Einheitsbewertung, Grundsteuer (Rechtslage bis 31.12.2024) / 1.3.4 Sonderfälle

Erbbaurecht

Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück 2 selbstständige wirtschaftliche Einheiten. Dies sind die wirtschaftliche Einheit des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks und die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (§ 92 Abs. 1 Satz 1 BewG). Für jede dieser wirtschaftlichen Einheiten ist ein Einheitswert festzustellen. Der Gesamtwert, der für das Grundstück einschließlich der Gebäude und Außenanlagen ohne Rücksicht auf die Belastung mit dem Erbbaurecht zu ermitteln ist, ist eine reine Rechnungsgröße. Für seine Verteilung auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks ist die Dauer des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt maßgebend (§ 92 Abs. 3 BewG, vgl. Abschn. 48 BewRGr).

Nach § 10 Abs. 2 GrStG ist der Erbbauberechtigte Schuldner der Grundsteuer und zwar nicht nur hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit Erbbaurecht, sondern auch bezüglich der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks. Der Berechnung des Steuermessbetrags ist die Summe der beiden nach § 92 BewG festgestellten Einheitswerte zugrunde zu legen (§ 13 Abs. 3 GrStG).

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und der Grund und Boden bilden 2 wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. Für beide wirtschaftliche Einheiten ist je ein Einheitswert festzustellen. Dabei sind der Bodenwert dem Eigentümer des Grund und Bodens und der Gebäudewert dem wirtschaftlichen Eigentümer des Gebäudes zuzurechnen (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BewG, vgl. Abschn. 50 BewRGr).

Schuldner der Grundsteuer sind beim Gebäude auf fremden Grund und Boden der Grundstückseigentümer für das Grundstück und der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes für das Gebäude.^[1]

Wohnungs- und Teileigentum

Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit (§ 93 Abs. 1 Satz 1). Die Grundstücksart, in die das Wohnungseigentum oder das Teileigentum einzuordnen ist, richtet sich nach der Nutzung des auf das Wohnungseigentum oder auf das Teileigentum entfallenden Gebäudeteils (§ 93 Abs. 1 Satz 2 BewG, vgl. Abschn. 49 BewRGr).

Schuldner der Grundsteuer ist beim Wohnungs- und Teileigentum der Eigentümer für sein Wohnungs- und Teileigentum (§ 10 Abs. 1 GrStG).

Wohnungserbbaurecht bzw. Teilerbbaurecht

Die Bewertung des Wohnungserbbaurechts und des Teilerbbaurechts entspricht der Bewertung des Erbbaurechts. Für jedes Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) ist ein Gesamtwert zu ermitteln (§ 92 Abs. 6 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 BewG). Die Verteilung der Gesamtwerte auf die wirtschaftlichen Einheiten des Wohnungserbbaurechts (Teilerbbaurechts) und des belasteten Grundstücks erfolgt nach der Regelung in § 92 Abs. 3 BewG (vgl. Abschn. 48 Abs. 6 BewRGr).

Nach § 10 Abs. 2 GrStG sind der Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigte Schuldner der Grundsteuer und zwar nicht nur hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit Erbbaurecht, sondern auch bezüglich der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks. Der Berechnung des Steuermessbetrags ist die Summe der beiden Einheitswerte zugrunde zu legen, die nach § 92 BewG festgestellt werden (§ 13 Abs. 3 GrStG).

[1] Vgl. BFH, Urteil v. 23.10.1959, III 166/59 U, BStBl 1960 III S. 9.