Dacherneuerung, Herstellungskosten

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Herstellungskosten
• Erhaltungsaufwand
• Betriebsausgabenabzug

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Wohnbauten	0140	0300		Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
Abschreibungen auf Sachanlagen (ohne AfA auf Kfz und Gebäude)	4830	6220		Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

So kontieren Sie richtig!

Die Aufwendungen für den Umbau eines Flachdachs zu einem Satteldach führen in aller Regel zu Herstellungskosten. Die Buchung erfolgt auf das jeweilige Gebäudekonto, z. B. auf das Konto "Wohnbauten" 0140/0300 (SKR 03/04).

Die Gegenbuchung erfolgt auf das betreffende Kreditorenkonto 70000 ff. (SKR 03 und SKR 04).

Buchungssatz:

Wohnbauten

an Kreditorenkonto

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Umbau eines Flachdachs zu Satteldach

Gegenstand der X-GmbH ist die Vermietung eigener Wohnungen. Bei einem Objekt wurde ein undichtes Flachdach von Baufirma Müller (Konto 77859) für 35.700 EUR durch ein Satteldach ersetzt.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
900140/900300	Wohnbauten	35.700	77859/77859	Firma Müller	35.700

Diese Buchung geht davon aus, dass die X-GmbH die Mietwohnungen steuerpflichtig vermietet. Deshalb wird aus der Rechnung der Firma Müller Vorsteuerabzug geltend gemacht.

3 Abgrenzung der Herstellungskosten von Erhaltungsaufwand

Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen,^[1] sind dann nicht als Werbungskosten/Betriebsausgaben sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten handelt.

Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich nach § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB^[2] Danach sind Herstellungskosten Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Dabei sind Aufwendungen für die Erweiterung eines Gebäudes stets als Herstellungskosten zu beurteilen, auch wenn die Erweiterung nur geringfügig ist.^[3]

Praxis-Tipp

Die Unterscheidung Herstellungskosten/Erhaltungsaufwand ist wegen der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung wichtig

Die Abgrenzung der Herstellungskosten von Erhaltungsaufwand ist deshalb sehr wichtig, weil Erhaltungsaufwand zu 100 % als Werbungskosten/Betriebsausgaben abgezogen werden kann, während Herstellungskosten nur im Rahmen der Gebäude-AfA abziehbar sind.

[1] § 21 Abs. 1 EStG.

[2] BFH, Urteil v. 22.9.2009, IX R 21/08.

[3] BFH, Urteil v. 13.10.1998, IX R 80/95.

3.1 Wann nachträgliche Herstellungskosten vorliegen

Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung liegen (nachträgliche) Herstellungskosten – neben Anbau und Aufstockung – auch vor, wenn

• nach Fertigstellung bisher nicht vorhandene Bauteile in das Gebäude eingefügt (Substanzmehrung) werden bzw.
• seine nutzbare Fläche vergrößert wird und dies eine "Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes" zur Folge hat.^[1] Auf die tatsächliche Nutzung bzw. Nichtnutzung kommt es nicht an.
• Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hierbei handelt es sich um sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 27.9.2001, X R 55/98.

[2] § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

3.2 Was ist unter "nutzbare Fläche" zu verstehen?

Die "nutzbare Fläche" im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung umfasst nicht nur die reine Wohnfläche (einer Wohnung/eines Gebäudes) i. S. d. § 2 Abs. 1, Abs. 2, § 4 der Wohnflächenverordnung, sondern auch die zur Wohnung/zum Gebäude gehörenden Grundflächen der Zubehörräume sowie die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügenden Räume i. S. d. § 2 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 der Wohnflächenverordnung.

Denn die für die Berechnung der Wohnfläche anzuwendende Wohnflächenverordnung ist für die Auslegung des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB nicht maßgebend, ebenso nicht eine Vergrößerung des umbauten Raumes.^[1]

Hinweis: Beispiele für eine Erweiterung

So wurde eine Erweiterung u. a. angenommen, wenn

• ein Flachdach durch ein Satteldach^[2] oder
• durch ein Spitzgiebeldach^[3] ersetzt wurde,
• ein Kelleranbau unter der vergrößerten Terrasse errichtet wurde,^[4]
• auf einer Dachterrasse ein ganzjährig nutzbarer Wintergarten errichtet wurde,^[5]
• eine Dachgaube eingebaut wurde,^[6]
• durch ein neues Treppenhaus als Vorbau^[7] die nutzbare Fläche vergrößert wurde oder
• an dem Gebäude Balkone angebaut und das Dachgeschoss mit neuen Gauben ausgebaut wurde.^[8]

[1] BFH, Urteil v. 3.12.2002, IX R 64/99.

[2] BFH, Urteil v. 19.6.1991, IX R 1/87.

[3] BFH, Urteil v. 19.12.1995, IX R 88/93.

[4] BFH, Urteil v. 9.5.1995, IX R 88/90.

[5] BFH, Urteil v. 13.10.1998, IX R 80/95.

[6] BFH, Urteil v. 3.12.2002, IX R 64/99

[7] BFH, Beschluss v. 24.9.2009, IV B 126/08.

[8] BFH, Urteil v. 22.12.2011, III R 37/09.

3.3 Wann laut BFH Herstellungskosten vorliegen

Mit Urteil vom 15.5.2013^[1] hatte der BFH auf Herstellungskosten erkannt (der Ausgangsfall ist dem Sachverhal...