Erhaltungsaufwendungen und Modernisierungsaufwendungen b ... / 8 Erhaltungsaufwendungen als Anschaffungskosten

Führt der Erwerber im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung Baumaßnahmen durch, um das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können, sind die Aufwendungen hierfür Anschaffungskosten.^[1] Das Gleiche gilt für Aufwendungen, um das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.^[2]

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, führen bei einem unentgeltlichen Erwerb mangels Anschaffung i. S. d. § 255 Abs. 1 HGB nicht zu Anschaffungskosten. Vielmehr handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen oder, wenn die Voraussetzungen des § 255 Abs. 2 HGB erfüllt sind, um Herstellungskosten. Bei einem teilentgeltlichen Erwerb können Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft nur im Verhältnis zum entgeltlichen Teil des Erwerbsvorgangs gegeben sein.

Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Zu den Anschaffungskosten zählen daher die Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Gebäude bestimmungsgemäß nutzen zu können. Betriebsbereit i. d. S. kann bei einem bebauten Grundstück auch der Teil eines Gebäudes sein, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll. So kann z. B. eine (selbst genutzte) Wohnung betriebsbereit sein, während es eine andere (zur Vermietung bestimmte) Wohnung nicht ist.

Wird ein Wohngebäude ab dem Zeitpunkt des Erwerbs, d. h. ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten, vom Erwerber zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, ist es ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich betriebsbereit. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen können in diesem Fall keine Anschaffungskosten sein. Dies gilt nicht, wenn der Erwerber ein vermietetes Gebäude erworben hat und umgehend die Mietverträge kündigt, weil das Gebäude aus der Sicht des Erwerbers nicht zur Erzielung der vor der Veräußerung erwirtschafteten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestimmt war, auch wenn diese während einer kurzen Übergangszeit tatsächlich erzielt wurden. Plant allerdings der Erwerber eines vermieteten Gebäudes bereits im Zeitpunkt der Anschaffung die Eigennutzung und nicht die weitere Vermietung, machen die von vornherein geplanten und nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführten Baumaßnahmen das Gebäude betriebsbereit, wenn dadurch ein höherer Standard erreicht wird. Die betreffenden Aufwendungen sind daher Anschaffungskosten.^[3]

Erwirbt der Steuerpflichtige z. B. ein vermietetes Gebäude und tritt in das Mietverhältnis ein, ist es insoweit betriebsbereit i. S. d. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB.

Wird das Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung nicht genutzt, ist zunächst offen, ob es aus Sicht des Erwerbers betriebsbereit ist. Führt der Erwerber im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung Baumaßnahmen durch, um das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können, sind die Aufwendungen hierfür Anschaffungskosten. Zweckbestimmung bedeutet die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Gebäude zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen will (z. B. ob er das Gebäude zu Wohnzwecken oder als Büroraum nutzen will).

Zur Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll).

Wichtig

Hebung des Standards

Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit. Ihre Kosten führen zu Anschaffungskosten i. S. d. § 255 Abs. 1 HGB.

Für den Standard eines Wohngebäudes sind neben der Größe und dem Zuschnitt vor allem die Ausstattung und Qualität der Errichtungen ausschlaggebend, die den Gebrauchswert (das Nutzungspotenzial) einer Wohnung bestimmen. Dazu zählen vor allem die Installationen (Heizung, Sanitär, Elektro) und die Fenster. Sind sie nur im nötigen Umfang und in sehr sparsamer Ausführung oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden, dann wird es sich um einen sehr einfachen Wohnstandard handeln. Mittlerer Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen genügen. Ist nicht nur das Zweckmäßige, sondern sogar das Mögliche vorhanden, und das vor allem unter Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien (Luxussanierung), dann handelt es sich um einen sehr anspruchsvollen Standard. Baumaßnahmen vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes, deren Schwerpunkt nicht die Reparatur und Ersetzung des Vorhandenen ist, sondern die funktionserweiternde Ergänzung wesentlicher Bereiche der Wohnungsausstattung zum Gegenstand haben, können den Standard eines Gebäudes erhöhen.

Treffen Baumaßnahmen, die ihrer Art nach – z. B. als Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB – stets zu Herstellungskosten führen und einen der den Nutzungswert eines Gebäudes bestimmenden Bereiche der zentralen Ausstattungsmerkmale betreffen, mit der Verbesserung von mindestens 2 weiteren Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zusammen, ist eben...