Betriebsaufspaltung: Bewertung des vermieteten Grundstücks

Leitsatz

Bebaute Grundstücke werden regelmäßig im sog. Ertragswertverfahren bewertet. Bei einer Vermietung unter Fremden ist Ausgangspunkt die vereinbarte Miete. In einer Reihe von Fällen ist statt dessen nach dem Willen des Gesetzgebers die übliche Miete zu Grunde zu legen, insbesondere bei Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer und bei der Vermietung an Angehörige oder Arbeitnehmer (§ 146 Abs. 3 BewG). Ungeklärt sind bisher die Fälle der Vermietung an eine verbundene Personen- oder Kapitalgesellschaft. Ein Finanzgericht hat jetzt entschieden, bei einer Vermietung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung sei der Bewertung des vermieteten Grundstücks die übliche Miete zu Grunde zu legen.

Sachverhalt

Der Erblasser war zusammen mit seinen beiden Kindern, den Erben, Miteigentümer eines Grundstücks, das im Rahmen einer Betriebsaufspaltung an die Betriebs-GmbH vermietet war. Gesellschafter der Betriebs-GmbH waren ebenfalls der Erblasser und seinen beiden Kinder. Das Finanzamt hat für die Bewertung des vermieteten Grundstücks die vereinbarte Pacht zu Grunde gelegten.

Entscheidung

Das FG hielt dagegen den Ansatz der - nach seiner Schätzung niedrigeren - üblichen Miete für geboten. Zur Begründung führt es aus, in Fällen der Betriebsaufspaltung werde ertragsteuerlich eine eigenbetriebliche Nutzung des verpachteten Grundstücks angenommen. Bewertungsrechtlich soll die vereinbarte Miete nach dem Willen des Gesetzgebers nur zu Grunde gelegt werden, wenn sie als marktübliche Miete angesehen werden kann, nicht aber, wenn marktfremde Überlegungen zu einem Abweichen gegenüber der üblichen Miete geführt haben.

(Az. des BFH: II R 4/03)

Hinweis

Entgegen der Darstellung des FG wird ertragsteuerlich keine Eigennutzung des vermieteten Grundstücks angenommen. Das Ertragsteuerrecht behandelt das Besitz- und das Betriebsunternehmer einer Betriebsaufspaltung grundsätzlich als zwei getrennte, selbständige Unternehmen. Lediglich für die Investitionszulage wird zu Gunsten der Steuerpflichtigen die Nutzung eines Wirtschaftsguts durch die Betriebs-GmbH auch dem Besitzunternehmen zugerechnet (BFH, Urteil v. 16.3.2000 III R 21/99, BStBl 2000 II S. 700). Für die Frage der Grundstücksbewertung ist die ertragsteuerliche Beurteilung m.E. ohne Bedeutung. Bedeutsam erscheint dagegen der vom FG als zweites genannte Gesichtspunkt, dass im Rahmen einer Betriebsaufspaltung die Miete nicht wie zwischen Fremden festgelegt wird und deshalb nicht allgemein unterstellt werden kann, die vereinbarte Miete entspreche der Marktmiete. Die Regelung des § 146 Abs. 3 BewG lässt erkennen, dass nach dem Willen des Gesetzgebers die übliche Miete angesetzt werden soll, wenn die vereinbarte Miete wegen persönlicher Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter nicht mit Sicherheit der Marktmiete entspricht. Dieser Rechtsgedanke kann allerdings dazu führen, dass ein im Rahmen der Betriebsaufspaltung vermietetes Grundstück nach dem (meist ungünstigeren) Sachwertverfahren zu bewerten ist, wenn sich eine übliche Miete nicht feststellen lässt. Gegen diese Auffassung könnte allerdings eingewandt werden, § 146 Abs. 3 Satz 3 BewG enthalte eine abschließende Aufzählung der Fälle, in denen anstelle der vereinbarten die übliche Miete anzusetzen ist. Wie der BFH die Streitfrage entscheiden wird, erscheint danach offen.

Link zur Entscheidung

FG Baden-Württemberg, Gerichtsbescheid vom 16.12.2002, 13 K 250/99