Einheitsbewertung, Grundsteuer (Rechtslage bis 31.12.2024) / 1.2 Inländischer Grundbesitz

1.2.1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören nach § 33 Abs. 1 und 2 BewG alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind. Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Dieser umfasst den Wirtschaftsteil^[1] und den Wohnteil.^[2] Wegen der Frage, ob die Vorschriften zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens^[3] möglicherweise verfassungswidrig sind, vgl. unter 1.1.2.

[1] § 34 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG.

[2] § 34 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG.

[3] §§ 33 – 62 BewG.

1.2.2 Grundvermögen

Zum Grundvermögen gehören nach § 68 Abs. 1 BewG

• der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG),
• das Erbbaurecht (§ 68 Abs. 1 Nr. 2 BewG),
• das Wohneigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 68 Abs. 1 Nr. 3 BewG),

soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen (s. Tz. 1.2.1) oder um Betriebsgrundstücke (s. Tz. 1.2.3) handelt.

Achtung

Bebauungsplan beachten

Flächen sind stets dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen sind, ihre sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist. Das gilt ausnahmsweise nicht für die Hofstelle eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs und für andere Flächen in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit der Hofstelle bis zur Größe von insgesamt einem Hektar (§ 69 Abs. 3 BewG, Abschn. 2 Abs. 3 BewRGr).

Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück. Der Begriff "Grundstück" ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks i.  S.  des bürgerlichen Rechts, sondern bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung. Zu einer Wohnung gehört oft eine räumlich von ihr getrennt liegende Garage. Das die Wohnung enthaltene Gebäude und die Garage sind als ein Grundstück zu bewerten, wenn die räumliche Trennung nicht zu groß ist, sodass die Verkehrsanschauung beide als eine wirtschaftliche Einheit ansieht (vgl. Abschn. 4 Abs. 1 BewRGr).

Als Grundstück gilt auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden errichtet oder in sonstigen Fällen einem anderen als dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen ist, selbst wenn es wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens geworden ist (§ 70 Abs. 3 BewG, Abschn. 4 Abs. 3 BewRGr).

1.2.2.1 Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Die Frage der Bezugsfertigkeit ist nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu entscheiden.^[1] Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben.^[2] Die Bezugsfertigkeit setzt grundsätzlich voraus, dass Fenster und Türen eingebaut, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind. Es kommt nicht darauf an, wann die Wohnungen tatsächlich bezogen werden. Auch der Zeitpunkt der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 72 Abs. 1 BewG).

Ein Grundstück mit einem aufstehendem Gebäude ist nicht bereits deswegen als bebautes Grundstück i. S. des § 74 BewG einzustufen, weil das Gebäude in seinem konkreten Zustand irgendeiner gebäudetypischen Nutzung – z. B. als Lagergebäude – dienen kann. Maßgeblich für die Einstufung als bebautes Grundstück oder als unbebautes Grundstück ist vielmehr die Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Nutzung des Gebäudes. Ein Grundstück, auf dem sich ein Wohnzwecken dienendes Gebäude (hier: ein ehemaliges Unteroffiziersheim) befindet, ist als unbebautes Grundstück i. S. des § 72 BewG zu bewerten, wenn die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes zum Bewertungsstichtag nicht zumutbar ist, weil die für die Versorgung des Gebäudes mit Strom, Wasser und Wärme erforderlichen Anschlüsse, Anlagen und Leitungen sowie die sanitären Einrichtungen fehlen.^[3]

Achtung

Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes maßgebend

Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen (Abschn. 6 Abs. 2 Satz 1 BewRGr). Bei einem betrieblich genutzten Gebäude ist von einer Bezugsfertigkeit auszugehen, wenn das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß für den vorgesehenen Betrieb nutzbar ist. Ein neu errichtetes Büro- und Geschäftsgebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist allerdings bereits bezugsfertig i.  S. von § 72 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn es potentiellen Mietern möglich ist, die Büro- oder Geschäftsräume zu nutzen. Dies setzt neben der Fertigstel...