogen werden.^[1]

Sobald den Vorauszahlungen jedoch bereits erfolgte Herstellungsleistungen des Bauunternehmers gegenüberstehen, sind die Vorauszahlungen nicht mehr als Betriebsausgaben abzugsfähig.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 4.7.1990, GrS 1/89, BStBl II 1990, S. 830; FG München, Urteil v. 16.7.2003, 10 K 4252/01

[2] BFH, Urteil v. 31.3.1992, IX R 164/87, BStBl II 1992, S. 805.

7 Kosten für Baumängelbeseitigung in Privathaushalten

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH sind Aufwendungen für die Beseitigung von durch Baumängel verursachten Schäden grundsätzlich nicht als außergewöhnliche Belastungen i. S. v. § 33 EStG abzugsfähig. Insbesondere bei selbstgenutztem Wohnraum und bereits eingetretener Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten ist ein Abzug nicht möglich.^[1]

Die Kosten eines Zivilprozesses sind nach Auffassung des BFH nur dann als außergewöhnliche Belas...