Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung des hälftigen Miteigentums mit halbem Wert des Volleigentums?
Leitsatz (NV)
1. Die Frage, ob verwandtschaftliche Beziehungen zur Vereinbarung eines niedrigeren Kaufpreises geführt haben, als er unter Fremden vereinbart worden wäre, ist eine Tatfrage und als solche eine Frage des Einzelfalls ohne allgemeines Interesse.
2. Ein gegenüber dem entsprechenden Bruchteil des Werts des Volleigentums niedrigerer Wert des Miteigentumsanteils an einem Grundstück i.S. des § 146 Abs. 7 BewG lässt sich nicht mittels eines Sachverständigengutachtens nachweisen, das auf einen Zeitpunkt erstellt worden ist, der vom maßgeblichen Bewertungsstichtag knapp zehn Jahre abweicht.
3. Die 7/10- bzw. 5/10-Grenzen der §§ 74a und 85a ZVG besagen für die Frage nach einem Minderwert von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück gegenüber dem entsprechenden Bruchteil des Werts des Volleigentums nichts.
Normenkette
FGO § 115 Abs. 2; BewG § 146 Abs. 7; ZVG §§ 74a, 85a
Verfahrensgang
Hessisches FG (Urteil vom 23.05.2007; Aktenzeichen 3 K 1420/02) |
Tatbestand
I. Die Mutter und der Onkel (O) der Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) waren bis 1995 Miteigentümer je zur Hälfte eines 1 588 qm großen Grundstücks, das mit einer Werkhalle, einem viergeschossigen Wohn- und Bürogebäude sowie einem weiteren zwei- bis viergeschossigen Gebäude mit Wohn-, Büro- und Lagerräumen bebaut war.
Nachdem die Mutter 1995 ihren Miteigentumsanteil je zur Hälfte auf die Kläger übertragen hatte, kam es am 11. September 1996 zu einem notariell beurkundeten "Kaufvertrag" zwischen den Klägern und O, bei dem der Kläger zu 1. aufgrund einer aus dem Jahr 1983 stammenden Generalvollmacht zugleich als Vertreter des erkrankten und acht Tage später verstorbenen O auftrat und mit dem der umfangreiche Grundbesitz des O auf die Kläger in unterschiedlichen Eigentumsformen übertragen wurde. Das Grundstück in X ging dabei auf die Kläger zu hälftigem Miteigentum über. Als Gegenleistung hatten die Kläger einen Teil der Grundstücksbelastungen zu übernehmen und dem O eine nach der durchschnittlichen Lebenserwartung von 14 Jahren und einem Kapitalwert von (kalkulatorischer Kaufpreis 9 804 000 DM ./. Belastungen 3 420 000 DM =) 6 384 000 DM berechnete lebenslange Rente von monatlich 86 000 DM zu zahlen. In den kalkulatorischen Kaufpreis war der hälftige Miteigentumsanteil an dem Grundstück in X mit 865 000 DM eingegangen.
Auf Anforderung des Erbschaftsteuer-Finanzamts, das aufgrund des "Kaufvertrages" von gemischten Schenkungen ausging, stellte der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt) mit Bescheid vom 24. Juli 2001 den Grundbesitzwert für die 1/4-Miteigentumsanteile an dem Grundstück in X gemäß § 146 Abs. 2 und 3 des Bewertungsgesetzes (BewG) in der 1996 geltenden Fassung auf jeweils 712 000 DM (Wert des gesamten Grundstücks 2 848 000 DM) fest. Mit dem dagegen eingelegten Einspruch trugen die Kläger vor, der "Kaufvertrag" vom September 1996 sei zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geeignet, da er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sei. Die Nähe zum Todestag des O spreche nicht dagegen, weil der Vertragstext bereits 1995 privatschriftlich festgelegt und am 17. Dezember 1995 auch schon von den Parteien einschließlich des O persönlich unterschrieben worden sei.
Während des anschließenden Klageverfahrens legten die Kläger das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, der den hälftigen Miteigentumsanteil des O an dem Grundstück in X zum 1. Mai 2006 im Sachwertverfahren mit 684 700 € und im Ertragswertverfahren mit 727 000 € ermittelt hatte. Gleichwohl war er nur zu einem Verkehrswert von 475 350 € gelangt, und zwar aufgrund eines Abschlags in Höhe eines Drittels im Hinblick darauf, dass nur ein Miteigentumsanteil übertragen worden ist. Auch die Klage blieb jedoch erfolglos. Dabei berief sich das Finanzgericht (FG) u.a. auf den Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 22. Juli 2005 II B 58/05 (BFH/NV 2005, 1980).
Mit der Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision machen die Kläger grundsätzliche Bedeutung der Sache wegen der Rechtsfrage geltend, ob ein Miteigentumsanteil statt mit dem entsprechenden Bruchteil des Werts des ganzen Grundstücks mit einem niedrigeren Wert zu bewerten sei. Diese Frage erfordere auch eine Revisionsentscheidung zur Fortbildung des Rechts. Die Entscheidungen des BFH vom 18. August 2004 II R 22/04 (BFHE 207, 48, BStBl II 2005, 19) sowie in BFH/NV 2005, 1980, die eine bruchteilsgemäße Bewertung verlangten, dürften keinen Bestand haben, da sie die Öffnungsklausel des § 146 Abs. 7 BewG aushebelten und auf einem Zirkelschluss beruhten. Soweit sie sich darauf beriefen, dass Miteigentumsanteile zumeist unter Umständen veräußert würden, die --etwa wegen der Verwandtschaft der Beteiligten-- nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprächen, sei dies ebenfalls verfehlt.
Darüber hinaus sei eine Revisionsentscheidung auch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da das FG dem privatschriftlichen Vertrag vom Dezember 1995 entgegen den Entscheidungen des BFH vom 11. November 1998 II R 59/96 (BFH/NV 1999, 908) sowie vom 2. November 1988 II R 52/85 (BFHE 155, 121, BStBl II 1989, 80) keine Bedeutung beigemessen habe. Schließlich rügen die Kläger Verfahrensmängel, und zwar mangelnde Sachaufklärung und Nichtberücksichtigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens.
Entscheidungsgründe
II. Die Beschwerde ist zulässig aber unbegründet. Die Versäumung der Beschwerdefrist des § 116 Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) war unverschuldet (§ 56 Abs. 1 FGO).
1. Die von den Klägern aufgeworfenen Rechtsfragen sind weder von grundsätzlicher Bedeutung noch bedürfen sie einer Revisionsentscheidung zur Fortbildung des Rechts (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 Alternative 1 FGO). Sie betreffen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts i.S. des § 146 Abs. 7 BewG unter zwei Gesichtspunkten, nämlich dem eines im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Vergleichwerts und dem der Aussagekraft eines vom Steuerpflichtigen beigebrachten Sachverständigengutachtens.
a) Soweit es darum geht, ob der Preiskalkulation, die dem notariell beurkundeten "Kaufvertrag" vom September 1996 sowie dem privatschriftlichen Vertrag vom Dezember 1995 zugrunde liegt, ein geeigneter Vergleichswert für den von den Klägern erworbenen Grundbesitz zu entnehmen ist, haben die Kläger keine klärungsbedürftige Frage von allgemeinem Interesse aufgeworfen. Es ist bereits höchstrichterlich geklärt, dass als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zustande gekommener Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück dienen kann (so BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) und dass ein Verkauf zwischen Verwandten durch persönliche Verhältnisse i.S. des § 9 Abs. 2 BewG beeinflusst ist, wenn wegen der verwandtschaftlichen Beziehungen ein anderer Preis als unter Fremden vereinbart werde (so BFH-Urteil vom 8. Juli 1964 I 119/63 U, BFHE 80, 242, BStBl III 1964, 561, 563; vgl. dazu auch Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 9 Rz 5; Knittel in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, § 9 Rz 97). Ob die Preisbildung im Streitfall wegen der verwandtschaftlichen Beziehungen zwischen den Vertragspartnern diese Besonderheit aufweist, ist eine Tatfrage und damit eine Frage des Einzelfalls ohne allgemeines Interesse.
b) Soweit es um die Aussagekraft des von den Klägern vorgelegten Privatgutachtens geht, ist die Frage, ob Miteigentumsanteile niedriger zu bewerten sind, als es ihrem Bruchteil am Wert des gesamten Grundstücks entspräche, im Streitfall nicht klärungsfähig.
aa) An der Klärungsfähigkeit dieser Frage im Streitfall fehlt es bereits deshalb, weil in dem vorgelegten Privatgutachten der Wert der Miteigentumsanteile der Kläger auf den 1. Mai 2006 ermittelt worden ist. Maßgeblicher Bewertungsstichtag (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG) ist jedoch der 11. September 1996. Dies war der Tag, an dem sowohl der "Kaufvertrag" notariell beurkundet, als auch die Auflassung erklärt und die Umschreibung des Grundstücks bewilligt wurde. Damit liegt zwischen diesen beiden Bewertungsstichtagen ein Zeitraum von fast zehn Jahren, ohne dass auch nur dargelegt, geschweige denn belegt worden wäre, dass sich in diesem Zeitraum die Wertverhältnisse nicht verändert hätten. Dies steht einer Berücksichtigung des Gutachtens im Streitfall von vornherein entgegen, ohne dass es auf die Einzelheiten der dort vorgenommenen Wertermittlung ankommt.
bb) Ob die Frage nach der Bewertung von Miteigentumsanteilen darüber hinaus auch nicht mehr klärungsbedürftig ist (so der Beschluss des BFH in BFH/NV 2005, 1980), kann daher auf sich beruhen. Gleichwohl sei angemerkt: Das vorgelegte Privatgutachten wäre --wenn es auf den richtigen Bewertungsstichtag erstellt worden wäre-- jedenfalls nicht geeignet, einen gegenüber dem halben Wert des gesamten Grundstücks um ein Drittel niedrigeren Wert der beiden Miteigentumsanteile nachzuweisen. In dem Gutachten heißt es, aus "meiner" --des Sachverständigen-- langjähriger Tätigkeit und aus einzelnen für dieses Gutachten angestellten Recherchen lasse sich zusammenfassend feststellen, dass vor Ort für gleichartige Objekte kein entsprechender Teilmarkt vorhanden sei. Anhaltspunkte für die Quantifizierung der Wertminderung ließen sich aus den Normen über den Zuschlag für den Meistbietenden zu 7/10 bzw. 5/10 des Verkehrswerts innerhalb von Zwangsversteigerungsverfahren für den Bewertungsfall dadurch herleiten, dass dies faktisch einer 30- bis 50-%igen Minderung gleichkäme. Daraus leitet der Gutachter sodann einen Abschlag von 33,33 % ab.
Der Schluss vom Fehlen eines Marktes auf den Minderwert von Miteigentumsanteilen ist aber schon als solcher nicht zwingend (vgl. dazu Hesse, Der Sachverständige 1993, 23). Vollends nicht gefolgt werden kann der Begründung für die Höhe des Abschlags. Die 7/10- bzw. 5/10-Grenze der §§ 74a und 85a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) besagen für die Frage nach einem Minderwert von Miteigentumsanteilen nichts. Diese Grenzen gelten nicht nur für die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, sondern insbesondere für den wesentlich größeren Bereich der Vollstreckungsversteigerung, die wiederum überwiegend ganze Grundstücke betrifft.
2. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Revisionsentscheidung. Die von den Klägern gerügte Abweichung der Vorentscheidung von der Rechtsprechung des BFH liegt nicht vor. Die von den Klägern zitierten BFH-Entscheidungen in BFH/NV 1999, 908 und in BFHE 155, 121, BStBl II 1989, 80 betreffen die Veräußerung nichtnotierter Anteile an Kapitalgesellschaften und lassen es zu, eine nichtförmliche Einigung über den Kaufpreis vor dem Bewertungsstichtag dann zu berücksichtigen, wenn der förmliche Vertragsschluss kurze Zeit nach dem Bewertungsstichtag zustande kommt. Die Sachverhalte dieser Entscheidungen unterscheiden sich vom Streitfall zunächst darin, dass es einen gesetzlich feststehenden Bewertungsstichtag unabhängig vom förmlichen Vertragsabschluss gab, nämlich jeweils den 31. Dezember eines Jahres (§ 112 BewG in der bis Ende 1996 geltenden Fassung). Zudem muss nach den genannten Entscheidungen des BFH die formlose Einigung über den Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sein. Davon konnte sich das FG im Streitfall aber gerade nicht überzeugen.
3. Auch die Verfahrensrügen greifen nicht durch. Soweit sie nicht ohnehin die Anwendung materiellen Rechts betreffen --dies gilt für die Ausführungen auf S. 21 der Beschwerdebegründung unter "zu b"-- handelt es sich um die Rüge mangelnder Sachaufklärung (§ 76 Abs. 1 FGO), und um die Rüge der Nichtbeachtung des Gesamtergebnisses des Verfahrens (§ 96 Abs. 1 FGO). Beide Rügen betreffen die Feststellungen des FG zur Erkrankung des O.
a) Die Erkrankung wird im Tatbestand der Vorentscheidung nicht als eigene Feststellung des FG, sondern als Wiedergabe sowohl einer Äußerung des Erbschaftsteuer-Finanzamts als auch einer solchen der Kläger erwähnt. Auf S. 5 der Vorentscheidung wird aus einer Kontrollmitteilung zitiert, der O sei wenige Tage nach Vertragsbeurkundung gestorben und habe schon seit vielen Jahren an … gelitten. Auf S. 8 werden die Kläger dahingehend zitiert, während des Jahres 1995 sei O noch verhältnismäßig gesund gewesen. Von der Erkrankung, die 1984 ausgebrochen sei, habe er sich zwischenzeitlich erholt. Zum nochmaligen Ausbruch der Krankheit sei es erst wieder Ostern 1996 gekommen. Dieses Zitat deckt sich mit den Angaben des Prozessbevollmächtigten der Kläger im Schriftsatz vom 4. Dezember 2000 an das Erbschaftsteuer-Finanzamt, der sich in dem vom FG beigezogenen Schenkungsteuerakten befindet.
b) In den Entscheidungsgründen führt das FG aus, bei Abschluss des Vertrages habe mit dem Ableben des O gerechnet werden müssen. Wie zwischen den Beteiligten unstreitig, sei O schon längere Zeit zuvor an … erkrankt gewesen. Dazu hätte der Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung erklärt, O habe sich zwischenzeitlich von der Erkrankung erholt, die Erkrankung sei jedoch mehrere Monate vor dem Vertragsschluss
--gemeint ist damit der 11. September 1996--, nämlich um Ostern 1996 herum, wieder zum Ausbruch gekommen.
c) Unter diesen Umständen ist weder erkennbar, was das FG noch hätte aufklären sollen, noch dass es das Gesamtergebnis des Verfahrens nicht beachtet hätte. Es hat vielmehr die Angaben des Prozessbevollmächtigten aus dem Schriftsatz vom 4. Dezember 2000 übernommen. Die Festlegung des Jahres der ersten Erkrankung auf 1984 statt auf 1983 ist unerheblich. Das FG geht auch nicht etwa davon aus, O sei bereits bei Unterzeichnung des privatschriftlichen Vertrages vom 27. Dezember 1995 erneut erkrankt gewesen.
Fundstellen
Haufe-Index 2025171 |
BFH/NV 2008, 1654 |