ErbStR, amtliche Hinweise 2011 / H B 186.1 [Rohertrag]

Betriebsaufspaltung

Beispiel:

U vermietet als Eigentümer ein Geschäftsgrundstück an die U-GmbH zur Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (tatsächliche Miete 20 EUR/m² Nutzfläche). U ist Alleingesellschafter der U-GmbH. Auf Grund der personellen und sachlichen Verflechtung liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Am 15.1.2011 stirbt U, Erbe ist S. Die übliche Miete beträgt 14 EUR/m².

Da die zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vereinbarte Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (Abweichung rd. 43 %), ist die übliche Miete nach § 186 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG zum Bewertungsstichtag anzusetzen.

Gestaffelte Mietänderung

Beispiel:

V vermietete als Eigentümer ab dem 1.6.2009 langfristig ein Laborgebäude mit einer Nutzfläche von 120 m². Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 800 EUR. Zum jeweils 1.6. eines Jahres sieht der Mietvertrag eine Steigerung der vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 0,20 EUR je m² Wohnfläche vor. Am 31.1.2011 verstarb V.

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 31.1.2011 ermittelt sich wie folgt:

Vereinbarte monatliche Miete (800 EUR × 12)	9 600 EUR
Mietsteigerung zum 1.6.2010 (0,20 EUR × 120 m² × 12)	+ 288 EUR
Entgelt nach § 186 Absatz 1 BewG	9 888 EUR

Mehrstöckige Mietverhältnisse

Beispiel:

A (Eigentümer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Bewertungsstichtag monatlich 7 200 EUR (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 EUR monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Eigentümer die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Der Rohertrag im Sinne des § 186 BewG ist wie folgt zu berechnen:

Mietzins des Untermieters		7 200 EUR
Mietzins des Hauptmieters		./. 3 400 EUR
Überschuss aus Weitervermietung		3 800 EUR
Davon 50 %		1 900 EUR
Miete aus dem Hauptmietvertrag		3 400 EUR
50 % aus dem Überschuss der Weitervermietung		+ 1 900 EUR
Mietertrag des Eigentümers im Monat		5 300 EUR
Entgelt (5 300 EUR × 12 =)		63 600 EUR

Mietvorauszahlungen

Beispiel:

V vermietet als Eigentümer langfristig ein Geschäftsgrundstück.

Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung der monatlichen Miete in Höhe von 2 000 EUR für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem 1.2.2011 zusätzlich eine Vorauszahlung auf die erhöhte Miete. Diese beträgt nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums (1.2.2015) 2 500 EUR. Am 1.3.2011 verschenkt V dieses Grundstück.

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 1.3.2011 ermittelt sich wie folgt:

Vereinbarte monatliche Miete (2 000 EUR × 12 =)	24 000 EUR
Vereinbarte Mietvorauszahlung (30 000 EUR : 60 × 12 =)	+ 6 000 EUR
Entgelt nach § 186 Absatz 1 BewG	30 000 EUR