Eigengenutzte Wohnräume

OFD Karlsruhe, Verfügung v. 25.8.2011, S 7300 - Karte 5

Wird ein Gebäude, das der Unternehmer sowohl für unternehmerische als auch für unternehmensfremde Zwecke (private Wohnzwecke des Unternehmers) nutzt, dem Unternehmen zugeordnet, ist die unternehmensfremde Nutzung eine steuerpflichtige unentgeltliche Wertabgabe. Voraussetzung hierfür ist, dass die unternehmerische Nutzung der anderen Räume zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt hat. In diesen Fällen sind auch die Vorsteuerbeträge abzugsfähig, die auf die zu privaten Wohnzwecken genutzten Räume entfallen (Abschn. 3.4 Abs. 7 und Abschn. 4.12.1 Abs. 3 UStAE; EuGH-Urteil vom 8.5.2003, BStBl 2004 II S. 378; BFH-Urteil vom 24.7.2003, BStBl 2004 II S. 371).

Für Gebäude, die nach dem 31.12.2010 angeschafft worden sind oder mit deren Herstellung nach dem 31.12.2010 begonnen wurde, ist für die unternehmensfremde Nutzung weder eine unentgeltliche Wertabgabe zu besteuern noch sind die Vorsteuern, die auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzten Räume entfallen, abzugsfähig (§ 15 Abs. 1b UStG; § 27 Abs. 16 UStG).

Beispiel 1

Unternehmer U errichtet im Jahr 2010 ein Gebäude. Im Erdgeschoss betreibt er eine Kfz-Werkstatt. Das Obergeschoss nutzt er für eigene Wohnzwecke. Er ordnet das gesamte Gebäude seinem Unternehmen zu.

Da die unternehmerische Tätigkeit U zum Vorsteuerabzug berechtigt, ist die unentgeltliche Wertabgabe steuerpflichtig ist (Abschn. 3.4 Abs. 7 und 4.12.1 Abs. 3 Satz 6 UStAE). Die auf die eigene Wohnung entfallende Vorsteuer kann U abziehen.

Beispiel 2

Wie Beispiel 1 jedoch beginnt U erst im Jahr 2011 mit der Errichtung des Gebäudes.

U kann nur die auf das Erdgeschoss entfallende Vorsteuer abziehen. Die auf die eigene Wohnung entfallende Vorsteuer ist nach § 15 Abs. 1b UStG nicht abzugsfähig. Eine Besteuerung der Nutzung der Wohnung als unentgeltliche Wertabgabe entfällt.

Beispiel 3

Unternehmer U errichtet im Jahr 2010 ein Mehrfamilienhaus. Drei Wohnungen vermietet er nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei. Eine Wohnung nutzt er zu eigenen Wohnzwecken. Er ordnet das gesamte Gebäude seinem Unternehmen zu.

U kann für die eigene Wohnung keinen Vorsteuerabzug geltend machen, da die unternehmerische Nutzung nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt und die unentgeltliche Wertabgabe somit nicht steuerbar ist (Abschn. 3.4 Abs. 7 UStAE).

Beispiel 4

Die Eheleute M und F haben ein Gebäude mit Wohnung, Büro, Lagerraum, Garage und Carport erstellt. Die Wohnung nutzen die Eheleute zu eigenen Wohnzwecken. Das Büro, der Lagerraum, die Garage und der Carport werden von den Eheleuten an den Ehemann vermietet, der ein Fahrschulunternehmen betreibt und sowohl steuerpflichtige als auch nach § 4 Nr. 21 Buchst. a UStG steuerfreie Umsätze (mehr als 5%) tätigt. Die Eheleute schließen für die Vermietung der Garage und des Carports einerseits und für die Vermietung des Büros und des Lagerraumes andererseits getrennte Mietverträge ab.

Die Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden. Bei Vermietungs- und Verpachtungsumsätzen ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG). Eine geringfügige Verwendung des Grundstücks (höchstens 5%) durch den Leistungsempfänger für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, ist unschädlich (Abschn. 9.2 Abs. 3 UStAE).

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG steuerpflichtig. Die Vermietung ist allerdings umsatzsteuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Leistung, insbesondere zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung ist. Für die Annahme einer Nebenleistung ist es unschädlich, wenn die steuerfreie Grundstücksvermietung und die Stellplatzvermietung zivilrechtlich in getrennten Verträgen vereinbart werden. Beide Verträge müssen aber zwischen denselben Vertragspartnern abgeschlossen sein. Die Verträge können auch zu unterschiedlichen Zeiten zustande kommen (Abschn. 4.12.2 Abs. 3 Sätze 3-6 UStAE). Dies gilt nicht nur, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung ein Stellplatz überlassen wird, sondern auch dann, wenn zusammen mit der Vermietung von Büroräumen eine Stellplatzüberlassung erfolgt (Abschn. 4.12.2 Abs. 3 Beispiel 2 UStAE).

Die Überlassung der Garage und des Carports ist daher eine unselbständige Nebenleistung zur Vermietung des Büros und des Lagerraumes. Für den Vermietungsumsatz kann nicht auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG verzichtet werden, weil der Leistungsempfänger zu mehr als 5% vorsteuerabzugsschädliche Umsätze ausführt. Da die Umsätze aus der Vermietung durch die Eheleute M und F daher zwingend steuerfrei sind, können die Vorsteuerbeträge, die mit dem Gebäude im Zusammenhang stehen, insgesamt nicht abgezogen werden. Für die Räume, d...