Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung Bewertung, Vermögen-, Erbschaft-, Schenkungsteuer
Leitsatz (amtlich)
Besteht für ein Grundstück infolge seiner Lage die Möglichkeit, es durch Gestattung zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen nachhaltig gegen Entgelt zu nutzen, und macht der Grundstückseigentümer hiervon auch Gebrauch, so betrifft dies die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks.
Die Einnahmen aus diesen Leuchtreklameeinrichtungen können zum Zwecke der Einheitsbewertung des Grundstückes nicht in die Jahresrohmiete mit einbezogen, sondern nur durch einen Zuschlag zu dem sich aus dem Vielfachen der Jahresrohmiete ergebenden Wert berücksichtigt werden.
Normenkette
BewG § 52 Abs. 1, § 76/1; BewDV §§ 3a, 34; BewG § 79; BewDV § 37; BewG § 82
Tatbestand
Streitig ist, ob Einnahmen, die für die Erlaubnis zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen auf einem Grundstück erzielt werden, bei der Einheitsbewertung zu berücksichtigen sind.
Die Bfin. errichtete auf einem Grundstück, dessen Gebäude durch Kriegseinwirkungen vollständig zerstört war, einen Geschäftsneubau. Im Juni 1959 erließ das Finanzamt Fortschreibungsbescheide über den Einheitswert auf den 1. Januar 1958 und den 1. Januar 1959. Der Rechtsstreit geht um die Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1959. In der Mietnachweisung zum 1. Januar 1959 gab die Bfin. außer den Einnahmen aus der Vermietung von Räumen einen größeren Betrag an, den sie für die Erlaubnis zur Anlage und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen auf dem Grundstück vereinnahme. Die Leuchtreklame wird teils als Dachreklame, teils als Giebelreklame in senkrechter und waagerechter Form betrieben. Vier Firmen, die die Leuchtreklame vornehmen, sind gleichzeitig Mieter von Geschäftsräumen auf dem Grundstück; sie zahlen rund 30 v. H. der Gesamteinnahme aus der überlassung von Reklameflächen. Drei Firmen sind keine Mieter von Räumen auf dem Grundstück der Bfin.; sie zahlen rund 70 v. H. der Einnahmen aus der Erlaubnis zur Leuchtreklame. Das Finanzamt führte die für die Vermietung von Räumen von der Bfin. angegebenen Mieten durch Ansatz verschiedener Preise je Quadratmeter Grundfläche auf die Wertverhältnisse 1935 zurück. Die für Leuchtreklame nach dem Stande vom 1. Januar 1959 erzielte Einnahme wurde mit 50 v. H. angesetzt. Auf die so ermittelte Miete wurde zur Errechnung des Einheitswerts der Vervielfältiger 7 angewendet.
Mit dem Einspruch wurde eingewendet, die Einnahmen aus der Neon- Reklame dürften bei der Einheitsbewertung nicht berücksichtigt werden. Diese Beträge gehörten nicht zu der Jahresrohmiete im Sinne des BewG, weil sie nicht auf die Raumnutzung entfielen und deshalb auch zur Umsatzsteuer herangezogen würden. Die Hinzurechnung dieser Einnahmen in die Jahresrohmiete würde dazu führen, daß sie sowohl der Grundsteuer als auch der Umsatzsteuer unterworfen würden; das liege nicht im Sinne des Gesetzgebers. Außerdem dürfe der sich durch Vervielfachung der Jahresrohmiete ergebende Wert nicht um 30 v. H. wegen angeblich guter Lage erhöht werden. Die Lage des Grundstückes komme bereits in der Miete zum Ausdruck. Der Einspruch hatte insofern Erfolg, als der Zuschlag von 30 v. H. wegen der Lage des Grundstückes auf 20 v. H. ermäßigt wurde; im übrigen wurde der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen.
Auf die Berufung wurde der Einheitswert weiter herabgesetzt; im übrigen blieb die Berufung erfolglos. Die Vorinstanz führte zur Begründung ihrer Entscheidung u. a. aus, das vereinnahmte Entgelt für die Duldung der Leuchtreklame auf dem Grundstück sei Mietzins im Sinne der Vorschriften des bürgerlichen Rechts, die auch für die Auslegung des § 34 BewDV maßgebend seien. Die von der Bfin. geschlossenen Verträge hätten jeweils die überlassung bestimmter Grundstücksteile zur Anbringung und Unterhaltung von Leuchtreklameanlagen zum Gegenstand. Unerheblich sei, daß es sich nicht um die überlassung von Räumen innerhalb des Gebäudes handele; denn aus § 43 BewDV, der im Absatz 2 zwar das Wort "Raumnutzung" verwende, sei nicht zu entnehmen, daß als Jahresrohmiete nur die Entgelte gemeint seien, die für die Benutzung umbauten Raumes entrichtet würden. Das Recht des Grundstückseigentümers erstrecke sich nach § 905 BGB auch auf den Raum über der Oberfläche. Somit handele es sich bei der Anbringung von Leuchtreklame an oder auf dem Gebäude ebenfalls um Raumnutzung.
Der Begriff der Vermietung von Grundstücken werde in § 4 Ziff. 10 UStG aus wirtschaftspolitischen Erwägungen einschränkend ausgelegt (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs V 153/55 U vom 23. Oktober 1957, BStBl 1957 III S. 457, Slg. Bd. 65 S. 585). Dies habe für die Einheitsbewertung keine Bedeutung. Denn für die Feststellung des Einheitswerts auf der Grundlage des Jahresrohmietenverfahrens komme es allein darauf an, ob das Entgelt als Mietzins zu bezeichnen sei, und ob dadurch der Wert des Grundstücks erhöht werde. Es bestehe auch kein Anhaltspunkt dafür, daß durch § 4 Ziff. 10 UStG eine Doppelbesteuerung hinsichtlich der Erhebung von Grundsteuer und Umsatzsteuer vermieden werden solle.
Der Zuschlag wegen guter Lage des Grundstücks sei gemäß § 37 BewDV gerechtfertigt. Allerdings sei dieser Zuschlag nur bei den Mieten ohne Einbeziehung der Einnahme aus Leuchtreklame vorzunehmen. Hierdurch ergebe sich die Ermäßigung des Einheitswerts.
Mit der Rb. wird vorgetragen, die Einnahmen aus den Verträgen über die Erlaubnis zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen gehörten nicht zur Jahresrohmiete im Sinne von § 34 BewDV. Das Schwergewicht derartiger Verträge liege auf der Erlaubnis, eine besondere Vorrichtung zu Reklamezwecken anzubringen. Bei diesen Anlagen handele es sich um Betriebsvorrichtungen, die keine Bestandteile des Grundstücks würden; deshalb liege der gleiche Sachverhalt wie bei der Aufstellung von Schaukästen oder Anschlagsäulen vor. Somit seien keine Mietverträge über eine Grundstücksfläche, sondern Verträge auf Einräumung eines besonderen Rechts gegeben. Die Einnahmen aus solchen Verträgen könnten nur als Vergütung für außergewöhnliche Neben- oder Sonderleistungen, nicht aber als Vergütungen für eine Raumnutzung angesehen werden. Abwegig sei es, die ungewisse und ständig schwankende Ausnutzung einzelner Grundstücksflächen in den Begriff der Jahresrohmiete einzubeziehen. Außerdem sei es nicht angängig, den Wert des Grundstücks in einem solchen Ausmaß zu erhöhen, wie es sich durch die Vervielfachung der mit 50 v. H. angesetzten Einnahmen ergebe. Aber auch wenn man derartige Einnahmen als zur Jahresrohmiete gehörig ansehen wollte, so könne der Abschluß von Verträgen, durch die Einnahmen aus Leuchtreklame zuflössen, nicht zu einer Wertfortschreibung des Einheitswerts führen. Die Finanzbehörde habe in der Stellungnahme zur Berufungsbegründung die Wertfortschreibung damit begründet, daß die Anbringung von Leuchtreklameeinrichtungen zu einer änderung des tatsächlichen Zustandes des Grundstücks geführt habe. Diese Voraussetzung sei deshalb nicht erfüllt, weil es sich bei den Leuchtreklameeinrichtungen um Betriebsvorrichtungen handele, die nicht Bestandteile des Grundstücks seien. Die Vorinstanz stelle die Wertfortschreibung offenbar als Fortschreibung zum Zwecke einer Fehlerbeseitigung hin. Dieser Ausnahmefall liege aber auch nicht vor; denn bei der Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1958 seien sämtliche Räume des Geschäftshauses in die Bewertung einbezogen worden.
Entscheidungsgründe
Die Rb. führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz.
I. - Nach § 3a BewDV, dessen Rechtsgültigkeit der Bundesfinanzhof für den hier in Betracht kommenden Stichtag wiederholt bejaht hat, sind bei Fortschreibung der Einheitswerte für Grundbesitz der tatsächlichen Zustand des Grundbesitzes vom Fortschreibungszeitpunkt und die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 zugrunde zu legen. Für den Rechtsstreit ist deshalb entscheidend, ob der Umstand, daß ein Grundstück wegen seiner bevorzugten Lage in einem Geschäftsschwerpunkt für Leuchtreklame nachhaltig genutzt werden kann und auch entsprechend genutzt wird, zu den tatsächlichen Verhältnissen oder zu den Wertverhältnissen gehört. Die Abgrenzung zwischen den "Wertverhältnissen" und den "tatsächlichen Verhältnissen" ist nicht immer eindeutig. Nach der Rechtsprechung fallen die allgemeinen änderungen der politischen, wirtschaftlichen und Verkehrsverhältnisse unter den Begriff der Wertverhältnisse; die auf besonderen Umständen beruhenden änderungen der wesentlichen Verkehrslage stellen dagegen eine bei der Wertfortschreibung zu berücksichtigende änderung im tatsächlichen Zustand des Grundstücks dar (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs III 194/52 U vom 2. Oktober 1953, BStBl 1953 III S. 350, Slg. Bd. 58 S. 153; III 150/52 S vom 9. Oktober 1953, BStBl 1953 III S. 341, Slg. Bd. 58 S. 130; III 364/60 U vom 15. März 1963, BStBl 1963 III S. 252, Slg. Bd. 76 S. 688). Eine wesentliche änderung der Verkehrs-, Wohn- oder Geschäftslage eines Grundstücks ist somit eine änderung im tatsächlichen Zustand des Grundstücks. Weiter hat der Senat eine änderung der tatsächlichen Verhältnisse als gegeben angenommen, wenn Grundbesitz durch die Entwicklung der Verhältnisse die Eigenschaft als Bauland erlangt oder diese verliert (Urteil des Bundesfinanzhofs III 233/52 S vom 3. Juli 1953, BStBl 1953 III S. 221, Slg. Bd. 57 S. 575). Für das Gebiet der Land- und Forstwirtschaft hat der Senat entschieden, daß änderungen im Wert des Holzbestandes, die durch Zuwachs eintreten, sowie das Vorhandensein oder der Umfang von Sonderkulturen zu den tatsächlichen Verhältnissen gehören (Urteile des Bundesfinanzhofs III 42/54 S vom 13. Dezember 1957, BStBl 1958 III S. 60, Slg. Bd. 66 S. 148; III 237/60 S vom 20. Juli 1962, BStBl 1962 III S. 530, Slg. Bd. 75 S. 721; III 283/61 S vom 22. Februar 1963, BStBl 1963 III S. 318, Slg Bd. 77 S. 1). Besteht für ein Grundstück infolge seiner Lage nicht nur die Möglichkeit, es durch Gestattung zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen gegen Entgelt nachhaltig auszunutzen, sondern macht der Grundstückseigentümer von dieser Möglichkeit in nennenswertem Umfange auch Gebrauch, so kann nach Auffassung des Senats dieser Sachverhalt nicht anders beurteilt werden als die vorstehend angeführten Fälle. Dieser im Streitfalle vorliegende Sachverhalt betrifft somit die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks.
II. - Ist die nachhaltige entgeltliche Ausnutzung eines Grundstücks durch Leuchtreklame auf Grund seiner Lage als ein tatsächlicher Umstand bei Fortschreibung eines Einheitswerts zu berücksichtigen, so ergibt sich die weitere Frage, welchen Einfluß dies auf den Einheitswert hat. Bei Beurteilung dieser Frage ist davon auszugehen, daß der Vorteil, den das Grundstück besitzt und der vom Grundstückseigentümer auch ausgenutzt werden kann und ausgenutzt wird, sich auf den Grundstückswert erhöhend auswirkt. Im Falle eines Verkaufes werden die Beteiligten dies bei der Preisbemessung entsprechend berücksichtigen. Deshalb kann dieser Umstand auch bei der Einheitsbewertung nicht außer Betracht gelassen werden. Der Senat vermag sich jedoch der Auffassung der Vorinstanz nicht anzuschließen, die für die Gestattung der Anbringung von Leuchtreklameeinrichtungen erzielten Einnahmen seien - umgerechnet auf die Wertverhältnisse 1935 - der Jahresrohmiete zuzurechnen und auf diese Einnahmen sei ebenso wie auf die eigentlichen Mieteinnahmen der festgesetzte Vervielfältiger anzuwenden; denn diese Berechnungsmethode würde zu keinem zutreffenden Ergebnis führen. Die zur Ermittlung des Einheitswerts nach einem Vielfachen der Jahresrohmiete für die Hauptfeststellung 1935 festgesetzten Vervielfältiger wurden in der Weise ermittelt, daß bei einer Anzahl von Kauffällen aus den Jahren 1931 bis 1934 der gezahlte bzw. bereinigte Kaufpreis durch die Jahresrohmiete des verkauften Objekts geteilt wurde. Die so errechneten sog. Rohmultiplikatoren wurden infolge der Zugrundelegung des nach dem BewG maßgebenden Zinssatzes von 5,5 v. H. sowie auf Grund von Verhandlungen mit den Organisationen noch korrigiert. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, daß bei Bildung der Vervielfältiger auch Verhältnisse, wie sie im Streitfalle gegeben sind, berücksichtigt wurden, d. h. nachhaltige Einnahmen aus der Erlaubnis zur Anbringung von Leuchtreklameeinrichtungen für die Wahl des Vervielfältigers mitbestimmend waren; denn es handelt sich hier um Verhältnisse, die nicht bei allen Grundstücken, für die der Vervielfältiger gilt, vorliegen. Ist aber der Vervielfältiger nicht für den besonderen Fall festgesetzt, daß in die Jahresrohmiete auch nennenswerte Einnahmen aus der Gestattung zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen einbezogen sind, so kann der Vervielfältiger auch nicht auf diese besonderen Einnahmen angewendet werden. Zur Ergänzung sei auch darauf hingewiesen, daß bei Bildung des Vervielfältigers zwar die Restnutzungsdauer der Gebäude vernachlässigt wurde, aber doch zwischen Altbauten und Neubauten unterschieden und damit in etwa das Lebensalter bzw. die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt wurde. Setzt man die Einnahmen aus der Gestattung der Anbringung und des Betriebs von Leuchtreklameeinrichtungen der sonst aus dem Grundstück erzielten Jahresmiete gleich, so setzt man damit auch die Dauer der Einnahmen aus der Leuchtreklame der Dauer der Vereinnahmung von Mieten, d. h. der Restnutzungsdauer des Gebäudes gleich. Dies ist jedoch wirtschaftlich nicht vertretbar, weil sich wegen der leichteren Möglichkeit der änderung der Reklameverhältnisse und dergleichen eine solche Gleichstellung verbietet. Der Käufer eines Gebäudes, das wegen seiner Lage außer der normalen Miete noch Einnahmen aus der Gestattung der Anbringung von Leuchtreklame abwirft, wird bei der Preisbemessung diese besonderen Einnahmen nicht genau so würdigen wie die eigentlichen Mieteinnahmen. Er wird vielmehr diesen besonderen Umstand je nach Lage des Falles unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten wertmäßig bemessen. Die besonderen Einnahmen, die der Eigentümer eines Grundstücks durch die Erlaubnis zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen erzielt, haben ihren Grund in der besonderen Lage des Grundstücks. Deshalb kann diesem Umstand auch nur durch einen Zuschlag im Sinne des § 37 BewDV zu dem sich aus dem Vielfachen der Jahresrohmiete ergebenden Wert Rechnung getragen werden.
Hiernach erübrigt es sich, darauf einzugehen, ob es sich bei den Einnahmen aus der Gestattung zur Anbringung und zum Betrieb von Leuchtreklameeinrichtungen um Mieteinnahmen handelt und diese Einnahmen als zur Jahresrohmiete gehörend anzusehen sind. Der Einwand der Bfin., die besonderen Einnahmen seien deshalb bei der Einheitsbewertung nicht zu berücksichtigen, weil es sich bei den Leuchtreklameeinrichtungen um Betriebsvorrichtungen handele, liegt neben der Sache. Es geht im Streitfalle nicht um die Bewertung von Leuchtreklameeinrichtungen, sondern darum, welchen Einfluß die entgeltliche Ausnutzung eines Grundstücks durch die Gestattung zur Anbringung solcher Einrichtungen auf den Wert des Grundstücks hat.
Der Auffassung der Vorinstanz, der Umstand, daß die Einnahmen aus der Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke gegebenenfalls der Umsatzsteuer unterliegen, sei für die Ermittlung des Einheitswerts ohne Bedeutung, ist zuzustimmen.
III. - Die Vorinstanz hat die Rechtslage verkannt; die Vorentscheidung war deshalb aufzuheben. Die Streitsache wird an die Vorinstanz zur erneuten Entscheidung unter Beachtung der vorstehenden Ausführungen zurückverweisen. Hierbei wird die Vorinstanz zu prüfen haben, in welcher Höhe ein Zuschlag wegen der besonderen Lage des Grundstücks - Ausnutzung für eine nachhaltige Erzielung von Einnahmen aus Leuchtreklame - gerechtfertigt ist. Das Ausmaß des Zuschlages richtet sich nach der Bedeutung, die diesem besonderen Umstand bei einem Verkauf des Grundstücks beigemessen werden würde (§ 37 Abs. 3 BewDV). Gegebenenfalls ist hierüber ein Sachverständiger zu hören. Es wird besonders darauf hingewiesen, daß auch hierbei die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 maßgebend sind (§ 3a BewDV) und der Zuschlag insgesamt 30 v. H. des Vielfachen der Jahresrohmiete nicht übersteigen darf (§ 37 Abs. 3 BewDV).
Fundstellen
Haufe-Index 411861 |
BStBl III 1966, 9 |
BFHE 1966, 24 |
BFHE 84, 24 |