Bauplanänderungskosten / 4 Vergebliche Planungskosten und deren richtige steuerliche Einstufung

4.1 Konkretes Planungsstadium erforderlich

Häufig lässt sich die geplante Bauplanung nicht durchführen. In diesem Fall sind vergebliche Planungskosten die Konsequenz. In diesem Zusammenhang ist die Frage, zu entscheiden, ob und wie diese vergeblichen Planungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Dazu muss zunächst die Vorfrage geklärt werden, ob

• die ernsthafte Absicht vorgelegen hat, ein Gebäude zu errichten, und
• dies anhand objektiver Umstände festgestellt werden kann.

Die Absicht zur Errichtung eines Gebäudes wird dann zu bejahen sein, wenn der Steuerpflichtige schon konkrete Planungstätigkeiten bewältigt hat. Das ist beispielsweise anzunehmen, wenn schon ein Architekt mit der Planung eines Hauses beauftragt wurde und diesbezüglich Geld geflossen ist.

4.2 Fehlgeschlagener Hausbau – es wird nicht gebaut: Aufwendungen sofort abzugsfähig

Kommt es – aus welchen Gründen auch immer – nicht zur Errichtung des geplanten Gebäudes und wird auch kein anderes Gebäude errichtet, das mit dem geplanten Gebäude "wesensgleich" ist, ist für die Behandlung als Herstellungskosten kein Raum. In diesem Fall sind die vergeblichen Aufwendungen zu dem Zeitpunkt, in dem die Bauabsicht endgültig aufgegeben wird, sofort abzugsfähig.^[1] Denn Herstellungskosten können sich ertragsteuerlich erst ab Fertigstellung des Gebäudes im Rahmen der Abschreibung auswirken.

Praxis-Beispiel

Planung – ohne Gebäudeerrichtung

Unternehmer Hans Groß erwarb ein leerstehendes Gebäude, um es als Bürogebäude umzubauen. Er beauftragte ein Planungsbüro mit den entsprechenden Planungsarbeiten. Die im Laufe der Zeit angefallenen Planungskosten in Höhe von 10.000 EUR bucht Herr Groß erstmal auf Anzahlungen auf Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten, da im Zeitpunkt der Entstehung der Bauplanungskosten die Absicht des Umbaus noch besteht.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0129/0710	Anzahlungen auf Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten	10.000	1200/1800	Bank	10.000

Leider geriet Hans Groß in finanzielle Schwierigkeiten, so dass die Umbaupläne nicht weiter verfolgt wurden. Die (vergeblichen) Planungskosten stellen ab diesem Zeitpunkt sofort abziehbare Betriebsausgaben.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Konten- bezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Konten- bezeichnung	Betrag
2350/6352	Sonstige Grundstücksaufwendungen (neutral)	10.000	0129/0710	Anzahlungen auf Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten	10.000

[1] BFH, Urteil v. 28.6.2002, IX R 51/01.

4.3 Fehlgeschlagener Hausbau, aber Errichtung einer anderen Immobilie: Wann die Kosten sofort abzugsfähig oder nur abschreibungsfähig sind

Anders ist die Rechtslage, wenn anstelle des ursprünglich geplanten Gebäudes ein anderes gebaut wird. In diesem Fall sind die ursprünglichen (vergeblichen) Planungskosten den Herstellungskosten des neuen Gebäudes hinzuzurechnen, wenn das neu errichtete Gebäude zwar nicht dem zuerst geplanten entspricht, aber die beabsichtigten Zwecke des ursprünglich geplanten Gebäudes erfüllt.^[1]

Hierzu gehören Planungskosten, die an die ursprünglich geplante Baufirma gezahlt wurden, wegen Insolvenz jedoch eine andere Baufirma beauftragt werden muss, die eine eigene Planung erstellt.^[2]

Das gilt auch, wenn ein Bürogebäude zunächst in Flachbauweise geplant war, es aber tatsächlich in Hochbauweise errichtet wird.^[3]

Ist zunächst ein Einfamilienhaus geplant, die Planung wird aber nicht genehmigt und stattdessen ein wesensgleiches Doppelhaus gebaut, gehen die ursprünglichen Planungskosten in die Herstellungskosten des Doppelhauses ein.^[4]

Aufwendungen für Planungskosten, die nicht realisiert wurden, können jedoch dann sofort abgezogen werden, wenn es sich bei dem ursprünglich geplanten und dem tatsächlich errichteten Gebäude um 2 völlig verschiedene Bauwerke handelt.^[5]

Hat der Unternehmer ein Gebäude, welches zur Einkunftserzielung genutzt werden soll, geplant aber schlussendlich doch nicht errichtet und muss deshalb an den Architekten ein gesondertes Honorar für Bauüberwachung und Objektbetreuung gezahlt werden, ohne dass diese Leistungen vom Architekten überhaupt erbracht wurden, stellen die Aufwendungen Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten dar. Die Aufwendungen stellen keine Herstellungskosten für ein später errichtetes anderes Gebäude dar.^[6]

Hinweis

Dokumentation schon zu Beginn der Planungsarbeiten

An den Sofortabzug vergeblicher Planungskosten werden hohe Anforderungen gestellt. Deshalb sollten Aufzeichnungen vom Beginn der Planungsarbeiten usw. gemacht werden. Das erleichtert im Fall des Falles die Argumentation gegenüber der Finanzbehörde.

Fazit:

• Planungskosten gehören grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes und wirken sich erst ab Fertigstellung im Rahmen der AfA aus.
• Kann das Bauvorhaben allerdings nicht realisiert werden, sind vergebliche Planungskosten sofort abzugsfähig.
• Wird nur die Planung geändert, können Planungskosten nur dann sofort abgezogen werden, wenn das ursprünglich geplante und das tatsächlich errichtete Gebäude nach Zweck und Bauart 2 völlig verschiedene Bauwerke sind.

[1] Vgl. BFH, Urteil vom 6.3.1975, IV R 146/70.

[2] BFH, Urteil v. 29.11.1983, VIII R 96/81.

[3] BFH, Urteil v. 8.4.1986, IX R 82/82.

[4] FG München, Urteil v. 23.11.2005, 9 K 1575/03.

[5] BF...