Entscheidungsstichwort (Thema)
Bebautes Grundstück als einheitlicher Vertragsgegenstand
Leitsatz (NV)
1. Die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks und zur Errichtung des Gebäudes kann sich auch aus zwei (oder mehreren) an sich selbständigen Verträgen ergeben, soweit zwischen diesen ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht. Gegenstand des Erwerbsvorgangs aufgrund sachlichen Zusammenhangs der Verträge ist das Grundstück in bebautem Zustand, wenn der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist u. a. der Fall, wenn dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann. Bereits die Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten Geschehensablaufs seitens des Erwerbers indiziert einen objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung, unabhängig von der zeitlichen Abfolge der Vertragsabschlüsse, und ohne daß es darauf ankommt, ob tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können (vgl. Senatsurteil vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 333).
2. Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, ist u. a. Voraussetzung für die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes, daß die auf der Veräußererseite auftretenden Personen aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammengearbeitet und durch ab gestimmtes Verhalten auf den Abschluß sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hingewirkt haben (vgl. BFH-Urteil vom 20. Februar 1991 II R 96/88, BFH/NV 1992, 55, 56 m. w. N.). Tritt der Grundstücksverkäufer gegenüber dem Erwerber gleichzeitig auch als Vertreter des Fertighauslieferanten auf, zwingt dies zu der Annahme einer engen Verbindung der Veräußererseite untereinander, ohne daß es noch darauf ankommt, ob und inwieweit zwischen dem Grundstücksveräußerer und dem Fertighauslieferanten konkrete Absprachen hinsichtlich des Zusammenwirkens bei der Veräußerung des Grundstücks und der Fertighäuser getroffen wurden.
3. Trägt der Käufer eines Grundstücks die Vermessungskosten, so übernimmt er Leistungen, die nach § 448 BGB dem Verkäufer obliegen. Die insoweit vom Käufer übernommenen Leistungen sind deshalb regelmäßig als Teil der Gegenleistung zu behandeln.
Normenkette
GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1; FGO § 118 Abs. 2; BGB § 448
Verfahrensgang
Tatbestand
Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin), eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus den Eheleuten A, kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 1. Februar 1985 ein in X gelegenes ... qm großes Grundstück zu einem Kaufpreis von ... DM. Darüber hinaus übernahm sie in diesem Vertrag die Vermessungskosten. Verkäufer des Grundstücks war R, der als freier Handelsvertreter u. a. auch für die Firma Z tätig war. Dieser hatte das Grundstück durch Kaufvertrag vom 7. Dezember 1984 erworben und zuvor bereits im August 1984 ein Vorbescheidsverfahren veranlaßt, um u. a. die Möglichkeiten der Bebauung mit einem Doppelhaus prüfen zu lassen. Nach § 12 des Vertrages sollte der Kaufvertrag "unabhängig von allen anderen Vereinbarungen, die die Parteien bezüglich des vorgenannten Grundstücks getroffen haben bzw. treffen werden, geschlossen" werden.
Unter Vermittlung des R kam es durch Angebot eines der Gesellschafter der Klägerin vom 8. Februar 1985 und Annahme der Z vom 13. Februar 1985 zum Abschluß von Kaufverträgen über die Errichtung von zwei Doppelhaushälften auf dem streitigen Grundstück. Die Kaufpreise hierfür betrugen ... DM bzw. ... DM. Gleichzeitig mit der Annahme eines der beiden Hausverträge teilte die Z mit, den "Vertrag vom November 1984" storniert zu haben.
Durch Bescheid vom 16. April 1985 setzte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --) gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest. In die Bemessungsgrundlage bezog er neben dem Grundstückskaufpreis auch die Vermessungskosten sowie die Kaufpreise für die Doppelhaushälften ein.
Mit Einspruch und Klage hiergegen begehrte die Klägerin, die Grunderwerbsteuerfestsetzung auf ... DM herabzusetzen. Nur der eigentliche Grundstückskaufpreis gehöre zur Gegenleistung. Ein einheitliches Vertragswerk liege nicht vor. Zur Vertragsanbahnung trägt die Klägerin vor, ihre Gesellschafter hätten mit der Z bereits Kontakt gehabt, als sie sich um ein anderes Grundstück bemüht hätten, dessen Erwerb sich aber zerschlagen habe. Darauf beziehe sich die Stornierung des Vertrages vom November 1984 in dem Bestätigungsschreiben der Z vom 13. Februar 1985. Nachdem sie das streitbefangene Grundstück als für ihr Bauvorhaben geeignet ausgesucht hätten, hätten die damaligen Grundstückseigentümer sich bereit gefunden, den von Z verfaßten Vorbescheidsantrag zu stellen. Z habe hoffen können, von ihr, der Klägerin, einen Bauauftrag zu erhalten. Der Grundstückserwerb sei zu einem Zeitpunkt erfolgt, als sich ihre Gesellschafter auf der Grundlage alternativer Angebote noch in der Entscheidungsphase befunden hätten, an welche Baufirma der Auftrag zu vergeben sei. Eine Verpflichtung, Z zu beauftragen, habe bei Erwerb des Grundstücks nicht bestanden. Die Beauftragung der Z sei in freier Entscheidung nach abschließendem Vergleich der vorliegenden Angebote erfolgt.
Das Finanzgericht (FG) ist -- nach Vernehmung des R als Zeugen -- zu dem Ergebnis gelangt, daß ein Vertragsgeflecht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Fertighausverträgen nicht vorliege und hat antragsgemäß die Steuer auf ... DM herabgesetzt. Hierzu führt es aus, es sei nicht feststellbar, daß die auf der Veräußererseite auftretenden Personen aufgrund von Absprachen bei der Veräußerung zusammengearbeitet und durch abgestimmtes Verhalten auf einen Abschluß der mehreren Verträge hingezielt hätten. Das wirtschaftliche Interesse des R, für die Vermittlung des Hausverkaufs von Z eine Provision zu erhalten, reiche dafür nicht aus. Die Aussage des R sei nicht geeignet gewesen, den Senat zu überzeugen, daß sich die Klägerin im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages am 1. Februar 1985 bereits auf ein bestimmtes Gebäude festgelegt hätte und in ihrer Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Bebauung nicht mehr frei gewesen sei. Vorherige Absprachen dahingehend, daß die Klägerin nach Abschluß des Grundstückskaufvertrages mit Z einen Hauskaufvertrag abschließen werde, seien nicht erkennbar. Eine etwa vorhandene einseitige Erwartungshaltung des R, die Klägerin werde über ihn ein Haus der Z kaufen, reiche allein nicht aus.
Die Aussage des R erscheine glaubwürdig und in sich widerspruchsfrei, zumal sich diese mit den Angaben der Klägerin, mit R bzw. Z vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages nicht über den Erwerb eines Fertighauses bezogen auf das streitbefangene Grundstück gesprochen zu haben, decke.
Hiergegen richtet sich die vom FG wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassene Revision des FA. Dieses wendet sich zum einen gegen die Auffassung des FG, ein einheitlicher Leistungsgegenstand liege nur vor, wenn auf der Seite der Leistungsanbieter ein Wille zum gemeinsamen Bewirken einer einheitlichen Leistung vorhanden und feststellbar sei. Dies widerspreche der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), der sich im Rahmen seiner Bauherrenrechtsprechung auf eine objektive Betrachtungsweise stütze.
Zum anderen macht das FA geltend, das FG- Urteil beruhe auf dem Verfahrensmangel fehlender und ungenügender Sachaufklärung und Beweiserhebung. Das FG hätte nicht nur den R, sondern auch die am Vertragsschluß beteiligten Vertreter der Z als Zeugen hören müssen. R habe nur einen Teil des Sachverhalts aus eigener Anschauung gekannt und deshalb auch über die entscheidungserhebliche Frage, ob bei Abschluß des Grundstückskaufvertrages schon eine hinreichend konkrete Bauplanung im Sinne der Rechtsprechung des BFH vorgelegen habe, nur relativ ungenaue Angaben machen können. R sei im übrigen als freier Handelsvertreter für Zusagen oder Absprachen über eine konkrete Bauplanung weder kompetent noch zuständig gewesen. Ein klares Bild der tatsächlichen Abläufe habe sich durch die Aussage des R nicht ergeben. Offen sei insbesondere geblieben, wer überhaupt die Verhandlungen mit der Klägerin geführt und die Pläne erarbeitet habe.
Entgegen der Auffassung des FG sei die Aussage des R auch nicht frei von Widersprüchen. Seine Aussage, die Baupläne seien erst drei, vier oder fünf Wochen nach dem Abschluß des Grundstückskaufvertrages erarbeitet worden, stehe im Widerspruch zur Tatsache, daß der Werkvertrag bereits eine Woche nach dem Kaufvertrag abgeschlossen worden sei. Auch die Angabe des R, am 1. Februar 1985 hätten noch keine konkreten Pläne zur Bebauung des Grundstücks bestanden, sei im Hinblick darauf zweifelhaft, daß R -- wenn auch bezogen auf ein anderes Grundstück -- der Klägerin bereits im Vorjahr ein Fertighaus der Z angeboten habe und auf dem ebenfalls von R verkauften angrenzenden Nachbargrundstück ein Fertighaus der Z errichtet worden sei.
Ferner habe das FG den festgestellten Sachverhalt in bezug auf die Stellung des R fehlerhaft gewürdigt und deshalb zu Unrecht das Vorliegen eines abgestimmten Verhaltens auf der Veräußererseite verneint. Eine entsprechende Verpflichtung sei im Streitfall bereits aufgrund der bekannten Verbindungen zwischen R und Z und aufgrund der konkreten Mitwirkung des R beim Zustandekommen des Vertrages zu bejahen gewesen.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin hat im Revisionsverfahren keinen konkreten Antrag gestellt.
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --).
1. a) Der Senat vermag der Auffassung des FG nicht zu folgen, wonach im Streitfall die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes "bebautes Grundstück" schon daran scheitere, daß nicht festgestellt werden könne, die Klägerin sei im maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages bereits auf ein bestimmtes Gebäude auf dem streitbefangenen Grundstück festgelegt und in ihrer Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Bebauung nicht mehr frei gewesen.
Der für den Umfang der Gegenleistung i. S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 erfüllende (zivilrechtliche) Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks und zur Errichtung des Gebäudes kann sich auch aus zwei (oder mehreren) an sich selbständigen Verträgen ergeben, soweit zwischen diesen ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht. Abgesehen von dem Fall der rechtlichen Bestandsverknüpfung durch den Willen der Parteien ist in solchen Fällen Gegenstand des Erwerbsvorgangs aufgrund sachlichen Zusammenhangs der Verträge das Grundstück in bebautem Zustand, wenn der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist der Fall, wenn dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann. Diese Voraussetzungen können auch dann erfüllt sein, wenn der Erwerber zunächst den Grundstückskaufvertrag abschließt und erst danach den zur Errichtung des Gebäudes notwendigen Vertrag; eine unumkehrbare Festlegung des Erwerbers im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages auf eine bestimmte Bebauung ist nicht erforderlich. Denn bereits die Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten Geschehensablaufs seitens des Erwerbers indiziert einen objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung, unabhängig von der zeitlichen Abfolge der Vertragsabschlüsse, und ohne daß es darauf ankommt, ob tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die plan mäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können (vgl. Senatsurteil vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 333).
Das FG-Urteil beruht auf einer hiervon abweichenden Rechtsauffassung, soweit darin ausschließlich auf die Festlegung der Klägerin auf ein bestimmtes Gebäude bzw. ihre Entscheidungsfreiheit hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Bebauung abgestellt wird.
b) Nicht gefolgt werden kann dem FG-Urteil auch in der Schlußfolgerung, ein abgestimmtes Verhalten bzw. ein Zusammenwirken auf der Veräußererseite sei nicht feststellbar.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats hindert die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes weder der Umstand, daß auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, noch ist hierfür ausschlaggebend, daß der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, daß (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht mit einbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. Diese Voraussetzungen können insbesondere dann vorliegen, wenn die auf der Veräußererseite auftretenden Personen aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten und durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (vgl. BFH-Urteil vom 20. Februar 1991 II R 96/88, BFH/NV 1992, 55, 56 m. w. N.).
Das FG hat zwar unter Zugrundelegung dieser in ständiger Rechtsprechung vom BFH vertretenen Auffassung geprüft, ob ein Zusammenwirkung auf der Veräußererseite in diesem Sinne vorliegt. Die tatsächlichen Feststellungen des FG hierzu rechtfertigen hingegen nicht die vom FG gezogene Schlußfolgerung, ein solches abgestimmtes Verhalten bzw. Zusammenwirken auf der Veräußererseite sei nicht feststellbar.
Nach § 118 Abs. 2 FGO ist der BFH zwar an die im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen sowie die Schlußfolgerungen tatsächlicher Art gebunden. Dies gilt jedoch nicht, wenn in bezug auf diese Feststellungen zulässige und begründete Revisionsgründe vorgebracht sind. Die Bindung entfällt auch dann, wenn die Folgerungen mit den Denkgesetzen und Erfahrungssätzen unvereinbar sind.
Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall vor. Zu Recht hat das FA mit der Revisionsbegründung geltend gemacht, der Schlußfolgerung des FG, es liege kein abgestimmtes Verhalten auf der Veräußererseite vor, stehe gedanklich entgegen, daß R sowohl als Grundstücksverkäufer als auch als Vertreter des Fertighauslieferanten Z aufgetreten sei. Diese vom FG getroffenen Feststellungen zwingen vielmehr zu der Annahme einer engen Verbindung der Veräußererseite untereinander (vgl. hierzu die Senatsentscheidungen vom 24. Juli 1991 II R 13/88, BFH/NV 1992, 624, 625; vom 27. Juni 1990 II R 5/88, BFH/NV 1991, 767, 768, und vom 9. Mai 1990 II R 103/87, BFH/NV 1991, 479, 481). Ohne Bedeutung ist es, ob und inwieweit zwischen R und Z konkrete Absprachen hinsichtlich des Zusammenwirkens bei der Veräußerung des Grundstücks und der Doppelhaushälften getroffen wurden. Entscheidend ist vielmehr, daß R als Grundstückseigentümer und Vertriebsbeauftragter der Z in der Lage war, der Klägerin ein konkret ausgestaltetes Angebot hinsichtlich des Grundstücks im bebauten Zustand zu machen und ein wirtschaftliches Interesse am Abschluß aller Verträge gehabt hat (vgl. BFH-Urteil vom 18. Oktober 1989 II R 143/87, BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183, 185).
c) Das FG-Urteil ist auch insoweit fehlerhaft, als es die von der Klägerin übernommenen Vermessungskosten -- ohne dies allerdings ausdrücklich zu erörtern -- aus der Bemessungsgrundlage heraus genommen und die Steuer auf ... DM herabgesetzt hat.
Entgegen der Auffassung des FG gehören die von der Klägerin übernommenen Vermessungskosten als sonstige Leistungen i. S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 zur Gegenleistung. Nach § 448 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fallen die Kosten der Übergabe der verkauften Sache dem Verkäufer zur Last. Zu diesen Kosten gehören insbesondere auch die Vermessungskosten. Übernimmt der Käufer diese Kosten und Auslagen, so übernimmt er Leistungen, die gesetzlich dem Verkäufer obliegen. Die vom Käufer übernommenen Leistungen sind deshalb regelmäßig als Teil der Gegenleistung zu behandeln (vgl. Sack in Boruttau/Egly/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 13. Aufl., § 9 Rdnr. 276).
2. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG hat ausgehend von seiner Rechtsauffassung keine ausreichenden Feststellungen zu der Frage getroffen, ob den Gesellschaftern der Klägerin aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten würde und sie dieses Angebot als einheitliches angenommen hat oder nur als einheitliches annehmen konnte. Dies ist unter Heranziehung aller relevanten Umstände zu ermitteln (vgl. Senatsurteile vom 11. November 1992 II R 117/89, BFHE 169, 480, BStBl II 1993, 163, und vom 6. März 1991 II R 133/87, BFHE 164, 117, BStBl II 1991, 532 m. w. N.). Das FG wird deshalb im zweiten Rechtsgang sämtliche Umstände der Anbahnung der Verträge aufzuklären haben. Dabei kommt dem Planungsstand zum 1. Februar 1985 entscheidende Bedeutung zu. Angesichts der kurzen Zeitspanne zwischen dem Abschluß des Grundstückskaufvertrages und dem Abschluß der Verträge über die Lieferung der Fertighäuser als auch dem eigenen Vortrag der Klägerin, die Voreigentümer hätten unter Mitwirkung des R und der Z auf ihre, der Klägerin Veranlassung hin, bereits im August 1994 im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens die Möglichkeiten einer Bebauung des streitigen Grundstücks mit einem Doppelhaus untersucht, dürften zumindest Zweifel an der Richtigkeit der Angabe des R angebracht sein, mit den Gesellschaftern der Klägerin vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages nicht über den Erwerb eines Hauses der Z bezogen auf das streitbefangene Grundstück gesprochen zu haben. Auch der Vortrag der Klägerin, im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages hätten sich ihre Gesellschafter "auf der Grundlage alternativer Angebote" noch in der Entscheidungsphase hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks befunden, ergibt einen Anhaltspunkt für das Vorliegen eines konkreten Angebots der Z.
Sollte das FG nicht feststellen können, daß Z der Klägerin vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages ein konkretes Angebot für die Lieferung der beiden Doppelhaushälften unterbreitet hat, wird das FG noch zu prüfen haben, inwieweit die Klägerin im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages durch den bereits im November 1984 abgeschlossenen Fertighauslieferungsvertrag, hinsichtlich dessen die Firma Z mit Schreiben vom 13. Februar 1985 mitteilt, diesen Vertrag storniert zu haben, auf die Beauftragung der Z mit der Lieferung der Fertighäuser festgelegt war.
3. Der Senat entscheidet gemäß § 121 i. V. m. § 90 Abs. 2 FGO ohne mündliche Verhandlung, da die Beteiligten auf die Durchführung einer solchen verzichtet haben.
Fundstellen
Haufe-Index 420922 |
BFH/NV 1996, 354 |