Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren

Gleichlautender Ländererlaß v. 28.5.1997

1 Anwendungsbereich

1	Dieser Erlaß gilt für die Bewertung inländischer bebauter Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren § 146 BewG) für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 1.1.1996 und für Zwecke der Grunderwerbsteuer ab 1.1.1997.

2 Begriff des bebauten Grundstücks

2.1 Definition

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Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Gebäudebegriff vgl. gleichlautende Erlasse vom 31.3.1992 (BStBl 1992 I S. 342). Bei der Abgrenzung zu den unbebauten Grundstücken bleiben Gebäude, die keiner oder einer nur unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können § 145 Abs. 2 Satz 1 BewG; vgl. Tz. 2.1.2 der gleichlautenden Erlasse vom 15.4.1997, BStBl 1997 I S. 394), unberücksichtigt.

2.2 Benutzbarkeit, Bezugsfertigkeit, Errichtung in Bauabschnitten

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Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Im Besteuerungszeitpunkt müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z.B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. Ist das Gebäude im Besteuerungszeitpunkt bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.

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Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen. Sind z.B. Wohnungen im Erdgeschoß vor dem Besteuerungszeitpunkt, die übrigen Wohnungen jedoch erst danach bezugsfertig geworden, ist das Gebäude als nicht bezugsfertig anzusehen. Die Bewertung erfolgt nach § 149 BewG. Wird ein Gebäude abschnittsweise errichtet, ist die Entscheidung, ob ein bezugsfertiges Gebäude anzunehmen ist, nach der Verkehrsanschauung zu treffen. Demnach ist ein Einfamilienhaus als bezugsfertig anzusehen, wenn die Wohnräume im Erdgeschoß fertiggestellt sind und ein späterer Ausbau des Dachgeschosses möglich ist, damit jedoch vor dem Besteuerungszeitpunkt noch nicht begonnen worden ist. Sind bei einem Bürogebäude mehrere Geschosse bereits bezugsfertig, fehlt bei anderen allerdings noch der Innenausbau, ist das Gebäude insgesamt noch nicht bezugsfertig und somit nach § 149 BewG zu bewerten.

3 Wirtschaftliche Einheit

3.1 Umfang

5	Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör. Nicht einzubeziehen sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind. Verstärkungen von Decken und die nicht ausschließlich zu einer Betriebsanlage gehörenden Stützen und sonstige Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen gehören zum Grundstück (vgl. § 68 Abs. 2 BewG). Wegen weiterer Abgenzungsfragen vgl. gleichlautende Erlasse vom 31.3.1992 (BStBl 1992 I S. 342).
6	Zum Grund und Boden gehören die bebaute Fläche und die mit dem Gebäude im Zusammenhang stehende unbebaute Fläche, insbesondere der Hofraum sowie Haus- und Vorgarten. Bei einer größeren unbebauten Fläche ist für die Beurteilung, was als wirtschaftliche Einheit gilt, die Verkehrsanschauung maßgebend. Wegen weiterer Einzelheiten vgl. gleichlautende Erlasse zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vom 15.4.1997 (BStBl 1997 I S. 394).
7	Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind auch das Gebäude und die mit dem Gebäude verbundenen Anbauten (z.B. Wintergärten). Im Grundstückswert zu erfassen sind die Nebengebäude, wenn sie auf dem mit dem Hauptgebäude bebauten Grundstück stehen (z.B. Garagen). Nebengebäude, die getrennt von dem Hauptgebäude, z.B. auf der anderen Straßenseite stehen, sind regelmäßig nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.
8	Der Anteil des Eigentümers an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen ist nach § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG in das Grundstück mit dem Hauptgebäude einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem genutzt wird. Dabei ist es unerheblich, ob einzelne Garagen unabhängig von einem Hauptgebäude genutzt werden.

3.2 Wohnungs-/Teileigentum

3.2.1 Entstehung

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Wohnungseigentum und Teileigentum wird nach § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum § 3 WEG) oder durch Teilung § 8 WEG) begründet. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich § 8 Abs. 1 WEG). Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet vom Beginn an Wohnungseigentum oder Teileigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 und 3 WEG.

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Für die Entstehung eines Wohnungs-/Teileigentums reicht es aus, daß die Teilungserklärung beurkundet und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist....