Einkünfteerzielungsabsicht bei befristeter Vermietung

Leitsatz

Der Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit rechtfertigt allein noch nicht den Schluss auf eine nur befristete und nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Hierfür müssen weitere Umstände hinzutreten.

Sachverhalt

Das Finanzamt hatte es unter Hinweis auf die nach seiner Ansicht fehlende Einkünfteerzielungsabsicht abgelehnt, die von einem Vermieterehepaar geltend gemachten Verluste aus Vermietung anzusetzen. Diese hatten ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück von der Großmutter der Ehefrau erworben, womit sie ein bereits bestehendes, auf fünf Jahre befristetes Mietverhältnis übernahmen. Als Begründung für die Befristung sah der Mietvertrag vor, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich oder Angehörige, namentlich die Ehefrau, benötige. Das Finanzamt ließ die geltend gemachten Verluste aus der Vermietung mit der Begründung außer Acht, nach dem Inhalt des Mietvertrags bestehe keine langfristige Vermietungsabsicht, sondern es sei die Eigennutzung der Immobilie geplant.

Entscheidung

Vor dem Finanzgericht hatte das Ehepaar keinen Erfolg. Eine Vermietungstätigkeit sei nur dann eine Einkunftsart, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Sei, wie vorliegend,

der zugrunde liegende Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen, ließe sich daraus alleine zwar noch keine Befristung der Vermietungstätigkeit herleiten. Es müssen weitere Umstände hinzutreten, die zusammen mit dem Abschluss des zeitlich befristeten Mietvertrags den Schluss rechtfertigen, der Vermieter habe seine Tätigkeit nicht auf Dauer ausgerichtet.

Im entschiedenen Fall waren die Richter davon überzeugt, dass die Kläger nicht die Absicht hatten, auf Dauer Einkünfte aus der Vermietung zu erzielen. Dabei kam bereits der unstreitigen Tatsache, dass der Mietvertrag - obgleich der nur übernommen wurde - nicht nur zeitlich befristet war, sondern dass er eine Selbstnutzungsklausel zugunsten der Ehefrau enthielt, eine erhebliche Indizwirkung zu.

Diese sachverhaltsspezifische Besonderheit relativiert den unter fremden Kaufvertragsparteien möglicherweise stichhaltigen Einwand der Kläger, sie seien in einen bereits vom Voreigentümer abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten, dessen inhaltliche Ausgestaltung folglich ihrer Einflussnahme entzogen sei. Vielmehr war hier nicht auszuschließen, dass die spätere Selbstnutzung des Objekts zumindest als eine denkbare Option bereits bei Begründung des befristeten Mietverhältnisses in die familiären Planungen einbezogen war. Hinzu kam, dass die Kläger noch vor Ablauf der Mietzeit tatsächlich selbst in das Objekt eingezogen sind und sich damit genau so verhalten haben, wie es die Selbstnutzungsklausel vorsah.

Hinweis

Der BFH sieht in dem Umstand, dass eine Immobilie innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel fünf Jahren - seit ihrer Anschaffung wieder veräußert oder selbst genutzt wird, ein - allerdings widerlegbares - Indiz, das gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit spricht (BFH in BStBl 2002 II S. 699, und in BStBl 2005 II S. 211).

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 21.09.2011, 9 K 4205/09