Einheitsbewertung von Golfplätzen mit dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert

Leitsatz

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Finanzverwaltung bei der Feststellung des Einheitswerts ehemals landwirtschaftlich genutzter Grundstücke, die am Bewertungsstichtag an einen Golfplatzbetreiber verpachtet sind, den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert als Untergrenze ansetzt. Dies gilt sowohl für bereits eingerichtete als auch für noch einzurichtende Golfplätze.

Normenkette

§ 9 BewG , § 33 Abs. 1 und 2 BewG , § 68 Abs. 1 BewG , § 72 Abs. 1 BewG

Sachverhalt

Der Kläger hat ehemals landwirtschaftlich genutzte und unbebaute Grundstücke für Zwecke eines Golfplatzes verpachtet. Das FA bewertete die Grundstücke auf den 1.1.1994 mit dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert von 3,50 DM/qm. Demgegenüber war der Kläger der Ansicht, die Grundstücke seien mit dem wesentlich niedrigeren Ertragswert von 0,50 DM/qm zu bewerten, weil ein potenzieller Erwerber als Kapitalanleger eine Rendite erwarte, die konkurrierende Anlageformen böten.

Einspruch, Klage und Revision blieben jedoch erfolglos.

Entscheidung

Der BFH stimmte der Finanzverwaltung darin zu, dass der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert die Untergrenze für die Bewertung von Golfplätzen bildet. Es steht außer Frage, dass zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 eine hinreichende Anzahl von Veräußerungen vergleichbarer Golfplatzgrundstücke nicht vorgelegen hat. Daher scheidet eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für derartige Grundstücke aus. Da für den Hauptfeststellungszeitpunkt auch keine Durchschnittswerte (Richtwerte) vorhanden sind, aus denen sich der Wert der streitbefangenen Grundstücke ableiten ließe, hat das FG zu Recht ein Einzelgutachten eingeholt und daraus den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert der streitbefangenen Grundstücke entnommen.

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das FG sodann die Übertragung dieses Werts auf die streitbefangenen Grundstücke gebilligt hat und nicht auf das vom Kläger angestrebte Ertragswertverfahren übergegangen ist. Die Annahme der Finanzverwaltung, der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert habe bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt die Untergrenze für die Einheitsbewertung von Golfplätzen dargestellt, wird durch die weitere Entwicklung bestätigt. Zu einem Unterschreiten dieser Grenze ist es auf dem Markt nicht gekommen. Offenbar bildet der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert die "untere Schmerzgrenze" für potenzielle Verkäufer.

Hinweis

Nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 26.9.1980, III R 21/78, BStBl II 1981, 153 sowie vom 21.5.1982, III B 32/81, BStBl II 1982, 604) ist zur Ermittlung des gemeinen Werts unbebauter Grundstücke zunächst eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für Grundstücke gleicher Verkehrslagen, gleichen Erschließungsgrads und gleicher (baulicher) Nutzungsmöglichkeiten zu versuchen und erst dann, wenn es an einer ausreichenden Zahl stichtagsnaher Veräußerungen vergleichbarer Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr fehlen sollte, eine Wertermittlung durch Ableitung aus Durchschnittswerten (Richtwerten) oder – in Ausnahmefällen – durch Einzelgutachten vorzunehmen. Bei allen drei Vorgehensweisen – also auch für den Gutachter – sollen die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke die Grundlage der Wertermittlung sein (so der BFH in BStBl II 1982, 604).

Eine Wertermittlung mit Hilfe des mutmaßlichen Ertrags zum Hauptfeststellungszeitpunkt kommt somit bei unbebauten Grundstücken allenfalls in Betracht, wenn keine anderen Schätzungsgrundlagen vorhanden sind, weil diese Bewertungsmethode wenig verlässlich ist. Eine lediglich auf Erträge i.S.v. Früchten gem. § 99 Abs. 1 und 3 BGB abstellende Ertragsbewertung bildet die gemeinen Werte nur unzureichend ab, weil der Markt sich nicht nur an den erzielbaren Früchten ausrichtet. Eine nur die so verstandenen Erträge berücksichtigende Ertragsbewertung unbebauter Grundstücke ist daher mit dem Prinzip einer gleichmäßigen Besteuerung nicht vereinbar (Osterloh in DStJG Bd. 22, 176, 184).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 20.10.2004, II R 34/02