Eigentumswohnungen: Instandhaltungsrücklage

OFD Frankfurt, Verfügung v. 30.3.2000, S 2211 A - 12 - St II 23

1. Zivilrechtliche Grundlagen

Die Instandhaltungsrückstellung, im Sprachgebrauch Instandhaltungsrücklage genannt, zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 21 Abs. 5 Nr. 4, 28 Abs. 1 Nr. 3 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind Teil der Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausgeld, die der einzelne Wohnungseigentümer entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan an den Verwalter zu leisten hat (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 2 WEG). Die Beiträge wie auch die Instandhaltungsrücklage selbst gehören zu den gemeinschaftlichen Geldern, die der Verwalter zu verwalten hat § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Sie sind Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer ist i.H. seiner Zahlungen als Eigentümer am Verwaltungsvermögen beteiligt.

2. Einnahmen aus der Anlage der lnstandhaltungsrücklage

Zinsen, die der Beteiligte aus der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrücklage erzielt, gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen R 161 Abs. 2 EStR 1998).

3. Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs

Die geleisteten Beiträge zur lnstandhaltungsrücklage können beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bezwecken oder durch sie veranlasst sind, verausgabt hat (s.H 161 „Werbungskosten” EStH 1998). Daher sind Wohngeld-Zahlungen bei vermieteten Eigentumswohnungen um die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage zu kürzen.

Wird die Instandhaltungsrücklage für Maßnahmen verwendet, die zu Herstellungskosten führen, so sind nur die entsprechenden AfA als Werbungskosten abziehbar § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).

4. Behandlung bei Veräußerung von Eigentumswohnungen

a) Beim Erwerber

Allein aus der zivilrechtlichen Verknüpfung des jeweiligen Anteils an der Instandhaltungsrücklage mit dem Wohnungseigentumsrecht kann nicht der Schluss gezogen werden, der Aufwand des Erwerbers für die anteilige Instandhaltungsrücklage sei für den Erwerb der Eigentumswohnung getätigt worden. Folglich gehört der bei Erwerb einer Eigentumswohnung im Kaufpreis enthaltene Anteil für das in der lnstandhaltungsrücklage angesammelte Guthaben nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung (s.H 43 „Anschaffungskosten” EStH 1998). Vielmehr wird durch die Übernahme des Anteils durch den Erwerber eine vom Grundstückseigentum losgelöste Rechtsposition übertragen, die einer Geldforderung vergleichbar ist. Wird im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, ist dieser entsprechend aufzuteilen. Beim Erwerber ist der um die erworbene anteilige Instandhaltlungsrücklage gekürzte Kaufpreis für die Eigentumswohnung in die Bemessungsgrundlage für die AfA einzubeziehen.

b) Beim Veräußerer

Beim Veräußerer ist der auf den Erwerber übertragene Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Veräußerung nicht als Werbungskosten in Abzug zu bringen, da er insoweit seine Rechtsposition entgeltlich auf den Erwerber übertragen hat. Denn der Veräußerer erhält die zugeführten und noch nicht verbrauchten Rücklagenbeträge über den Kaufpreis vom Erwerber zurück.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7