Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertung Bewertung, Vermögen-, Erbschaft-, Schenkungsteuer
Leitsatz (amtlich)
Der Umstand, daß ein Grundstück an einer ausgebauten oder nicht ausgebauten Straße liegt, gehört zu den tatsächlichen Verhältnissen. Die Fertigstellung der Straße hat deshalb eine änderung im tatsächlichen Zustande der angrenzenden Grundstücke zur Folge, die bei der Fortschreibung des Einheitswertes zu berücksichtigen ist.
Die Zahlung der Anliegerbeiträge ist ein rein persönlicher Umstand, der bei der Bewertung des Grundstückes unberücksichtigt bleiben muß.
Normenkette
BewG § 10 Abs. 2, § 9/2, § 52/1; BewDV §§ 3a, 33; BewG §§ 76, 75/1/2
Tatbestand
Bei dem Rechtsstreit geht es um die Artfortschreibung eines Grundstückes und gleichzeitig um die Wertfortschreibung des Einheitswertes auf den 1. Januar 1955.
Bei der Hauptfeststellung 1935 wurde das Grundstück als "unbebautes Grundstück" zunächst unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 30 RM bewertet. Mit dem Einspruch wurde geltend gemacht, für einen Teil des Grundstückes, der ungünstig geschnitten sei, könnten nur 20 RM je qm angesetzt werden. Außerdem seien von dem sich dann ergebenden Wert die im Falle einer Bebauung des Grundstückes entstehenden Anliegerbeiträge ab zusetzen. Das Finanzamt entsprach diesem Antrage und setzte dementsprechend den Einheitswert herab. Im Jahre 1938 wurde das Grundstück verkauft. Dem Käufer wurde auf vorherige Anfrage von der zuständigen Verwaltungsbehörde mitgeteilt, daß die Anliegerbeiträge noch zu zahlen seien. Der bloße Eigentumsübergang würde die Zahlungspflicht nicht auslösen. Würden die auf dem Grundstück befindlichen Schuppen beseitigt und an ihrer Stelle oder sonst neue Bauten errichtet, so würde damit die Zahlung der noch offenstehenden Anliegerbeiträge ausgelöst werden.
Im Jahre 1954 erwarb die derzeitige Grundstückseigentümerin und Bgin. das Grundstück. Das Grundstück wurde der Bgin. zum 1. Januar 1955 als unbebautes Grundstück unter Beibehaltung des bisherigen Einheitswertes zugerechnet. Mit dem Einspruch machte die Eigentümerin geltend, sie habe im Jahre 1951 auf dem damals von ihr gepachteten Grundstück einen Holzlagerschuppen, einen Maschinenschuppen, eine Bürobaracke und eine Umzäunung errichtet. Es werde um Feststellung eines Einheitswertes zum 1. Januar 1952 für Gebäude auf fremden Grund und Boden und zum 1. Januar 1955 für Grund und Boden einschließlich der Baulichkeiten gebeten. Hierauf hob das Finanzamt den Bescheid über die Zurechnung des Grundstückes auf den 1. Januar 1955 gemäß § 94 AO auf und erließ einen neuen Feststellungsbescheid auf den 1. Januar 1955 betreffend Zurechnungsfortschreibung, Artfortschreibung und Wertfortschreibung für das streitige Grundstück. Die Bewertung erfolgte als "bebautes Geschäftsgrundstück". Hierbei wurde der Bodenwert mit rund 25 DM je qm angesetzt.
Mit dem Einspruch wandte sich die Bgin. dagegen, daß der bisher gewährte Abschlag für Anliegerbeiträge nicht mehr vorgenommen wurde. Es wurde der Ansatz eines Bodenwertes von 15 DM je qm beantragt. Durch die Regulierung der beiden Straßen, an denen das Grundstück liege, sei keine Werterhöhung eingetreten. Von den Benutzern des Streitgrundstückes werde die eine Straße überhaupt nicht und die andere Straße lediglich auf einer Strecke von höchstens 10 m bei der Einfahrt mit Lastwagen benutzt. Ob diese 10 m einen Bürgersteig hätten, sei gleichgültig. Die Straßendecke der Fahrbahn sei auch vor dem Ausbau der Straße bereits so fest gewesen, daß sie mit Lastkraftwagen habe befahren werden können. Der Einspruch blieb ohne Erfolg. Auf die Berufung wurden die Anliegerbeiträge als wertmindernd berücksichtigt. Die Vorinstanz begründete ihre Entscheidung im wesentlichen wie folgt: Mit dem Erwerb des Grund und Bodens durch die Bgin. sei die Voraussetzung für die selbständige Bewertung der Gebäude nach § 50 Abs. 3 BewG weggefallen. Für die durch Hinzurechnung der Baulichkeiten wertmäßig veränderte wirtschaftliche Einheit sei dementsprechend eine Fortschreibung hinsichtlich des Einheitswertes, der Art des Grundstückes und der Zurechnung an die Bgin. vorzunehmen gewesen. Da die Baulichkeiten nicht von untergeordneter Bedeutung seien, sei das Streitobjekt als ein "bebautes Grundstück" zu behandeln. Bei den Erörterungen über den Wert des Grund und Bodens würden sowohl das Finanzamt wie die Grundstückseigentümerin von einem Quadratmeterpreis von rund 25 DM ausgehen, der auch nach Auffassung der Kammer zutreffend sein dürfte. Der bei der Einheitsbewertung anzusetzende Bodenwert sei um die Anliegerverpflichtungen zu kürzen. Die Grundstückseigentümerin habe am 1. Januar 1955 damit rechnen müssen, daß noch Anliegerbeiträge gefordert würden. Die Wahrscheinlichkeit dafür habe nicht nur im Zusammenhang mit der Errichtung eines Schuppens im Jahre 1954 bestanden, sondern auch wegen der damaligen Nutzung des Grundstückes, die sowohl weitere Lagerbauten als auch eine Erstellung anderer Gebäude nicht ausgeschlossen habe. Ein Erwerber des Grundstückes hätte deshalb beim Kaufpreis die damals noch nicht bezahlten Anliegerbeiträge berücksichtigt. Gemäß § 10 Abs. 2 BewG seien bei der Ermittlung des gemeinen Wertes alle Umstände zu berücksichtigen, die den Kaufpreis beeinflussen. Bei der Verpflichtung zur Zahlung von Anliegerbeiträgen handle es sich nicht um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 BewG. Durch die Anlegung von angrenzenden Straßen werde der Grundstückswert erhöht. Der Verkaufspreis, auf den es nach § 10 BewG allein ankomme, sei dagegen so lange nicht verändert, bis der Grundstückserwerber durch die Zahlung des Wertausgleichs die Möglichkeit der besseren Ausnutzung des Grund und Bodens erlange. Ein der besseren Nutzungsmöglichkeit entsprechender Verkaufswert sei somit vor der Zahlung der Anliegerbeiträge noch nicht realisiert. Insofern sei dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts I C 87/56 vom 10. Januar 1957 (Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts - BVerwGE - Bd. 4 S. 223) zuzustimmen, wonach die Pflicht zur Zahlung der Erschließungskosten schon nach Fertigstellung wirtschaftlich auf dem Grundstück als Belastung liegen könne. Diese Verpflichtung stehe mit dem Grundstück in einem inneren wirtschaftlichen Zusammenhang (vgl. dazu Urteil des Reichsfinanzhofs III 9/38 vom 25. Mai 1938, RStBl 1938 S. 612). Soweit aus Tz. 23 der Bodenwert-Richtlinien (vgl. Bundessteuerblatt - BStBl - 1957 II S. 28, 60 ff., 68, 69, Berlin: Steuer- und Zollblatt für Berlin - StuZBl. Bln - 1957 S. 787) zu entnehmen sein sollte, daß Anliegerbeiträge bei der Ermittlung des Bodenwertes nicht zu berücksichtigen seien, vermöge die Kammer dem nicht zu folgen. Somit sei der Ausgangswert für den Grund und Boden um die Anliegerbeiträge zu kürzen.
Die Rb. des Vorstehers des Finanzamts wendet sich gegen die Rechtsauffassung der Vorinstanz zur Bewertung des Grund und Bodens. Grundstücke an einer ausgebauten Straße seien höher zu bewerten als an einer nicht ausgebauten Straße. Der Ausbau einer Straße führe zu einer änderung des tatsächlichen Zustandes des Grundstückes. Das treffe aber nicht für die Zahlung der Anliegerbeiträge zu. Dieser entscheidende Gesichtspunkt sei durch die Vorinstanz unberücksichtigt geblieben. Die Zahlung der Anliegerbeiträge sei als ein rein persönlicher Umstand bei der Einheitsbewertung unberücksichtigt zu lassen (Urteil des Reichsfinanzhofs III 17/41 vom 27. März 1941, RStBl 1941 S. 461). Im Gegensatz zur Belastung eines Grundstückes mit gewissen Grunddienstbarkeiten müsse die Belastung mit Anliegerbeiträgen ebenso beurteilt werden wie eine Belastung mit Hypotheken oder Grundschulden. Der Ausgleich müsse bei der Vermögensteuerveranlagung erfolgen. Werde der Bodenwert ohne Abzug der Anliegerbeiträge angesetzt, sei der Gebäudewert geringer als 30 v. H. des Bodenwertes. Deshalb müsse das Grundstück nach § 45 BewDV als unbebaut angesehen werden.
Die Grundstückseigentümerin greift in ihrer Entgegnung auf die Rb. den als Ausgangswert angesetzten Bodenwert als solchen an und beantragt von einer Wertfortschreibung überhaupt abzusehen. Die Frage, ob und inwieweit Anliegerbeiträge zu berücksichtigen seien, sei von sekundärer Bedeutung. Der besonders ungünstige Schnitt und die Lage des Grundstückes hätten eine reguläre Verwertung des Grundstückes durch Jahrzehnte verhindert. Deshalb sei das Grundstück noch keiner endgültigen Bebauung zugeführt, weshalb es als unbebautes Grundstück zu behandeln sei. Das Grundstück habe im Jahre 1938 und 1954 den Eigentümer gewechselt. In beiden Fällen sei von Kaufleuten der gleiche Preis bezahlt worden. Bei dem hier vorliegenden Sonderfall müsse diesen tatsächlich erzielten Kaufpreisen ein besonderes Gewicht beigelegt werden.
Entscheidungsgründe
Die Rb. führt zur Aufhebung der Vorentscheidung.
I. - Bei dem Rechtsstreit geht es im wesentlichen um die Frage, ob bei der Einheitsbewertung des an einer ausgebauten Straße liegenden Grund und Bodens Anliegerbeiträge, die noch nicht bezahlt sind, als wertmindernd berücksichtigt werden dürfen. Bei jeder Einheitswertfeststellung ist der tatsächliche Zustand der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt maßgebend. Hierzu gehört auch der Umstand, daß ein Grundstück an einer ausgebauten oder nicht ausgebauten Straße liegt; denn ein Grundstück, das an einer ausgebauten Straße liegt, ist nach der Verkehrsauffassung anders geartet als ein Grundstück, das an einer nicht ausgebauten Straße liegt. Die Fertigstellung des Ausbaues einer Straße hat deshalb eine änderung im tatsächlichen Zustand der angrenzenden Grundstücke zur Folge (vgl. auch Urteil des Reichsfinanzhofs III 17/41 vom 27. März 1941, a. a. O.). Die Vorinstanz ging somit in übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des Finanzamts zutreffend davon aus, daß die Tatsache des Ausbaues der Straße, an die das Grundstück angrenzt, bei der Fortschreibung des Einheitswertes zu berücksichtigen ist. Die sich durch den Straßenbau ergebende Wertsteigerung eines Grundstückes ist, wie die Vorinstanz ebenfalls zutreffend ausführt, die Begründung für die Belastung des Anliegers mit den Straßenbaukosten.
II. - Der Senat stimmt jedoch der Vorinstanz darin nicht zu, die Berücksichtigung der sich durch den Ausbau der Straße ergebenden Werterhöhung des angrenzenden Grund und Bodens sei bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes von der Zahlung der Anliegerbeiträge abhängig. Für den hier maßgebenden Stichtag war das Anliegerbeitragsrecht noch nicht bundeseinheitlich geregelt. Für das Gebiet, in dem das streitige Grundstück liegt, galt § 15 des Fluchtliniengesetzes vom 2. Juli 1875 (Preußische Gesetzessammlung - GS - S. 561) in der Fassung des Wohnungsgesetzes vom 28. März 1918 (GS S. 23). Aus dem zur Ausführung des Fluchtliniengesetzes ergangenen Ortsstatut ergibt sich, daß die Verpflichtung zu den Straßenanlagekosten entsteht, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind: Der angrenzende Eigentümer muß in der neuen Straße ein Gebäude errichtet haben und die Straße muß in der den Bedürfnissen entsprechenden Weise angelegt sein. Die Vorinstanz hat nicht festgestellt, ob am Bewertungsstichtag die Straßenanliegerkosten bereits entstanden waren. Hierzu bestand nach ihrer Rechtsauffassung keine Veranlassung. Auch nach Auffassung des Senats ist die hier zu entscheidende Frage nicht von dieser Feststellung abhängig. Sie wird im Gegensatz zu der Auffassung der Vorinstanz auch nicht dadurch berührt, ob die Anliegerbeiträge bereits bezahlt sind oder nicht. Der Wert des Grund und Bodens wird nicht dadurch beeinflußt, daß die Anliegerbeiträge bereits entstanden und entrichtet sind; denn die tatsächliche Wertsteigerung tritt mit dem durchgeführten Ausbau der Straße unabhängig von der Entstehung und Zahlung der Anliegerbeiträge ein. Dieser Rechtsauffassung steht nicht, wie die Vorinstanz meint, § 10 Abs. 2 BewG entgegen. Im Streitfall ist für die Wertermittlung der gemeine Wert maßgebend. Dieser wird nach § 10 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Nun ist zwar richtig, daß der Käufer eines an einer ausgebauten Straße liegenden unbebauten Grundstückes die Tatsache, daß die Anliegerbeiträge nicht vom Verkäufer, sondern von ihm zu leisten sind, bei der Preisbemessung berücksichtigen wird. Dies rechtfertigt jedoch nicht, auch den Wertansatz bei der Einheitsbewertung entsprechend zu mindern. Der Senat ist in übereinstimmung mit der Entscheidung des Reichsfinanzhofs III 17/41 vom 27. März 1941 (a. a. O.) der Auffassung, daß die Zahlung der Anliegerbeiträge ein rein persönlicher Umstand ist, der bei der Bewertung des Grundstückes auch nach § 10 Abs. 2 BewG unberücksichtigt bleiben muß. Die hier zu entscheidende Frage gehört zu dem Gesamtkomplex, inwieweit Lasten bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes oder inwieweit sie durch Abzug vom Gesamtvermögen zu berücksichtigen sind. Auch diese Frage beurteilt sich nach dem begrifflichen Inhalt des maßgebenden Wertes - gemeiner Wert oder Ertragswert -. Hier ergibt sich also die Frage, ob die Belastung mit Anliegerbeiträgen den gemeinen Wert des Grundbesitzes mindert. Eine Last kann den gemeinen Wert eines Grundstückes grundsätzlich nur beeinflussen, wenn der Grund der Last im Grundstück selbst liegt, d. h. in der besonderen natürlichen Eigenart des Grundstückes, in seiner naturgegebenen Beschaffenheit oder Lage oder dergleichen, nicht aber dann, wenn die Last auf Handlungen des Eigentümers - Zahlung, Nichtzahlung der Anliegerbeiträge - beruht. Dementsprechend hat der Reichsfinanzhof die Auffassung vertreten, bei der Bewertung des Grundbesitzes seien Lasten abzuziehen, die an dem Grundbesitz ohne zeitliche Begrenzung haften, auf jeden Bewerber übergingen, und mit denen jeder Nachfolger als mit einer gegebenen Ausgabe rechnen müsse. Er hat weiter entschieden, daß auch diese Erkenntnismerkmale nicht uneingeschränkt gelten und die Abzugsfähigkeit von Lasten davon abhänge, daß diese sich aus der naturgegebenen inneren wirtschaftlichen Beziehung zwischen den Lasten und dem Objekt zwangsläufig ergeben (vgl. Urteile des Reichsfinanzhofs III A 704/31 vom 21. September 1933, RStBl 1933 S. 1353; III A 199/36 vom 11. Februar 1937, RStBl 1937 S. 532). Dies ist bei den Anliegerbeiträgen nicht der Fall. Nach alledem können im Streitfalle die noch nicht gezahlten Anliegerbeiträge weder unter dem Gesichtspunkte des § 10 Abs. 2 Satz 2 BewG noch unter dem Gesichtspunkte einer bestehenden Last bei der Einheitsbewertung des Grundstückes berücksichtigt werden. Soweit die Anliegerbeiträge am Bewertungsstichtag tatsächlich als bestehende Last anzusehen sind, können sie nur bei der Ermittlung des Gesamtvermögens berücksichtigt werden. Dies ist auch deshalb gerechtfertigt, weil auf diese Weise nicht Werte der Grundsteuer entzogen werden, die in objektiver Hinsicht zum Grundbesitz gehören.
III. - Die Vorinstanz hat die Rechtslage verkannt. Die Vorentscheidung war deshalb aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif. Die Grundstückseigentümerin beantragte mit dem Einspruch, die Anliegerbeiträge von dem angesetzten Bodenwert abzusetzen oder, was dem entspreche, den Grund und Boden mit 15 DM je qm anzusetzen. Auch in der Berufung ging der Rechtsstreit im wesentlichen um die Bewertung des Grund und Bodens und im Zusammenhang damit um die Frage der Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung der Anliegerbeiträge. Die Vorinstanz vertrat die Rechtsauffassung, die Anliegerbeiträge seien wertmindernd zu berücksichtigen. Bei dieser Sachlage und der von der Vorinstanz vertretenen Rechtsauffassung besteht durchaus die Möglichkeit, daß trotz Einholung eines Gutachtens über den Wert des Grund und Bodens die Vorinstanz der Ermittlung des Ausgangswertes für den Grund und Boden nicht die Bedeutung beigelegt hat, die sie dieser Frage bei entgegengesetzter Auffassung über die Behandlung der Anliegerbeiträge beigemessen hätte. Nach Auffassung des Senats ist deshalb die Sache an die Vorinstanz zur nochmaligen erneuten Entscheidung zurückzuverweisen, damit sie unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zur Frage der Behandlung der Anliegerbeiträge nunmehr zum Ansatz des Wertes des Grund und Bodens nach seinem Zustand am 1. Januar 1955 und nach den Wertverhältnissen 1935 Stellung nehmen kann. Da bei der erneuten Entscheidung sich evtl. ein von der bisherigen Entscheidung abweichender Grund- und Bodenwert ergibt, wird die Vorinstanz erneut auch darüber zu entscheiden haben, ob nunmehr die Zweckbestimmung der sich auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten gegenüber der Zweckbestimmung des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung ist oder nicht und demgemäß das Grundstück nach § 45 BewDV als unbebaut oder als bebaut anzusehen ist.
Fundstellen
Haufe-Index 411831 |
BStBl III 1966, 7 |
BFHE 1966, 18 |
BFHE 84, 18 |