ErbStR 2003 / R 174. Alterswertminderung

(1) ¹Der Ausgangswert aus durchschnittlicher Jahresmiete x 12,5 ist wegen des Alters des Gebäudes für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, um 0,5 v.H., höchstens jedoch insgesamt um 25 v.H. zu ermäßigen. ²Es bestehen keine Bedenken, zugunsten des Steuerpflichtigen als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen.

(2) ¹Sind an einem Gebäude nach dessen Bezugsfertigkeit bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Alterswertminderung von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen (§ 146 Abs. 4 Satz 2 BewG). ²Eine Verlängerung der Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre setzt voraus, dass das Gebäude durchgreifend erneuert und verbessert worden ist. ³Durch die Baumaßnahme müssen verbrauchte Teile ersetzt oder neue Bauteile in das Gebäude eingefügt worden sein, die für die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmend sind, wie z.B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken sowie der Dachaufbau. ⁴Ist danach von einer Verlängerung der Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre auszugehen, bestimmt sich die Alterswertminderung nach einem fiktiven Fertigstellungsjahr, das aus dem Jahr der Bezugsfertigkeit zuzüglich der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer aufgrund der baulichen Maßnahme zu ermitteln ist.

(3) ¹Hat sich die gewöhnliche Nutzungsdauer insbesondere wegen nicht behebbarer Baumängel oder Bauschäden verkürzt, kann diesem Umstand bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren nicht durch eine verkürzte Nutzungsdauer Rechnung getragen werden. ²Eine Ermäßigung des Grundstückswerts kann sich in diesen Fällen nur dadurch ergeben, dass der Steuerpflichtige insgesamt einen unter dem Ertragswert liegenden Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachweist (§ 146 Abs. 7 BewG; → R 177).

(4) ¹Bei Grundstücken, auf denen sich Gebäude mit unterschiedlichen Fertigstellungsjahren befinden, ist grundsätzlich für jedes Gebäude eine gesonderte Alterswertminderung vorzunehmen. ²Dies gilt nicht für Nebengebäude, die sich nur geringfügig auf den Grundstückswert auswirken. ³Daher kann bei Wohngrundstücken mit Garagen, die zu einem späteren Zeitpunkt als das Hauptgebäude fertiggestellt worden sind, für die Garagen das Jahr der Bezugsfertigkeit des Hauptgebäudes zugrunde gelegt werden. ⁴Anbauten teilen im Allgemeinen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. ⁵Auch für den Anbau kann somit bei der Alterswertminderung grundsätzlich das Fertigstellungsjahr des Hauptgebäudes angesetzt werden. ⁶Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Fertigstellungsjahr der unteren Geschosse maßgebend. ⁷Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die restliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert worden ist.