Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 4. Grundstück (§ 70 BewG)

(1) ¹Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück. ²Der Begriff "Grundstück" ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts. ³Maßgebend ist nach § 2 BewG allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist. ⁴Dabei ist zu beachten, daß sich die Verkehrsanschauung mit der wirtschaftlichen Entwicklung weiterentwickelt. ⁵Zu einer Wohnung gehört oft eine räumlich von ihr getrennt liegende Garage. ⁶Das die Wohnung enthaltende Gebäude und die Garage sind als ein Grundstück zu bewerten, wenn die räumliche Trennung nicht zu groß ist, so daß die Verkehrsanschauung beide als eine wirtschaftliche Einheit ansieht.

(2) ¹Nach § 2 Abs. 2 BewG darf, abgesehen von § 26 BewG, zu einer wirtschaftlichen Einheit nur Grundbesitz zusammengefaßt werden, der demselben Eigentümer gehört. ²Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam - gesamthänderisch oder nach Bruchteilen - gehören, können daher grundsätzlich nicht eine wirtschaftliche Einheit bilden. ³Der Grundsatz des § 2 Abs. 2 BewG wird jedoch durch § 70 Abs. 2 BewG durchbrochen. ⁴Bei Umlegungen, aber auch in anderen Fällen, wird für gemeinschaftliche Hofräume, Einstellplätze, Garagen, Zuwege und sonstiges gemeinschaftliches Eigentum, das den Zwecken der im Alleineigentum der einzelnen beteiligten Personen stehenden Hauptgrundstücke untergeordnet ist, manchmal die Rechtsform des Miteigentums gewählt. ⁵In derartigen Fällen sind die gemeinschaftlichen, wirtschaftlich zugleich mehreren Hauptgrundstücken untergeordneten Flächen, Gebäude usw. abweichend von § 2 Abs. 2 BewG nicht als besondere wirtschaftliche Einheiten anzusehen; der Miteigentumsanteil oder ein sich aus der Beteiligung an der Gesamthand ergebender Anteil ist nach § 70 Abs. 2 BewG in die wirtschaftliche Einheit des Hauptgrundstücks einzubeziehen. ⁶§ 70 Abs. 2 BewG ist entsprechend anzuwenden, wenn die Hauptgrundstücke, die verschiedene wirtschaftliche Einheiten bilden, und die diesen untergeordneten Flächen, Gebäude usw. demselben Eigentümer gehören (z. B. ein Waschhaus für eine aus mehreren Einheiten bestehende Wohnhausgruppe einer Wohnungsgesellschaft).

(3) ¹Ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden errichtet ist, gilt als Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes, also als selbständige wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. ²Dabei ist es unerheblich, ob es wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens geworden (§ 94 BGB) oder nur zu einem vorübergehenden Zweck mit ihm verbunden ist (§ 95 BGB). ³Auf fremdem Grund und Boden ist ein Gebäude errichtet, wenn es einem anderen als dem Eigentümer des Grund und Bodens gehört. ⁴Für die steuerliche Zurechnung ist in der Regel nach § 11 Ziff. 4 StAnpG entscheidend, wer Eigenbesitzer des Gebäudes ist (BFH-Urteil vom 30. 4. 1954, BStBl. III S. 194). ⁵Eigenbesitzer ist, wer den Besitz so ausübt, als stehe ihm die alleinige Herrschaftsgewalt zu. ⁶Dies ist z. B. der Fall, wenn der Pächter eines unbebauten Grundstücks berechtigt ist, Einbauten und Umbauten an dem von ihm errichteten Gebäude ohne Genehmigung des Verpächters durchzuführen oder das Gebäude vor oder bei Ablauf der Pachtzeit abzureißen (RFH-Urteil vom 30. 11. 1933, RStBl. 1934 S. 166). ⁷Allerdings kann aus dem Umstand, daß nach dem Pachtvertrag das Gebäude bei Ablauf der Pachtzeit nicht entfernt werden darf, nicht ohne weiteres geschlossen werden, daß wirtschaftliches Eigentum des Pächters nicht vorliegt. ⁸Maßgebend sind die Vertragsgestaltung und der Wille der Parteien. ⁹Dabei können von Bedeutung sein die Vertragsdauer, die Vereinbarungen über den Pachtzins (Mietzins) und die Frage, wer die technische und wirtschaftliche Abnutzung des Gebäudes sowie das Risiko des zufälligen Untergangs zu tragen hat. ¹⁰Beschränkt sich der Pachtzins (Mietzins) auf den Grund und Boden oder unterschreitet er im Hinblick auf das entschädigungslose Überlassen des Gebäudes den normalen Bodenzinssatz, so kann Eigenbesitz des Pächters (Mieters) anzunehmen sein. ¹¹Die schuldrechtliche Forderung des Verpächters auf das entschädigungslose Überlassen des Gebäudes muß ggf. beim Betriebsvermögen oder sonstigen Vermögen erfaßt werden (RFH-Urteil vom 30. 3. 1944, RStBl. S. 507). ¹²Erstreckt sich der Pachtzins (Mietzins) dagegen auch auf das Gebäude, so wird wirtschaftliches Eigentum des Pächters (Mieters) nicht vorliegen. ¹³Der Pachtzins (Mietzins) erstreckt sich auch dann auf das Gebäude, wenn die vom Pächter (Mieter) aufgewendeten Baukosten als Baukostenzuschuß anzusehen sind. ¹⁴In besonderen Fällen kann ein Gebäude auch einem anderen als dem zugerechnet werden, der es errichtet hat. ¹⁵Das wird dann der Fall sein, wenn zwischen dem Erbauer des Gebäudes und einem Dritten ein Rechtsverhältnis besteht, das unter § 11 Ziff. 3 StAnpG fällt (BFH-Urteil vom 19. 9. 1958, BStBl. III S. 440). ¹⁶Wegen der Bewertung vgl. Abschnitt 50.