Dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen als grunderwerbsteuerrechtliche ­Gegenleistung

Leitsatz

Verpflichtet sich der Käufer beim Kauf eines Grundstücks, dieses dem Verkäufer ohne angemessenes Entgelt zur Nutzung zu überlassen, liegt darin eine Gegenleistung für das Grundstück.

Normenkette

§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, § 118 Abs. 2 FGO

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb im Mai 2012 ein Grundstück, das als Kulturdenkmal erfasst und mit acht Gebäuden bebaut war, von denen drei (Nr. 1a, 2 und 5) genutzt wurden; die anderen befanden sich in schlechtem baulichem Zustand und standen leer. Sie räumte dem Verkäufer das Recht ein, seine bisherige Nutzung der Gebäude 2 und 5 zunächst für 30 Jahre unentgeltlich fortzusetzen. Weil sich das Grundstück zu großen Teilen in einem schlechten Gesamtzustand befand, bestimmten die Vertragsparteien keinen Kaufpreis. Der Verkäufer verpflichtete sich vielmehr für die Ablösung aufgezeigter "Lasten" des Grundstücks zur Zahlung eines einmaligen Geldbetrags i.H.v. 100.000 EUR an die Klägerin.

Das FA legte der Besteuerung auf den Einspruch der Klägerin hin statt des gesondert festgestellten Grundbesitzwerts als Bemessungsgrundlage den Kapitalwert der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Gegenleistung zugrunde.

Das FG hob den Bescheid auf. Die Steuer sei nach dem Wert der Gegenleistung zu bemessen, die 0 EUR betrage (Sächsisches FG, Entscheidung vom 22.6.2017, 6 K 1514/15, Haufe-Index 13200321, EFG 2019, 1327).

Entscheidung

Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück. Das FG habe bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer zu Unrecht das dem Verkäufer eingeräumte Recht, seine bisherige Nutzung der Gebäude 2 und 5 für 30 Jahre unentgeltlich – d.h. ohne gesondertes Entgelt – fortzusetzen, nicht berücksichtigt. Bemessungsgrundlage i.S.v. § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sei der Wert der Nutzungen abzüglich der Zuzahlung des Verkäufers i.H.v. 100.000 EUR.

Hinweis

1. Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung.

a) Was zur Gegenleistung gehört, bestimmt § 9 GrEStG, der – zusammen mit § 8 Abs. 1 GrEStG – darauf abzielt, die Gegenleistung so umfassend wie möglich zu erfassen. Dem GrEStG liegt ein eigenständiger, über das bürgerlich-rechtliche Verständnis hinausgehender Gegenleistungsbegriff zugrunde.

b) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Nutzungen sind gemäß § 100 BGB u.a. die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt.

Belässt der Grundstückskäufer die Nutzungen abweichend von § 446 Satz 2 BGB dem Verkäufer über den Zeitpunkt der Übergabe der Sache an den Käufer hinaus, liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der Käufer für den Erwerb der Sache hingibt. Dies rechtfertigt die Einbeziehung der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen in die Gegenleistung. Vergütet der Grundstücksverkäufer die vorbehaltenen Nutzungen angemessen, liegt in der Nutzungsüberlassung indes keine Gegenleistung für das Grundstück.

c) Für die Bestimmung der Gegenleistung ist nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben. Ob sich der Verkäufer Nutzungen ohne angemessenes Entgelt vorbehalten hat, ist durch Auslegung des Kaufvertrags zu ermitteln.

Die Auslegung von Verträgen und Willenserklärungen gehört zum Bereich der tatsächlichen Feststellungen und bindet den BFH gemäß § 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB entspricht und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt, d.h. jedenfalls möglich ist. Dagegen ist die rechtliche Einordnung des von den Vertragspartnern Gewollten am Maßstab der jeweils einschlägigen Normen für das Revisionsgericht nicht nach § 118 Abs. 2 FGO bindend, sondern in vollem Umfang nachprüfbare Rechtsanwendung.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 05.12.2019, II R 37/18