Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Leitsatz
Die ursprünglich vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht des Erwerbers einer Eigentumswohnung entfällt nicht, wenn das Objekt nach mehrjähriger Vermietungszeit aufgrund festgestellter gravierender Baumängel leer steht, eine Sanierung aber wegen ungeklärter Eigentumsfragen erst nach 8 Jahren beginnt, sofern der Steuerpflichtige als Teil einer Eigentümergemeinschaft alles Mögliche getan hat, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären und sodann die Wohnung nach einer Sanierung wieder zu vermieten.
Sachverhalt
Der Steuerpflichtige kaufte 1998 eine Eigentumswohnung, die er vermietete. Seit 2004 traten gravierende Baumängel auf, in deren Folge das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt eingeschritten ist und die Hausverwaltung einen Sachverständigen hinzuzog. Am 1.1.2008 sind die Mieter aus der Wohnung ausgezogen, die seitdem auch leer stand. Bei der Erstellung des Sachverständigengutachtens wurde festgestellt, dass die Wohnung zum größten Teil auf einem Flurstück stand, das als Eigentum des Volkes im Grundbuch erfasst war. Nachdem die offenen Eigentumsfragen durch Verkauf dieses Flurstückes an die Eigentümergemeinschaft geklärt waren, erteilte der Steuerpflichtige im November 2015 einem Unternehmer den Auftrag zur Sanierung seiner Wohnung. Ein Makler hatte im November 2016 die Mietvermittlung der Eigentumswohnung übernommen. Nach einer Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2009 bis 2011 vertrat das Finanzamt die Ansicht, dass die ursprünglich gegebene Vermietungsabsicht des Steuerpflichtigen nach Auszug der Mieter aufgegeben wurde.
Entscheidung
Das Finanzgericht hat eine Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auch nach Auszug der Mieter weiterhin bejaht. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Aufgrund der dauerhaften Vermietung der Wohnung hat der Kläger bis zum Auszug der Mieter am 1.1.2008 unzweifelhaft in Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt.
Nach Auffassung des Finanzgerichts hat der Steuerpflichtige seine Absicht zur Einkünfteerzielung nach dem Auszug der Mieter nicht endgültig aufgegeben. Diese habe auch in den Streitjahren fortbestanden. Der Steuerpflichtige habe zwar nicht zeitnah nach dem Auszug der Mieter mit der notwendigen Sanierung begonnen, um die Betriebsbereitschaft des Objekts wiederherzustellen. Er habe aber die ihm möglichen Bemühungen unternommen, um die der Sanierung entgegenstehenden wirtschaftlichen und rechtlichen Hindernisse zu beseitigen. Er habe zudem darauf hingewirkt, dass die Eigentümergemeinschaft das Eigentum an dem Flurstück erwarb. Dies zeige, dass sich der Steuerpflichtige nicht über Jahre hinweg hinsichtlich des Leerstands der Wohnung passiv verhalten hat, sondern das ihm als Teil einer Eigentümergemeinschaft Mögliche getan hat, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären und sodann die Wohnung nach einer Sanierung wieder zu vermieten.
Hinweis
Es ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, darüber zu befinden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- und/oder Geldgründen langsamer oder schneller und insbesondere diese Arbeiten in Eigenleistung selbst oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Wenn indes im Einzelfall nicht erkennbar ist, dass eine Renovierung zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgt, bringt dies zum Ausdruck, dass besondere Umstände fehlen, die Rückschlüsse auf das Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht zulassen (vgl. BFH, Beschluss v. 21.12.2010, IX B 117/10, BFH/NV 2011 S. 598).
Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann nach der Rechtsprechung - auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung - dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht ohne das Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfällt. Das ist der Fall, wenn das leerstehende Gebäude zur Erreichung der Vermietbarkeit grundlegend saniert werden müsste, dies jedoch aufgrund des aus dem Überangebot von Immobilien resultierenden niedrigen Mietniveaus als unwirtschaftlich einzuschätzen ist, sodass eine Vermietung in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird (vgl. BFH, Urteil v. 9.7.2013, IX R 48/12, BFH/NV 2013 S. 1482.).
Das Finanzgericht hat im Urteilsfall wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zugelassen, denn die Frage, ob eine ursprüngliche vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht auch dann entfallen ist, wenn zwar das Objekt wegen Unbewohnbarkeit über Jahre leer steht und eine Sanierung wegen ungeklärter Eigentumsfragen (zunächst) nicht erfolgt, der Steuerpflichtige aber alles unternimmt, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären, ist - so das Finanzgericht Düsseldorf - soweit ersichtlich höchstrichterlich noch nicht geklärt. Revis...