Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten – gewerbliche Zwischenvermietung

Leitsatz

1. Bei Gewerbeimmobilien ist stets im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

2. Aufwendungen für ein nach Anmietung leer stehendes Gewerbeobjekt können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige als gewerblicher Zwischenmieter die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

3. Ist dem Steuerpflichtigen von Anfang an bekannt oder zeigt sich später aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein seit Jahren leer stehendes Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und es deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige – will er die Aufnahme oder Fortdauer seiner Vermietungsabsicht belegen – zielgerichtet darauf hinwirken, u.U. auch durch bauliche Umgestaltungen, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 Satz 2, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

Die K GbR pachtet 1999 von einer GmbH, an der die gleichen Personen beteiligt sind wie an K, ein Grundstück: Dieses ist mit einer Werk- und Montagehalle, diversen Nebengebäuden sowie mit einem viergeschossigen Büro- und Verwaltungsgebäude bebaut. Die Gebäude wurden im Wesentlichen in der Zeit zwischen 1927 und 1945 errichtet. Nach den vom FA im Zuge zweier Ortsbesichtigungen in den Jahren 1999 und 2005 getroffenen Feststellungen sind die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude mit diversen Bauschäden und Baumängeln behaftet und dem Verfall preisgegeben; für Lagerzwecke sei die Halle indes noch nutzbar. Das bis 1995 noch an verschiedene gewerbliche Nutzer vermietete Grundstück stand in den Jahren 1996 bis einschließlich 1999 leer. Das Grundstück stand auch 1999 leer. Im Auftrag von K bot eine Immobilienverwaltungs- und Vermittlungs-GmbH das Objekt zur Vermietung und gleichzeitig zum Verkauf in regionalen Tages- und Wochenzeitungen an. Nach dem Vortrag der K sind zudem folgende weitere Maßnahmen zur künftigen Vermietung des Grundstücks ergriffen worden: Am Pachtobjekt sei eine 1 x 2 m große Tafel angebracht worden, auf der über die Möglichkeit der Anmietung des Objekts informiert wurde. Daneben hätten sich die Gesellschafter bemüht, potenzielle Interessenten für das Objekt ausfindig zu machen und insoweit Kontakt mit Kfz-Händlern, Kfz-Werkstätten, Montageunternehmen, Einzelhandelsketten, Betreibern von Fitness-Einrichtungen und Rettungsdiensten sowie mit einer Glaubensgemeinschaft aufgenommen. Trotz dieser Bemühungen gelang es K in der Folgezeit nur, einzelne Teilflächen der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude an verschiedene ­Nutzer zu vermieten; hierbei erzielte K Einnahmen in Höhe von 661 DM (2000), 1.958 DM (2001), 1.124 EUR (2002), 1.127 EUR (2003), 1.127 EUR (2004) und 3.261 EUR (2005). Den mithin in den Streitjahren (1999 bis 2005) insgesamt erzielten Einnahmen in Höhe von 7.978 EUR standen Werbungskosten der K in Höhe von 116.426 EUR gegenüber. FA und FG (FG Nürnberg, Urteil vom 25.6.2009, 4 K 1561/2007) lehnten es mangels Einkünfteerzielungsabsicht der K ab, die negativen Einkünfte zu berücksichtigen – zu Recht!

Entscheidung

Der BFH ging von seiner Grundsatzentscheidung zum Leerstand (BFH, Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12, DStR 2013, 247) aus: Zwar können Aufwendungen für ein nach Anmietung leer stehendes Gewerbeobjekt als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn K die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen.

1. Im Streitfall fehlt es indes schon am Nachweis dahin gehender (ausschließlicher) Vermietungsbemühungen der K. Denn das Anbringen einer Tafel mit dem Hinweis auf die Vermietungsabsicht, die Schaltung von Vermietungsanzeigen und die Kontaktaufnahme mit etwaigen Interessenten reichen für die Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht jedenfalls dann nicht aus, wenn das Objekt nach bisherigem Leerstand gleichzeitig über eine Immobilienverwaltungs- und Vermittlungs-GmbH in regionalen Tages- und Wochenzeitungen auch zum Verkauf angeboten wird.

2. Darüber hinaus hätte K angesichts des ihr bekannten, im "Nutzungsüberlassungsvertrag" eigens erwähnten schlechten Bau- und Erhaltungszustands des im Verfall begriffenen Objekts und der noch ungeklärten Altlastensituation jenseits einer bloßen Umorientierung in der Gestaltung von Mietvertragskonditionen (Vermietung einzelner Teilflächen statt Vermietung des gesamten Grundstücks) auch auf die geringe, wenn nicht sogar nahezu völlig fehlende Marktgängigkeit des Objekts reagieren müssen, um eine für sie günstige Ertragsprognose zu erreichen. Der Umstand, dass eine insoweit erforderliche grundlegende Sanierung des Objektes für einen gewerbli...