Leitsatz (amtlich)
Ein Einfamilienhaus, das äußerlich erkennbar aus einem Hauptbau und einem Anbau besteht, wird in der Regel in seiner Eigenart als Einfamilienhaus nicht dadurch wesentlich beeinträchtigt, daß in dem Bauteil mit der geringeren Nutz-(Wohn-) Fläche eine Arztpraxis betrieben wird.
Normenkette
BewG i.d.F. vor BewG 1965 § 52; BewDV i.d.F. vor BewG 1965 § 32 Abs. 1 Nr. 4; BewDV i.d.F. vor BewG 1965 § 33 Abs. 2
Tatbestand
Die Revisionskläger (Eheleute) sind Eigentümer eines 955 qm großen Grundstücks, dessen Straßenfront rd. 25m und dessen Tiefe rd. 37m beträgt. Sie errichteten auf diesem Grundstück 1962 ein freistehendes Gebäude, das einen L-förmigen Grundriß hat. Der längere Schenkel des Gebäudes führt im rechten Winkel zur Straßenfront und endet dort mit einer Doppelgarage. Diese Garage und eine etwa 1,70m hohe Mauer grenzen das Grundstück gegen die Straße ab. Der Zugang zum Grundstück befindet sich rechts neben der Garage auf einem rd. 5m breiten Streifen, der bis zur Grenze des nächsten Grundstücks verbleibt, und der durch eine Tür und eine Mauer gegen die Straße abgegrenzt ist.
Das Gebäude besteht aus einem zweigeschossigen Wohnteil mit Flachdach, der zu etwa 70 v. H. unterkellert ist. Im rechten Winkel zu dem Wohnteil schließt ein eingeschossiger, ebenfalls flachgedeckter, nicht unterkellerter Anbau an. In diesem Anbau befinden sich die Räume für die Arztpraxis des Ehemannes und davor die Doppelgarage. Die Wohnfläche des rd. 15m breiten und 10m tiefen Wohnhauses beträgt 215 qm, die Nutzfläche des rd. 6m breiten und 12m tiefen Praxisteiles etwas über 50 qm. Das Wohnhaus und der Praxisanbau sind durch eine 2,60m breite Glasschiebetür in der Weise verbunden, daß der Übergang von dem rd. 42 qm großen Wohnzimmer in das rd. 20 qm große und als Herrenzimmer eingerichtete Sprechzimmer des Ehemannes möglich ist.
An der Straßenfront des Grundstücks ist links von der Garage zwischen der Begrenzungsmauer und dem Bürgersteig eine mit Plattenbelag versehene Parkfläche für 6 PKW angelegt. Hier befindet sich an der Mauer ein Schild mit der Aufschrift "Nur für Sprechstundenbesucher". Rechts neben der Garage befindet sich an der Eingangstüre zum Grundstück ein Schild, das auf die Arztpraxis hinweist. Von der Eingangstür führt ein mit Platten belegter Weg zur Arztpraxis, deren Eingang hinter der Garage ist, und zum Wohnhaus, dessen Eingang 13m weiter im Grundstück liegt. Wenn man auf der Straße unmittelbar vor dem Grundstück steht, so sieht man neben der Doppelgarage nur das durch die Mauer, Bäume und Sträucher weitgehend verdeckte zweigeschossige Gebäude im Hintergrund.
Das FA (Revisionsbeklagter) hat das Grundstück zum 1. Januar 1963 als gemischtgenutztes Grundstück mit dem Vielfachen der Jahresrohmiete bewertet. Es hat einen Einheitswert von 58 100 DM festgestellt; der Feststellungsbescheid wurde unanfechtbar. Zum 1. Januar 1964 wurde ohne Änderung des Einheitswerts eine Artfortschreibung durchgeführt und die Grundstückshauptgruppe "Einfamilienhaus" festgestellt.
Der Einspruch führte dazu, daß zwar die Grundstückshauptgruppe "Einfamilienhaus" beibehalten, aber der Einheitswert im Sachwertverfahren auf 50 700 DM festgestellt wurde.
Auf die Klage wurde der Einheitswert erneut herabgesetzt, und zwar auf 49 700 DM, die Artbezeichnung als Einfamilienhaus wurde dagegen unverändert beibehalten.
Das FG hat seine Feststellungen auf Grund einer Ortsbesichtigung getroffen. Es hat für die Wertermittlung ein Sachverständigengutachten eingeholt. Der Sachverständige ging von einem Bodenpreis von 6 RM/DM je qm aus und setzte für den gesamten Baukörper einen einheitlichen Raummeterpreis von 26 Mark nach Wertverhältnissen 1913 an. Drei Vordächer, die Kelleraußentreppe sowie die Außenanlagen wurden als besondere Bauteile getrennt bewertet. Der Sachverständige kam so zu einem Ausgangswert nach Wertverhältnissen 1935 in Höhe von 62 173 DM, den er durch Anwendung der Wertzahl 80 (v. H.) auf einen gemeinen Wert von 49 700 DM zurückführte.
Mit der Revision wird unrichtige Anwendung des § 32 Abs. 1 Nr. 4 BewDV gerügt. Danach sei ein Gebäude, das nach seiner baulichen Gestaltung nur eine Wohnung enthalte, nicht als Einfamilienhaus zu bewerten, wenn durch eine gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nach der Verkehrsauffassung wesentlich beeinträchtigt werde. Eines der Kriterien für diese Entscheidung sei das Ausmaß der freiberuflichen Nutzung. Es müsse aber immer noch geprüft werden, ob nicht trotz überwiegender Verwendung des Grundstücks für Wohnzwecke nach der Verkehrsauffassung aus sonstigen Gründen ein Einfamilienhaus nicht vorliege. Das FG habe sich hierüber hinweggesetzt, indem es das äußere Bild des Hauses und die Bauweise außer Betracht gelassen habe. Die Verkehrsauffassung werde nicht ausschließlich durch den Umfang der jeweiligen Nutzung gebildet. Insbesondere wäre zu berücksichtigen gewesen, daß das Grundstück in einem Gebiet mit kleinen und einfachen Einfamilienhäusern liege, von denen sich das Haus der Revisionskläger durch sein äußeres Bild ganz entscheidend abhebe.
Die Revisionskläger rügen weiter, daß selbst dann, wenn das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten wäre, der von dem Sachverständigen der Vorinstanz ermittelte Wert zu hoch sei. Dies sei darin begründet, daß dieser Sachverständige für den gesamten umbauten Raum von 1 563 cbm einen einheitlichen cbm-Satz angesetzt habe; zumindest für die Garage mit einem umbauten Raum von 105 cbm sei aber ein Raummeterpreis von 26 Mark nach Wertverhältnissen 1913 nicht gerechtfertigt.
Die Revisionskläger beantragen, die Vorentscheidung die Einspruchsentscheidung und den Feststellungsbescheid über den Einheitswert aufzuheben und ihr bebautes Grundstück als gemischtgenutztes Grundstück zu bewerten und auf der Grundlage des Vielfachen der Jahresrohmiete einen Einheitswert von 42 700 DM festzustellen.
Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
Aus den Gründen:
Die Revision ist unbegründet.
1. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zulässig, einen Einheitswert zur Beseitigung eines Fehlers fortzuschreiben, wenn die übrigen Voraussetzungen für eine Fortschreibung vorliegen. Dies gilt auch für die Artfortschreibung, wenn die Artänderung für die Besteuerung von Bedeutung ist (§ 225a Abs. 1 Nr. 2 AO in der Fassung vor der FGO und Entscheidung des BFH III 266/51 S vom 31. Oktober 1952, BFH 56, 816, BStBl III 1952, 313). Im vorliegenden Fall ist die Artänderung jedenfalls für die Einkommensbesteuerung von Bedeutung (vgl. § 21 Abs. 2 EStG und die Verordnung über die Bemessung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Einfamilienhaus vom 26. Januar 1937, RGBl I 1937, 99). Das BVerfG hat zur Rechtsprechung des Senats über die Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung entschieden, daß es sich dabei um eine Auslegung einfachen Rechts durch den BFH handele, die weder die richterliche Befugnisse überschreite noch das Rechtsstaatsprinzip verletze (BVerfG-Entscheidung 1 BvR 687/62 vom 12. Februar 1969, BVerfGE 25, 216 [228]).
2. Das Grundstück der Revisionskläger ist bewertungsrechtlich ein Einfamilienhaus. Nach § 32 Abs. 1 Nr. 4 BewDV gelten als Einfamilienhäuser Wohngrundstücke, die nach ihrer baulichen Gestaltung nicht mehr als eine Wohnung enthalten. Es ist zwischen den Beteiligten unstreitig, daß das Wohnhaus der Revisionskläger dieses Tatbestandsmerkmal erfüllt. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles ist jedoch die weitere Bestimmung des § 32 Abs. 1 Nr. 4 BewDV von Bedeutung, daß ein Einfamilienhaus, das teilweise unmittelbar eigenen gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken (vgl. § 55 BewG) dient, bewertungsrechtlich nur dann ein Einfamilienhaus bleibt, wenn durch die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nach der Verkehrsauffassung nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Die Verkehrsauffassung im Sinn dieser Bestimmung kann nicht anders ausgelegt und angewendet werden, wie die Volksanschauung im Sinne des § 1 Abs. 2 des Steueranpassungsgesetzes, die nach Abs. 3 dieser Vorschrift für die Beurteilung von Tatbeständen immer zu berücksichtigen ist. Unter Tatbeständen ist in diesem Zusammenhang der Lebenssachverhalt zu verstehen, auf den die Steuergesetze anzuwenden sind. Soweit die Verkehrsauffassung nach dem Willen des Gesetzgebers nicht erkennbar von den beteiligten Wirtschaftskreisen abzuleiten ist und nicht Verhältnisse betrifft, die durch den Geschäftsverkehr bestimmter Wirtschaftskreise geprägt werden, ist sie ein Merkmal des gesetzlichen Tatbestandes, das der Feststellung durch die Tatsacheninstanz nicht bedarf. Es handelt sich alsdann um eine gerichtsbekannte Auffassung breiter Bevölkerungskreise, die bei der Entscheidung der Rechtsfrage zu berücksichtigen ist (vgl. BFH-Entscheidung I 286/56 S vom 16. Dezember 1958, BFH 68, 198 [205], BStBl III 1959, 77). Deshalb ist der Senat schon in seinem Urteil III 206/55 U vom 3. Februar 1956 (BFH 62, 205, BStBl III 1956, 78) davon ausgegangen, die Berücksichtigung der Verkehrsauffassung für die Entscheidung der Frage, ob durch gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung eines Wohngrundstücks dessen Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt werde, erfordere lediglich, daß bei der Anwendung der Rechtsvorschrift nicht die Auffassung bestimmter Sachverständiger oder Wirtschaftskreise (z. B. Grundstücksmakler) berücksichtigt werde, sondern auf die Allgemeinheit vernünftig denkender Menschen abzustellen sei. Hierunter ist die Anschauung zu verstehen, die urteilsfähige und unvoreingenommene Staatsbürger von einer Sache haben oder gewinnen, wenn sie mit ihr befaßt werden.
Bei einer Gesamtnutzfläche des Gebäudes der Revisionskläger von rd. 260 qm wird der Charakter als Einfamilienhaus durch die freiberufliche Nutzung einer Fläche von etwas mehr als 50 qm für die Arztpraxis des Ehemannes nicht wesentlich beeinträchtigt. Der Senat stimmt jedoch den Revisionsklägern darin zu, daß das Ausmaß und der Umfang der gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung nicht das ausschließliche Kriterium sind, nach dem zu entscheiden ist, ob die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird. Auch bei einer unter der Sicht des räumlichen Umfangs untergeordneten Nebennutzung zu anderen als Wohnzwecken kann die Eigenart eines Wohngrundstücks als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt werden. Dabei muß aber berücksichtigt werden, daß im Grundsatz eine Mitbenutzung für freiberufliche Zwecke den Charakter als Einfamilienhaus weniger beeinträchtigt als eine gewerbliche Mitbenutzung. Darüber hinaus lassen sich allgemeine Regeln bei der Vielgestaltigkeit der möglichen Verhältnisse nicht aufstellen; es kommt jeweils auf die Verhältnisse des Einzelfalles an.
Das FG hat hier in unangefochtener Weise festgestellt, daß der auf der Straße stehende Betrachter des Gebäudes zunächst als Abschluß des Grundstücks zur Straßenseite eine Mauer und eine Doppelgarage mit Hinweisschildern auf die Praxis des Ehemannes sehe; außerdem sehe er den im Hintergrund liegenden zweigeschossigen Gebäudeteil. Die Revisionskläger wollen mit dem Hinweis auf die Besonderheit des äußeren Erscheinungsbildes im Verhältnis zu den umliegenden einfachen Einfamilienhäusern wohl sagen, ein unvoreingenommener Betrachter müsse den Eindruck gewinnen, daß hier eine Arztpraxis nach Art einer Privatklinik betrieben werde. Dieser Eindruck, falls er überhaupt entstehen sollte, wird jedoch durch die innere Gestaltung des Grundstücks und des Gebäudes widerlegt; denn für die unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu treffende Entscheidung ist nicht nur das äußere Erscheinungsbild maßgebend, sondern auch die innere Gestaltung des Grundstücks und des Gebäudes. Die moderne flachgedeckte Bauweise des Gebäudes und die Gliederung in zwei Bauteile mit unterschiedlicher Geschoßzahl stehen der Annahme eines Einfamilienhauses nicht entgegen. Das Wohnen ist in der jüngsten Vergangenheit mehr denn je auch eine Modefrage geworden. Es ist durchaus üblich geworden, daß Einfamilienhäuser, die in keiner Weise gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dienen, genauso gebaut sind, wie das Gebäude der Revisionskläger. Die Erkenntnis, daß es zweckmäßig sein kann, ein Gebäude äußerlich erkennbar in zwei Bauteile zu gliedern, ist sogar bis zum Typenhausbau durchgedrungen. Hinzu kommt, daß es dem Vorstellungsbild des Staatsbürgers in keiner Weise widerspricht, wenn ein Arzt seine Praxis in seinem Einfamilienhaus betreibt. Das FG ist deshalb zu Recht davon ausgegangen, die Eigenart des Wohngebäudes als Einfamilienhaus werde dadurch, daß der Ehemann in Nebenräumen dieses Hauses auch seine Arztpraxis betreibt, jedenfalls nicht wesentlich beeinträchtigt.
3. Der Angriff gegen die Wertermittlung ist ebenfalls nicht begründet. Das FG hat seine Feststellung auf das Gutachten eines im Einvernehmen mit den Beteiligten beauftragten Bausachverständigen gestützt. Die Revisionskläger haben nicht gerügt, die Vorinstanz habe dadurch, daß sie nicht auch den von ihnen beauftragten Sachverständigen gehört habe, ihre Sachaufklärungspflicht verletzt; abgesehen davon wären für eine Begründung dieser Rüge auch keine Anhaltspunkte gegeben. Die Revisionskläger sind jedoch der Meinung, das FG hätte dem Sachverständigen nicht darin folgen dürfen, daß er den begutachteten einheitlichen Raummeterpreis für das gesamte Gebäude auch auf die Garage angewendet habe; denn der Bauaufwand für die Garage sei wesentlich geringer als für die übrigen Teile des Gebäudes. Hierin liegt die Rüge, das FG habe gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen. Der Senat kann auf Grund dieser Rüge nur prüfen, ob das FG zu der getroffenen Wertfeststellung kommen konnte, nicht ob es dazu kommen mußte. Eine Rechtsverletzung läge nur dann vor, wenn ein anderer als der festgestellte Einheitswert nicht nur möglich, sondern zwingend wäre. Das ist nicht der Fall.
Die Bewertung von Einfamilienhäusern ist im BewG selbst nicht geregelt. Nach § 52 Abs. 1 BewG konnte der ehemalige RdF die maßgebenden Bestimmungen erlassen. Für die Bewertung von Einfamilienhäusern hat er von dieser Ermächtigung nur dahingehend Gebrauch gemacht, daß sie mit dem gemeinen Wert zu bewerten seien (§ 33 Abs. 1 und 2 BewDV). Das nähere Verfahren für die Ermittlung des gemeinen Werts hat er nicht geregelt. Aus diesem Grund haben sich in den einzelnen Oberfinanzbezirken unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des gemeinen Werts entwickelt. Im allgemeinen sind diese Verfahren grob und erschöpfen sich darin, daß in Rahmensätzen zusammengefaßte Erfahrungssätze für die Baukosten eines cbm umbauten Raumes auf den gesamten umbauten Raum angewendet werden (vgl. Gürsching-Stenger, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, Kommentar, § 52 BewG Anm. 34). Unter diesen Umständen erscheint es, wie offensichtlich das FG angenommen hat, durchaus möglich, daß in dem vom Gutachter angesetzten Raummeterpreis für das Einfamilienhaus der Revisionskläger das Vorhandensein von Räumen, deren umbauter Raum nach Abschn. 1.36 DIN 277 besonders berechnet und bewertet werden müßte, schon berücksichtigt ist. Das FG konnte um so mehr davon ausgehen, als der Sachverständige in seinem Gutachten ausführte, er habe für die Begutachtung des Raummeterpreises die unterschiedliche Ausführung und Ausstattung gegeneinander abgewogen; in dem Raummeterpreis seien neben dem Keller auch die Garage berücksichtigt. Der Senat ist deshalb der Auffassung, daß der vom FG auf Grund des Sachverständigengutachtens festgestellte Einheitswert von dem gemeinen Wert nach Wertverhältnissen 1935 nicht zwingend abweicht.
Fundstellen
Haufe-Index 69089 |
BStBl II 1970, 678 |
BFHE 1970, 493 |