Einheitsbewertung, Grundsteuer (Rechtslage bis 31.12.2024) / 1.1 Allgemeines

1.1.1 Bewertungsgegenstand

Einheitswerte werden nach § 19 Abs. 1 BewG, § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO festgestellt für inländischen Grundbesitz, und zwar für

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a BewG),
• Grundstücke (§§ 68 und 70 BewG) und
• Betriebsgrundstücke (§ 99 BewG).

Dabei ist jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten. Ihr Wert ist im Ganzen zu bestimmen. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach der Verkehrsanschauung zu entscheiden (§ 2 Abs. 1 BewG). Mehrere Wirtschaftsgüter kommen als wirtschaftliche Einheit allerdings nur insoweit in Betracht, als sie demselben Eigentümer gehören (§ 2 Abs. 2 BewG).

Achtung

Wirtschaftliche Einheit in Sonderfällen

Grundstücksflächen eines Winparks

Mehrere Grundstücke gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit, wenn sie zu einem einheitlichen Zweck zusammengefasst sind, der sich äußerlich in einer entsprechenden einheitlichen Ausgestaltung niederschlägt, durch welche die selbständige Funktion des einzelnen Grundstücks nach der Verkehrsauffassung aufgehoben wird. Danach bilden mehrere mit Windkraftanlagen bebaute Grundstücksflächen regelmäßig keine wirtschaftliche Einheit i. S. des § 2 Abs. 1 BewG, wenn sie durch Grundstücke, die zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, voneinander getrennt sind.^[1]

In entsprechenden Fällen ist folglich ein großer Teil der Fläche (nach wie vor) dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen und unterliegt somit der regelmäßig niedrigeren Grundsteuer A. Nur die mit den Windkraftanlagen bebauten Flächen sind dem Grundvermögen zuzuordnen und unterliegen damit der höheren Grundsteuer B. Dabei ist für jede Windkraftanlage eine eigene wirtschaftliche Einheit anzunehmen und entsprechend eine Nachfeststellung vorzunehmen.

Erbbaugrundstück

Lasten auf einem Grundstück mehrere Wohnungs- oder Teilerbbaurechte, zerfällt die wirtschaftliche Einheit des Erbbaugrundstücks nach der Verkehrsauffassung in eine entsprechende Anzahl wirtschaftlicher Einheiten. Mit jedem Wohnungs- oder Teilerbbaurecht korrespondiert eine wirtschaftliche Einheit in Gestalt des anteiligen Erbbaugrundstücks.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 25.1.2012, II R 25/10, BStBl 2012 II S. 403.

[2] BFH, Urteil v. 26.08.2020, II R 43/18, BStBl 20121 II S. 597.

1.1.2 Hauptfeststellung

Einheitswerte werden nach der (derzeit noch geltenden) gesetzlichen Vorgabe in § 21 Abs. 1 BewG in Zeitabständen von je 6 Jahren allgemein festgestellt. Diese allgemeinen Feststellungen werden als Hauptfeststellungen bezeichnet. Dabei werden 3 Feststellungen getroffen, nämlich über

• die Art,
• den Wert und
• die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit.

Der Hauptfeststellung werden nach § 21 Abs. 2 Satz 1 BewG regelmäßig die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahrs (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde gelegt; wegen der Ausnahmen vgl. § 21 Abs. 2 Satz 2 BewG. Entsprechendes gilt für Fortschreibungen und Nachfeststellungen des Einheitswerts.^[1]

Achtung

Nächste Hauptfeststellung und Verfassungswidrigkeit bisher festgestellter Einheitswerte

In den alten Bundesländern ist es letztmals auf den 1.1.1964 zu einer Hauptfeststellung gekommen. In den neuen Bundesländern sind die Wertverhältnisse noch auf den 1.1.1935 festgeschrieben. Das BVerfG hat in 3 Normenkontrollverfahren sowie in 2 weiteren Beschwerdeverfahren entschieden^[2], dass die derzeit geltenden §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76 Abs. 5, 93 Abs. 1 Satz 2 BewG i.  V.  m. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 und 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes in der Fassung des Art. 2 des Gesetzes vom 22.7.1970^[3] zur Einheitsberwertung von bebauten Grundstücken, soweit sie bebaute Grundstücke außerhalb des Bereichs der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb des in Art. 3 des Einigungsvertrags genannten Gebiets betreffen, jedenfalls seit dem 1.1.2002 – dem in den vorliegenden Verfahren entscheidungserheblichen Zeitpunkt, der am weitesten zurücklag – mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar und damit verfassungswidrig sind. Dies stehe aufgrund von Wertverzerrungen, die durch Aussetzung neuer Hauptfststellungen verursacht werden und für die es keine hinreichende Rechtfertigung gebe, fest. Die Grenze hinnehmbarer Ungleichbehandlung sei im Jahr 2002 und damit nahezu 40 Jahre nach dem letzten Hauptfeststellunszeitpunkt überschritten. Diese Entscheidung des BVerfG hat Gesetzeskraft^[4].

[1] Vgl. §§ 22 Abs. 4, 23 Abs. 2 BewG.

[2] BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BGBl 2018 I S. 531.

[3] BGBl 1970 I S. 1118.

[4] Vgl. BGBl 2018 I S. 531.

[5] S.Gesonderter Abschnittund s.gesonderter Abschnitt

1.1.3 Fortschreibungen

Die durch eine Hauptfeststellung festgestellten Einheitswerte gelten grundsätzlich^[1] bis zum Wirksamwerden der bei der nächsten Hauptfeststellung ermittelten Einheitswerte.^[2] Bis zum Auslaufen der für verfassungswidrig erklärten Regelungen zum 31.12.2024 können sich die bei der Bewertung zugrunde gelegten Verhältnisse in Bezug auf den Wert, die Art und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit allerdings ändern. Diesen Änder...