Erbvertrag, Generationennachfolge im Betrieb (Eheleute m ... / 2.1.4 Grundvermögen

Auch privates Grundvermögen wird grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt.

• Vergleichswertverfahren: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird der Wert vorrangig aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien abgeleitet (§ 183 BewG).^[1] Der gemeine Wert wird dabei vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet, soweit solche tatsächlich für gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt etc.) ermittelt worden sind. Besonderheiten, insbesondere Wert beeinflussende Belastungen, werden grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt.
• Ertragswertverfahren:^[2] Dieses soll für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke (§ 184 BewG) angewendet werden, soweit für das Objekt eine marktübliche Miete festgestellt werden kann. Dabei werden Gebäude und Grund und Boden getrennt voneinander bewertet werden. Der für den Grund und Boden errechnete Wert (der zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert) ist dabei der Mindestwert für das bebaute Grundstück. Der Gebäudewert wird auf der Grundlage eines nachhaltig erzielbaren Ertrages ermittelt. Dazu wird der Gebäudereinertrag mit einem individuellen Vervielfältiger (Anlage zum BewG) multipliziert, für den der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes maßgebend sind. Die Summe aus Gebäudeertrags- und Bodenwert ergibt den nachhaltigen Grundstücksertragswert.
• Sachwertverfahren:^[3] Dies gilt für alle anderen Grundstücke, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann oder die nicht zur Vermietung bestimmt sind (§189 BewG). Dabei werden Gebäude und Grund und Boden getrennt voneinander bewertet. Gebäude werden mit einem Gebäudesachwert, der sich aus dem Gebäudeherstellungswert abzüglich einer Alterswertminderung ergibt. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben zusammen einen vorläufigen Sachwert, der mit einer vom Gutachterausschuss vorgegebenen Wertzahl multipliziert wird. Soweit solche Wertzahlen nicht vorliegen, sollen generalisierte Wertzahlen gelten (Anlage zum BewG).

Bei vermieteten Wohnimmobilien gilt eine Verschonungsregelung in Form eines 10 %-igen Abschlages auf den ermittelten Wert (§ 13d Abs. 1 ErbStG).^[4]

Vom Erblasser selbst genutztes Wohneigentum ist - unabhängig vom Wert - komplett von der Besteuerung im Erbfall befreit, wenn Ehepartner oder Kinder weiter in dem Haus wohnen. Allerdings gilt eine 10-Jahres-Frist für die persönliche Wohnpflicht des Erwerbers. Die Steuerbefreiung fällt im Ganzen rückwirkend weg, wenn das Objekt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (es sei denn, dass der Erwerber aus zwingenden Gründen daran gehindert ist; § 13 Abs.4b und 4c ErbStG).^[5] Für Kinder gilt Vorstehendes, wenn die Wohnfläche 200 qm² nicht übersteigt. Die Steuerbefreiung gilt nicht, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt. Z. B. muss bei mehreren Kindern dasjenige im Testament als künftiger Nutzer bestimmt werden (Teilungsanordnung, Vorausvermächtnis etc.), das definitiv in das Haus des Erblassers einziehen kann und wird.

Überträgt ein Ehepartner zu Lebzeiten sein Familienwohnheim (Mittelpunkt des familiären Lebens der Eheleute) an den anderen bleibt diese Zuwendung gem. § 13 Abs. 4a ErbStG schenkungssteuerfrei und ist nicht an eine persönliche anschließende Wohnpflicht oder Behaltensfrist gebunden.^[6] Nicht begünstigt sind Zweit- oder Ferienwohnungen.^[7]

Der BFH hat die Steuerbefreiung für die Zuwendung eines Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG abgelehnt, weil der Erwerber aus beruflichen Gründen von vornherein gehindert war, die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen.^[8]

Er hat auch entschieden, dass der in § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 4 ErbStG gesetzlich vorgesehene Begünstigungstransfer auf den Erben, auf den das begünstigte Vermögen übergeht, auch dann eintritt, wenn die Vereinbarung über die Erbauseinandersetzung erst ca. 15 Monate nach dem Erbfall erfolgt ist und die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung selbst erfüllt sind.^[9] Entsprechendes soll auch hinsichtlich des Begünstigungstransfers bei der Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nach § 13c Abs. 2 Satz 3 ErbStG gelten.^[10]

Die gelegentliche Nutzung zweier Räume stellt ebenso wie die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken an Angehörige keine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. von § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG dar.^[11]

Eine Nutzung einer Wohnung durch den Erblasser zu eigenen Wohnzwecken als Voraussetzung für die Erb-schaftsteuerbefreiung eines sog. Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG liegt nur vor, wenn sich in dieser Wohnung in der Zeit vor dem Tod der Mittelpunkt des (familiären) Lebens des Erblassers befunden hat.^[12]

Ein steuerbegünstigter Erwerb eines Familienheims i. S. des § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG liegt nur vor, wenn der länger lebende Ehegatte von Todes wegen endgültig zivilrechtlich Eigentum oder Miteigentum an einer als Familienheim begü...